Hipotecas

La escalada de los tipos de interés ha dado un vuelco al mercado hipotecario. Además de reducir las operaciones y encarecer los préstamos, el escenario actual ha llevado a los bancos a extremar la prudencia a la hora de conceder nuevas hipotecas y también está cambiando el perfil de los compradores de viviendas: ahora la mayoría tienen ahorros y apenas necesitan financiación. Según el Banco de España, la relación préstamo-valor de los inmuebles (LTV) se encuentra en el 63%, su nivel más bajo desde 2019, mientras que las hipotecas por encima del 80% apenas suponen el 7,1% del total, mínimos de la serie histórica. Y los notarios confirman que solo el 44% de las viviendas se compran actualmente con hipotecas.

Las hipotecas verdes son préstamos específicos para comprar y construir viviendas eficientes o bien para rehabilitar inmuebles con el objetivo de reducir su demanda energética. A pesar de que existen desde hace años, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) explica que son un producto desconocido para el 86% de los compradores. La escasa oferta bancaria, la falta de conciencia sobre la importancia de la eficiencia energética y la poca producción de obra nueva están detrás de estos malos datos, aunque la compañía prevé que la demanda vaya al alza impulsada por las normativas europeas.

El número de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual se situó en 2.543 en los tres primeros meses, la menor cifra en un primer trimestre desde 2020 y que supone un descenso del 25,3% respecto al mismo periodo de 2022 y del 16,6% en relación al trimestre anterior, según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre si la comisión de apertura de una hipoteca es o no abusiva. El alto tribunal tenía que establecer su criterio al respecto después del fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del pasado 16 de marzo en el que consideraba abusiva esta comisión. Ahora, el Supremo señala que hay que analizar la comisión de apertura caso por caso, pues en el asunto concreto analizado se cumplen los requisitos de transparencia. Además, descarta la necesidad de que los bancos tengan que justificar que dicha cláusula se ha destinado a un servicio efectivamente prestado.  

El euríbor a 12 meses ha cerrado mayo con nuevas subidas. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España ha registrado en el quinto mes del año una media del 3,862%, frente al 3,757% de abril y al 0,287% de mayo del año pasado, por lo que se mantiene en máximos desde noviembre de 2008. Este nuevo repunte, impulsado por las subidas de los tipos de interés que puede acometer el BCE en las próximas reuniones encarecerá una hipoteca media en unos 250 euros al mes.

En el tercer mes del año se han inscrito en los registros 36.182 nuevas hipotecas, un 15,7% menos que en marzo del año pasado. Según el INE, el volumen de préstamos para la compra de vivienda acumula una caída del 5,6% en el primer trimestre. Asturias es la única comunidad con tasa de variación anual positiva (0,8%), mientras que Baleares (–31,0%), Madrid (–23,7%) y Castilla-La Mancha (–22,1%) lideran los descensos. El tipo de interés fijo sigue representando más del 60% de las nuevas operaciones, pese a la subida de tipos.

El Gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, ha augurado que los tipos de interés altos continuarán "por un tiempo prolongado" para alcanzar el objetivo de que la inflación en la eurozona se sitúe en el 2%. De Cos también ha explicado que sus previsiones pasan por una reducción gradual de la inflación subyacente por la mejora de las cadenas de suministro y la moderación de la demanda y ha destacado que la atención del regulador "se está dirigiendo ahora a la respuesta de los salarios y de los márgenes empresariales".

La entidad catalana ha rebajado el diferencial que aplica a su hipoteca variable. Actualmente, el tipo de interés se sitúa en el 1,50% durante el primer año y en euríbor + 0,65% a partir de entonces con las máximas bonificaciones; es decir, si el cliente domicilia la nómina y contrata tres seguros. Este préstamo va destinado tanto a la compra de viviendas habituales como de segundas residencias, solo tiene comisión por cancelación anticipada durante los primeros cinco años y está disponible tanto para residentes como no residentes.

Se habla de los grados o rangos de una hipoteca para referirse a la prioridad en el cobro del banco en caso de impago y embargo de la vivienda. Así, las hipotecas de primer grado son aquellas que tienen preferencia respecto a otras posibles deudas existentes, por lo que la entidad se asegura de que será la primera en recibir compensaciones económicas que se deriven de posibles impagos. En la mayoría de los casos, el rango aparece reflejado en el contrato.

El presidente del Bundesbank, Joachim Nagel, y el presidente del Banco de Grecia, Yannis Stournaras, han afirmado en sendas entrevistas que todavía queda camino por recorrer en el nivel actual de tipos de interés, actualmente en el 3,75%, y que aún no es suficiente para garantizar precios estables, pero que se puede estar entrando en la recta final. A menos que algo cambie drásticamente, se podría decir que para final de 2023 las subidas de tipos de interés habrán terminado, aunque aun restan cinco reuniones ante de diciembre.

El mercado hipotecario ha cerrado el primer trimestre con el menor volumen de nuevos préstamos para la compra de vivienda desde la pandemia. Según los datos del Banco de España, entre enero y marzo la banca ha concedido hipotecas por valor de 13.438 millones de euros, lo que supone un descenso del 15% interanual. El saldo vivo hipotecario acumula ocho meses de caídas, ya que las amortizaciones superan a la producción de nuevas operaciones.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado la creación de una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para garantizar el 20% de la hipoteca de una primera vivienda para jóvenes menores de 35 años con ingresos anuales inferiores a 37.800 euros y para familias con niños a cargo. Sánchez ha reivindicado esta nueva medida que aprobará el Gobierno en el Consejo de Ministro de este martes como una respuesta a la "emergencia habitacional". Se trata de una iniciativa que ya tienen en marcha algunas regiones como Madrid, Andalucía o Murcia.

