Hipotecas

El euríbor a 12 meses retoma la tendencia al alza. Tras registrar en agosto su primer descenso en casi dos años, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España ha terminado el noveno mes del año con una media del 4,149%, máximos desde 2008, lo que provocará un encarecimiento de las cuotas de las hipotecas a las que les toque revisión de hasta 2.000 euros al año. Bancos y economistas no descartan más repuntes leves en los próximos meses y creen que el euríbor se mantendrá por encima del 3% al menos hasta 2026.

La hipoteca mixta que comercializa actualmente Evo Banco es una de las más destacadas del mercado. Este préstamo bloquea la subida del euríbor durante cinco años, libra al cliente de toda comisión y va destinado a la compra de cualquier vivienda, incluso segundas residencias. Además, su tipo de interés se sitúa en el 2,45% en el primer lustro con nómina y los seguros de hogar y vida, aunque no cumplir estos requisitos solo encarece la oferta en 40 puntos básicos.

La banca sigue librando una guerra hipotecaria a tipo fijo, a pesar de las subidas de tipos ue ha acometido el Banco Central Europeo (BCE) desde el pasado verano. Tal es la competencia en el sector que todavía encontramos en el mercado préstamos fijos para la compra de vivienda con un interés de entre el 2,9% y el 3,5% con bonificaciones, hasta un punto por debajo oficial del precio del dinero. Según idealista/hipotecas, este otoño destacan las ofertas de BBVA, Openbank, Ibercaja, Evo y CaixaBank: todas permiten financiar hasta el 80% de la operación y libran al cliente de la comisión de apertura, aunque la mayoría penaliza la amortización anticipada y exige condiciones a los clientes.

En el séptimo mes del año se inscribieron en los registros 29.223 préstamos para la compra de vivienda, un 18,8% menos que en julio del año pasado. Según el INE, en lo que va de año el número de hipotecas acumula un descenso del 14%. Por su parte, el tipo de interés medio siguió al alza, alcanzando el 3,24%, su cifra más alta desde agosto de 2016. Cantabria, Galicia y Cataluña son las tres regiones donde más caen las operaciones, con bajadas de más del 25%.

Ibercaja ha decidido elevar la retribución que ofrecen en su cuenta de ahorro destinada a compra de vivienda hasta el 1% para los primeros 50.000 euros durante los cinco años previos a la compra de la casa y una aportación adicional de 500 euros en el momento de constitución de la hipoteca. Además, ha modificado su oferta hipotecaria para jóvenes con nuevas hipotecas a tipo mixto.

Las 10 subidas consecutivas de los tipos de interés que ha acometido el Banco Central Europeo (BCE) desde 2022 han llevado al euríbor a máximos desde hace 15 años, con la crisis financiera de 2008. En las últimas dos sesiones, el indicador hipotecario ha superado el 4,2% en tasa diaria, un nivel que no se veían desde noviembre de 2008, lo que deja la media mensual provisional por encima del 4,1%. Los expertos creen que el euríbor todavía tiene algo de recorrido al alza, lo que significa que seguirá encareciendo las cuotas de las hipotecas variables.

Uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los jóvenes es acceder a una vivienda en propiedad, aunque también se enfrentan a obstáculos quienes logran conseguir un préstamo para comprar una casa. La mayoría opta por firmar a plazos largos para pagar una cuota mensual reducida, lo que provoca en muchos casos que lleguen a la jubilación con capital pendiente de pago. Según los datos de idealista/hipotecas, alrededor del 58% de los hipotecados llegaría a los 65 años con parte de su hipoteca aún sin saldar, y hasta un 30% podría seguir pagando su préstamo más allá de los 70 años, lo que supone un riesgo para la capacidad de pago de este colectivo.

Una hipoteca abierta sin límite de cuantía es un tipo de préstamo que te permite disponer del dinero que vas devolviendo a medida que pasa el tiempo, evitando tener que solicitar una hipoteca nueva o un crédito personal. Se trata de una opción muy útil en algunos casos, aunque presenta riesgos que conviene conocer antes de contratarla. Por ejemplo, esas disposiciones adicionales se devolverán como un préstamo separado, con sus propias cuotas e intereses, y pueden terminar implicando un sobreendeudamiento muy elevado. En caso de impago, el banco puede iniciar el proceso de embargo de la casa.

El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado otro aumento de los tipos de interés en la eurozona, el décimo consecutivo desde el pasado verano, hasta situarlos en el 4,5%, máximos desde 2001. Tras este nuevo repunte, los expertos esperan que el euríbor siga al alza, que la banca encarezca más las ofertas hipotecarias fijas y mixtas y que se mantenga la tendencia de cambios de hipotecas y más amortizaciones. Aunque el organismo ha dejado entrever una pausa, el mercado no descarta algún movimiento al alza adicional y aplaza las primeras bajadas al menos hasta mediados de 2024.

La entidad ha arrancado el curso con una nueva oferta de financiación para la compra de vivienda: una hipoteca mixta que establece un tipo fijo del 2,99% durante los primeros cuatro años y un diferencial de euríbor + 0,88% a partir de entonces. Las únicas condiciones que debe cumplir el cliente son abrir una cuenta en el banco, disponer de un seguro de hogar, tener estabilidad laboral y uno ingresos mensuales de al menos 1.100 euros. El préstamo va destinado a la adquisición de viviendas habituales y financia hasta el 90% del precio de compra, con un mínimo de 80.000 euros.

