Viviendas públicas: de cómo las socimis pueden usarse como un instrumento de política social

Artículo de opinión escrito por José Barta, consultor estratégico.

La pasada primavera, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) aprobó una nueva circular (Circular 1/2017, de 26 de abril) sobre los denominados 'Contratos de Liquidez' que, entre otras empresas cotizadas, afecta a las socimis.

Para los no familiarizados aclaro que los Contratos de Liquidez se exigen con el fin de favorecer la liquidez de las operaciones que afecten a las acciones de estas sociedades, consiguiendo una adecuada frecuencia de contratación y reduciendo las variaciones en el precio cuya causa no sea la propia tendencia del mercado. 

Este tipo de contratos resulta muy relevante en el caso de instrumentos como las socimis, que, como bien saben nuestros lectores, tienen como objeto fomentar la inversión en inmuebles en alquiler, con la máxima eficiencia fiscal, con las ventajas de la gestión profesional y con la relativa transparencia que exige cotizar en un mercado financiero estructurado; pero la simple cotización en el MAB, o en el mismísimo Mercado Continuo, no garantiza la liquidez a ningún accionista. Corregir esto es uno de las principales objetivos de los Contratos de Liquidez.

Desde que el 1 de enero de 2013 entró en vigor la actual normativa que regula las socimis, estas instituciones se han convertido en un magnifico instrumento financiero, al servicio de todas aquellas estrategias que se propongan optimizar la gestión de activos inmobiliarios. Esta realidad no todos los profesionales del sector la reconocían como tal, dada la fallida experiencia con los Fondos de Inversión Inmobiliaria, e incluso con la primera regulación de las socimis.

Dada mi experiencia profesional, de inmediato percibí las posibilidades que las socimis tendrían como sociedades vehiculares al servicio de estrategias vinculadas a la banca de inversión y a la banca privada. Así lo manifesté en numerosos artículos y conferencias a lo largo de 2013 y 2014, y así se han ido desarrollando desde entonces, hasta pasar de cuarenta el número de socimis que operan como tales. Esta adecuación a los intereses de los clientes de los perfiles financieros reseñados ha contribuido a vincular su imagen con los beneficios de las economías más elevadas, pero esta es solo una expresión de su potencial.

Las socimis, como meros instrumentos financieros, se encuentran al servicio de aquellos que sepan utilizarlas adecuadamente, incluidos los que defendemos la necesidad de instrumentos de inversión para fines sociales.

Las socimis, con la reciente reforma de la CNMV se convierten en un instrumento capaz de captar recursos procedentes de Fondos de Inversión Socialmente responsables, así como de pequeños inversores que ven como la banca tradicional, lejos de gratificar sus pequeños ahorros, se los grava con todo tipo de comisiones y penalizaciones. Rentabilidades netas del 3% o del 4% para los pequeños inversores, en la medida que se “garantice su liquidez”, son muy atractivas, máxime si son inversiones muy conservadoras, como las que realizan las socimis, y tienen un margen de liquidez aceptable.

Con estas sociedades, a las que podríamos llamar “socialmente responsables”, se podrían acometer inversiones en apoyo de las políticas públicas de viviendas en alquiler, desbaratando las expectativas de los fondos buitre. El papel de estos instrumentos financieros al servicio de una economía solidaria reduciría el endeudamiento de Ayuntamientos y Autonomías, sin menoscabo de ninguna de las bondades buscadas con sus políticas sociales de vivienda. La compra de los inmuebles por parte de estas socimis se podría condicionar a su posterior recompra, al cabo de 20, 30 0 40 años por parte de la Administración vendedora, e incluso a su venta a los inquilinos beneficiados, en condiciones pactadas y garantizadas, que satisficieran el interés de todas las partes.

De la voluntad de los gobernantes locales y autonómicos dependerá la evolución de estos instrumentos; por el momento ha sido de rechazo, pero se entiende porque tuvieron que competir contra los intereses de los fondos buitres, y todos sabemos de su poder. Confiemos esto esté cambiando.