Hipotecas

El Tribunal Supremo ha publicado los argumentos que le han llevado a dar la razón a la banca y afirmar que las hipotecas vinculadas al IRPH no son de por sí opacas. El Alto Tribunal asegura que el IRPH es un índice sencillo de comprender para el consumidor medio, que su uso no tiene por qué perjudicar al hipotecado más que otros índices como el euríbor y que se convierte en una condición general de la contratación, no en una cláusula abusiva.

Los gastos que suelen asumir los consumidores para poder formalizar su préstamo hipotecario están llegando a los tribunales, y muchos jueces están respaldando las reclamaciones por parte de los clientes y exigiendo a la banca que asuman parte del coste. Para facilitar el proceso, hemos elaborado una guía donde responde algunas dudas como quién puede reclamar, en qué tipo de préstamo, qué papeleo hay que realizar o cuánto dinero se puede recuperar.

Economistas y analistas llevan semanas afirmando que las novedades que traerá la nueva ley hipotecaria encarecerán las hipotecas. Sin embargo, Juan Villén, director de idealista/hipotecas, sostiene que el precio no tiene por qué incrementarse, y que si lo hace no será por dicha normativa. El tirón del tipo fijo, la subida del euríbor y la adopción de políticas por parte de la banca para compensar los riesgos de hipotecas que financien más del 80% del precio de compra se postulan como los verdaderos factores de fondo.

El 1 de enero de 2018 entrará en vigor una nueva circular del Banco de España que busca adoptar en nuestro país las normas internacionales: su llegada aumentará las exigencias para conceder préstamos a promotores y los destinados a comprar vivienda. Y es que el sector financiero no podrá financiar más del 50% del valor de tasación del suelo y deberá exigir garantías adicionales para quienes necesiten financiar más del 80% del precio de compra de la casa.

El sector financiero ha recibido más de un millón de solicitudes por parte de los consumidores para intentar pactar por la vía extrajudicial una solución a las cláusulas suelo de las hipotecas. Según los datos que maneja el Banco de España, más de 450.000 casos se han solventado con acuerdo entre las partes. Casi todos los afectados han optado por recibir el dinero en efectivo, cuyo volumen total asciende a 1.500 millones de euros. Entre las solicitudes inadmitidas destacan 146.000 casos en los que no existía cláusula suelo en las hipotecas.

El euríbor, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas constituidas en España, sigue batiendo récords. Y es que el plazo de 12 meses ha terminado noviembre con una media del -0,189%, un nivel inédito hasta la fecha. Se trata del decimoquinto cierre mensual consecutivo, y los expertos no descartan que podamos ver nuevos mínimos en los próximos meses.

El Tribunal Supremo ha vuelto a inclinarse a favor de los clientes bancarios. Su última sentencia recuerda que, por regla general, estas cláusulas serán consideradas abusivas y que los bancos deben informar de su existencia a los consumidores que se subrogan a préstamos de promotores. En su opinión, el hecho de que la hipoteca no sea concedida directamente al cliente, no exime a la entidad bancaria de la obligación de informarle.

La comisión de apertura de una hipoteca puede ser abusiva, siempre que el banco la haya incluido en el préstamo sin pactarlo con el cliente. Después de explicarte en qué casos puedes reclamar, te presentamos un modelo tipo para hacerlo que puedes consultar y descargarte.

En septiembre se registraron 29.388 hipotecas sobre viviendas, el segundo dato más alto del año y que permite situar el balance de 2017 alrededor de las 240.000 operaciones, lo que arroja un alza del 12,4% interanual. En los últimos 12 meses, según el INE, se han concedido 309.163 préstamos hipotecarios para comprar casa, un 13,9% más. También destaca el fuerte repunte del importe medio prestado, que supera los 123.000 euros por primera vez desde 2009, y que las hipotecas fijas protagonizan una de cada tres nuevas operaciones.

La comisión de apertura de una hipoteca es otra de las cláusulas abusivas que está tumbando la justicia en algunos casos. Pero, ¿a qué responde? ¿Dónde puedo buscar dicha cláusula en el préstamo? ¿Es siempre nula? ¿Qué pasos hay que dar para reclamar? Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, recuerda que es abusiva cuando el banco la impone en el préstamo sin negociar con el cliente. En este caso, el consumidor puede iniciar una reclamación a través del servicio de atención al cliente del banco y, en última instancia, de los tribunales.

El Pleno de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia a favor del sector financiero, al considerar que el uso del índice de referencia IRPH de los préstamos hipotecarios no implica 'per se' falta de transparencia o abusividad. Así, el Alto Tribunal da la razón a Kutxabank, que había presentado un recurso contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava que declaraba nula la cláusula de interés por estar referenciada a dicho indicador.

José Baltasar Plaza Frias, abogado y socio director de Bufete Rosales, se encomienda a la nueva ley hipotecaria, cuya aprobación está prevista para el primer semestre de 2018, para frenar algunas malas prácticas del sector financiero que han llevado a miles de consumidores a reclamar ante la justicia. A pesar de que a corto plazo no confía en que sea una solución, espera que la normativa aporte más seguridad jurídica y protección al cliente bancario.