Una duda muy común entre quienes están pensando en comprar una vivienda y hacer una reforma es si se puede pedir una hipoteca que, además de la propia casa, incluya financiación para las obras. Otra situación que se da con frecuencia es el hecho de querer pedir una hipoteca para reformar una vivien

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El principal indicador de referencia de la mayoría de préstamos hipotecarios a tipo variable en España se da un pequeño 'respiro' en agosto. Registra una media mensual provisional del 4,07%, lo que le permite firmar su primer descenso desde enero de 2022. Aun así, el euríbor a 12 meses se mantiene más alto que el año pasado, por lo que seguirá encareciendo las hipotecas en unos 230 euros de media. Los expertos creen que este es un alto en el camino y que todavía puede seguir subiendo.

En el sexto me del año se firmaron 33.478 hipotecas para comprar vivienda, un 21,9% menos interanual. Es la cifra más baja en un mes de junio desde 2020, según el INE, y acumula cuatro meses consecutivos de caídas de dos dígitos. El interés medio se situó en el 3,19%, alcanzando su valor más alto desde abril de 2017. La única comunidad con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas es Canarias, mientras que La Rioja, Castilla y León y Aragón han registrado lo mayore descensos.

Como norma general, los bancos conceden hasta el 80% del precio o el valor de tasación de la vivienda que se va a hipotecar. Esto significa que es necesario tener ahorros para pagar el 20% restante y un 10% adicional para afrontar los gastos e impuestos de la operación. Sin embargo, hay alternativas para conseguir financiación sin ahorros, como contar con un aval, firmar un alquiler con opción a compra o conseguir una hipoteca de hasta el 100%. En este último caso, conviene tener en cuenta el riesgo que implica un endeudamiento tan elevado.

El teletrabajo y el atractivo de España como mercado refugio para la inversión inmobiliaria están impulsando un nuevo perfil de hipotecado no residente: los jóvenes que proceden mayoritariamente de países como Reino Unido, Alemania, Francia o Bélgica, aunque también están irrumpiendo otras nacionalidades como la estadounidense. Según Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), tras la pandemia se está produciendo un cambio de perfil de los compradores tradicionales, que solían ser personas de entre 50 y 60 años, casadas y con hijos, con un alto nivel de estudios y unos ingresos superiores a 60.000 euros.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, repasa en esta entrevista cómo está cambiando el mercado por el impacto de las subidas de los tipos de interés, por qué las familias deberían protegerse a nuevos repuntes y qué pasos hay que seguir para encontrar un préstamo que se adapte a cada consumidor. Afirma que medidas como los avales hipotecarios solo tendrán éxito si se implementan correctamente y se muestra partidario de lanzar iniciativas similares desde el sector privado. También explica que las hipotecas para invertir son las que más se están reduciendo, lastradas por el BCE y la Ley de Vivienda. 

Los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda bajaron un 25,8% interanual el pasado mes de junio, hasta las 26.380 operaciones, según los datos del Consejo General del Notariado. Esto supone que del total de compraventas de viviendas realizadas en el sexto mes del año (61.414), el 43% se financió con una hipoteca, es decir, que casi el 60% de las compras se hizo a 'tocateja'. La cuantía promedio de estos créditos disminuyó un 4,5% interanual, situándose en los 147.227 euros. Los precios de la vivienda también descendieron un 2,6% en junio hasta los 1.600 euros/m2 de media.

Británicos, alemanes y suizos son los extranjeros que están solicitando más financiación para comprar una vivienda en España. Según los datos de idealista/hipotecas, esas tres nacionalidades aglutinan el 43% de las peticiones recibidas de clientes foráneos en el segundo trimestre, seguidas de estadounidenses, holandeses, franceses e irlandeses. De media, los no residentes interesados en firmar un préstamo tienen unos ingresos cercanos a 6.000 euros al mes y buscan viviendas con un precio medio de unos 210.000 euros, lo que se traduce en un nivel de endeudamiento del 24%. Más del 70% de las hipotecas que se firman son fijas.

La escritura es uno de los documentos de la hipoteca más importantes es el documento. Contiene toda la información relativa al préstamo contratado, como las condiciones, los datos del solicitante o las responsabilidades que asume. Por eso, conviene tenerlo siempre localizado y a buen recaudo. En caso de pérdida, es posible pedir una copia tanto al banco como en la notaría. Es necesario que la solicitud la realice un titular de la hipoteca o una persona que tenga algún derecho sobre la escritura, como por ejemplo el heredero.

El Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a subir los tipos de interés en 25 puntos básicos, hasta el 4,25%, con lo que se sitúa ya en niveles que no veía desde el 2000. Esta situación seguirá dificultando el acceso a una hipoteca a los consumidores con menos poder adquisitivo y continuará impulsando las amortizaciones anticipadas de los préstamos para ahorrar intereses. Los expertos también creen que miles de hogares intentarán renegociar las condiciones de sus hipotecas para reducir las cuotas mensuales y esperan que los bancos sigan librando una guerra hipotecaria con los tipos mixtos.

Firmar la hipoteca ante el notario es el paso final que nos lleva a completar el proceso de compraventa de la vivienda. Pero, hasta llegar a este momento, hay que pasar por diferentes trámites que pueden llevar más o menos tiempo, desde elegir la hipoteca hasta tasar el inmueble y tener el visto bueno a la operación. Aunque no existe un período concreto estipulado por ley, lo habitual es que el proceso dure entre dos semanas y tres meses.

En el quinto mes del año se inscribieron en los registros 33.398 préstamos para la compra de vivienda, un 24% menos que en mayo de 2022. Según el INE, es la mayor caída de las hipotecas desde enero de 2021 y amplía el descenso acumulado en lo que va de año hasta el 11,9%. Todas las CCAA registran caídas, salvo Cantabria y Asturias. El tipo de interés medio sigue al alza y se refuerza por encima del 3%, mientras el tipo fijo se estabiliza al representar el 62% de las operaciones.