Los bancos suelen mejorar las condiciones de las hipotecas a quienes cumplen requisitos como domiciliar la nómina, contratar los seguros de vida y hogar, o abrir un plan de pensiones. Desde la ley hipotecaria de 2019, los consumidores pueden decidir libremente si quieren optar a una hipoteca bonificada con el objetivo de obtener una rebaja del tipo de interés, aunque suele surgir la duda de si compensa o no. Todo depende de las circunstancias del hipotecado y de si va a dar uso a los productos contratados, entre otros factores.

Ya ha pasado más de medio año desde que la Comunidad de Madrid, Caixabank, Santander e Ibercaja activaron el acuerdo de lanzar hipotecas para jóvenes de hasta el 95%.  Esta iniciativa, enmarcada en el Programa ‘Mi Primera Vivienda’, es fruto del pacto que sellaron para facilitar a los men

El indicador de refencia para la mayoría de las hipotecas variables en España ha terminado el cuarto mes del año con una media provisional del 3,75%, una décima por encima de marzo y en su nivel más alto desde noviembre de 2008. El euríbor se anticipa así a una posible nueva subida de los tipos de interés en la reunión del BCE del próximo 4 de mayo y encarece las cuotas de los préstamos en unos 300 euros mensuales de media. Y los expertos prevén que llegue al 4%.

Las cláusulas de una hipoteca son las disposiciones legales que aparecen en el contrato y establecen tanto obligaciones como derechos. La cláusula techo, en concreto, limita los intereses que se pueden llegar a pagar por el euríbor, mientras que la cláusula suelo funciona al revés: impide que el hipotecado pague menos aunque baje el indidacor de referencia de los préstamos a tipo variable. En algunos casos han sido consideradas abusivas, por lo que los consumidores pueden reclamar a su banco los importes pagados de más.

En febrero se inscribieron en los registros 35.900 préstamos sobre viviendas, un 2% menos interanual, volviendo a tasas negativas tras el repunte de principios de año. Según el INE, el interés medio de las hipotecas se situó en el 2,86%, su valor más alto desde mayo de 2017, con un plazo medio de 24 años, mientras que dos de cada tres operaciones fueron a tipo fijo. La firma de préstamos solo ha crecido en cinco CCAA, con Asturias a la cabeza.

El PSOE ha vuelto a rechazar en el Congreso una iniciativa económica de Unidas Podemos, su socio de coalición. En esta ocasión, la relativa a topar la subida de las hipotecas de tipo variable y bonificar la cesta de la compra, dos de las reclamaciones de los morados en el tramo final de la legislatura.

Unidas Podemos llevará a votación en el Pleno del Congreso este 25 de abril una proposición no de ley para instar al PSOE a poner un tope del 0,1% al diferencial sobre el euríbor de todas las hipotecas variables inferiores a 300.000 euros durante un año prorrogable o bien, hasta que el euríbor se consolide por debajo del 1,5%. Otras propuestas son garantizar de forma estructural que el cambio de un préstamo variable a uno fijo sea gratuito para los consumidores y bonificar de forma temporal los productos básicos de la cesta de la compra.

Asufin ha denunciado que las hipotecas con aval quedan fuera "de forma automática" del Código de Buenas Prácticas para aliviar el impacto de la subida de tipos en los deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad. La asociación señala que la existencia de avalista en buena parte de las hipotecas "podría estar detrás del reducido impacto de las medidas de alivio,

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas en marzo fue de 3,664%, lo que supone el mayor nivel registrado desde febrero de 2012, según los datos del Banco de España. Hace un año, el tipo medio era del 1,513%.

El Banco de España ha cifrado en 549.000 los potenciales hogares que podrían acogerse al Código de Buenas Prácticas temporal aprobado en noviembre de 2022 para aliviar el impacto de la subidas de tipos de interés en las familias con hipotecas y en riesgo de vulnerabilidad, según se desprende del Informe de Estabilidad Financiera de Primavera. Esta cifra supone unos 404.000 hogares más de los que habrían podido adherirse a la versión original del Código de Buenas Prácticas de 2012, según el BdE, y se queda corto frente a la última estimación del Gobierno que afirmaba que podría llegar al millón de hogares.

El economista jefe del Banco Central Europeo (BCE), el irlandés Philip Lane, se ha mostrado partidario de seguir elevando los tipos de interés si persiste el escenario manejado por la institución, aunque ha subrayado la importancia de la próxima encuesta sobre préstamos bancarios y condiciones de financiación empresarial para evaluar el impacto de las turbulencias financieras. El economista prevé que la fuerte desaceleración proyectada en los precios de la vivienda reducirá la inversión residencial.

Las nuevas previsiones de la Fundación de las Cajas de Ahorros traen malas noticias para los hipotecados. A pesar de que en en las últimas semanas el euríbor a 12 meses ha frenado su rally, Funcas cree que todavía tiene recorrido al alza y que la media anual no bajará del 4% al menos hasta 2025, frente al 3,65% en el que se mueve actualmente. De cumplirse este pronóstico, el índice más que duplicará el promedio histórico tanto este año como el próximo.

A pesar de que los principales indicadores ya anuncian una caída en el volumen de nuevas hipotecas, las subrogaciones no dejan de crecer. El cambio de entidad financiera para mejorar las condiciones del préstamo se ha duplicado con respecto al primer trimestre de 2022 y ya representa el 10,7% de las operaciones cerradas por idealista/hipotecas. En el 50% de los casos, el cambio se concreta en la firma de una hipoteca mixta, aunque el tipo fijo sigue siendo la opción favorita de los consumidores.