Un error en el cálculo de la fórmula que aplican los ayuntamientos para cobrar la plusvalía municipal está sirviendo de argumento a los tribunales para tumbar el cobro de este gravamen cuando la venta del inmueble se cierra con ganancias.

La nueva ley hipotecaria traerá varias novedades, sobre todo para los préstamos que se firmen después de su aprobación, prevista para antes del verano. Entre las más destacadas están la limitación a las comisiones que aplican los bancos, la posibilidad de convertir las hipotecas variables en fijas o una lista negra de cláusulas abusivas. Este punto es el más controvertido para los expertos, que vaticinan un encarecimiento generalizado de los préstamos.

José Luis Feito, presidente del Instituto de Estudios Económicos, y José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, aseguran que la entrada en vigor del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario encarecerá los préstamos para la compra de una casa, lo que, en su opinión, es positivo para el buen funcionamiento del sistema financiero. Ambos economistas defienden que el banco debe ser el responsable de asumir todos los riesgos, pero alertan de que el consumidor tendrá que afrontar un sobrecoste por ello.

La última sentencia del Tribunal Supremo marca un punto de inflexión en las hipotecas multidivisa, aquellas que están vinculadas a una moneda extranjera. Para el Alto Tribunal, son nulas cuando el banco no ha proporcionado al cliente la información necesaria para entender los riesgos que entraña un préstamo de este tipo. Además, el plazo para reclamar es imprescriptible, lo que significa que incluso beneficia a las hipotecas canceladas o ejecutadas. Resumimos los cambios y cómo reclamar.

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno y que pronto se debatirá en el Parlamento será todo un revulsivo para las hipotecas fijas. Los expertos aseguran que esta normativa, sumada a la creciente tendencia de los clientes de protegerse frente a futuras subidas del euríbor, permitirá a los préstamos fijos ganar más cuota de mercado y batir nuevos máximos históricos. Creen que las hipotecas a tipo fijo podrían superar a las variables en las nuevas contrataciones durante 2018.

Los juzgados provinciales que se crearon en junio para dar respuesta al aluvión de demandas relacionadas con las cláusulas abusivas de las hipotecas han recibido casi 120.000 casos hasta el pasado 5 de noviembre, de los que 3.485 ya tienen sentencia en firme. El juzgado de Asturias lidera el ranking con 556 casos resueltos, seguido de los de Madrid (245), Vizcaya (228) y Zaragoza (180). Solo cuatro juzgados más registran más de 100 sentencias. Si comparamos el número de fallos con los asuntos recibidos, los juzgados más activos han sido los de Asturias, Álava y Lugo.

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno, cuya principal misión es dar transparencia al consumidor y seguridad jurídica a la banca en materia hipotecaria tiene lagunas relacionadas con las cláusulas abusivas.El texto deja entrever que algunas cláusulas como el vencimiento anticipado o el interés de demora podrían seguir existiendo en muchos préstamos.

Un total de 18 audiencias provinciales se han pronunciado ya sobre cómo se deben repartir los gastos que conlleva la formalización de una hipoteca, y casi todas las sentencias han inclinado la balanza a favor de los clientes. En nueve de cada 10 casos, los tribunales consideran abusivo que el consumidor tenga que pagar el 100% de los gastos, que rondan los 3.000 euros de media.

La deuda de los hogares ligada a la vivienda sigue bajando con fuerza: solo en los nueve primeros meses del año, el endeudamiento se ha reducido en unos 11.370 millones de euros, lo que arroja un promedio mensual de 1.263 millones, según los datos del Banco de España. Actualmente, la deuda hipotecaria en el mercado doméstico se sitúa ligeramente por debajo de 533.000 millones de euros, el nivel más bajo desde 2005.

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario llegará al Parlamento para iniciar los trámites de su aprobación. La nueva ley, que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018, busca dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a la banca. Su llegada traerá cambios para los actuales hipotecados, como la posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija o más defensas ante los desahucios. Para los nuevos préstamos, también traerá menos comisiones y mayor control por parte de los notarios. Resumimos el impacto en cada caso:

El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, una norma que ahora debe pasar al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria. El Gobierno asegura que la nueva ley cuenta con un amplio consenso político y que su objetivo es reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que pagan los clientes y trasponer la directiva europea al ordenamiento jurídico español. Resumimos los grandes cambios.

A lo largo de estos años de lucha judicial contra las cláusulas abusivas, son muchos los ‘acuerdos’ entre bancos e hipotecados con los que estos accedían a una rebaja del tipo establecido como cláusula suelo o a su completa eliminación a cambio de renunciar a recuperar su dinero. Sin embargo, el Tribunal Supremo recuerda que una cláusula suelo es nula por falta de transparencia, y no puede ser convalidada por un acto o acuerdo posterior. Así, estima que el banco debe devolver todas las cantidades cobradas de más.

El Tribunal Supremo ha dado su visto bueno a la decisión de la Junta de Andalucía de castigar a las entidades financieras por incluir cláusulas abusivas en las hipotecas: el Alto Tribunal determina en una sentencia que no es necesario que haya una condena judicial previa a la sanción. El fallo que sienta doctrina y abre la puerta a que otras autonomías sancionen a la banca.