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Comprar una casa con hipoteca para alquilarla, una 'ocasión' que ven hasta los gestores de bolsa

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Autor: Vicente Varó-Finect (colaborador de idealista news)

Cuando los gestores que invierten en bolsa hablan de la inversión directa en inmuebles no la suelen dejar bien parada. En comparación con las acciones, destacan su baja liquidez, la inversión continua en mantenimiento que requiere o la menor diversificación. Por eso, sorprende aún más cuando se les escucha decir que el momento actual puede ser interesante.

“Es una ocasión muy puntual”, respondió Álvaro Guzmán de Lázaro, consejero delegado de Azvalor Asset Management, a la pregunta de un inversor durante su reciente conferencia anual; matizando, eso sí, que ve mayor potencial en sus fondos. ¿Pero por qué ahora? ¿Por qué les parece interesante en este momento?

En realidad, el momento ideal fue con el mercado inmobiliario en precios mínimos, antes de la recuperación de los últimos años. Pero, aún tras la recuperación, el otro factor de atracción sigue vigente: el acceso a financiación barata a muchos años. “Si se compra la casa con una hipoteca a muy largo plazo y a tipo fijo, casi se puede decir que el activo es la hipoteca. Acceder a una financiación a un horizonte muy amplio a un tipo del 1,8% - 2% hace muy atractiva esta opción”, explicaba Guzmán de Lázaro en su conferencia.

La situación la ha propiciado el Banco Central Europeo (BCE), con su política de tipos bajos destinada precisamente a empujar a las familias a pedir créditos para consumir e invertir y así reactivar el crecimiento económico. Una estrategia que se mantendrá al menos hasta 2020, después de que la institución haya congelado su intención de subir tipos por la ralentización económico.

Un enfriamiento que ya se ha reflejado, por ejemplo, en el euribor, la referencia del mercado hipotecario, que ha frenado su escalada mensual desde mínimos. En la actualidad se mueve todavía en territorio negativo, cerca del -0,01%, aunque quienes tengan la hipoteca a tipo variable y afronten la revisión en los próximos meses verán un aumento por la comparación con el año previo.

El retraso en la normalización de los tipos de interés hará que las próximas ofertas a tipo fijo se mantengan en niveles muy reducidos respecto a la media histórica. Ahora mismo, como se puede ver en el comparador de idealista/hipotecas, a 30 años se pueden encontrar precios de entre el 2% (en ofertas vinculadas con otros productos) y el 3%, mientras a 10 años vemos niveles de entre el 1,5% y el 2%.

Y no podemos olvidar que comprar una vivienda para alquilar en España sigue ofreciendo un buen rendimiento a los inversores. A pesar de que se estancó en 2018, la rentabilidad bruta de comprar una casa para destinarla al alquiler se situó a cierre de diciembre en el 7,4%, según los datos de idealista. 

Importante la calidad… por si llega la inflación

Esta operación de comprar con deuda para alquilar tendría todavía más sentido, desde el punto de vista financiero, si llega un entorno de mayor inflación a medio y largo plazo.

Si el coste de la vida sube, para los propietarios de buenos inmuebles será más sencillo ir subiendo el alquiler al menos en la misma medida que el IPC. “En este contexto, que es el que pensamos que va a suceder, prácticamente no pagas el inmueble, porque la deuda es la misma y la casa va generando una renta que va subiendo”, explicaba Guzmán de Lázaro.

Para que el dueño de la vivienda pueda ir subiendo el precio del alquiler, al ritmo del aumento del coste de la vida, es muy importante que el activo inmobiliario que se compre sea de calidad. “Este activo te protege de la inflación porque va recogiendo el efecto inflacionario en el poder adquisitivo, aunque a veces con cierto retraso”, remarcaba Fernando Bernad, socio también de Azvalor.

Además, cuanto mejor es el inmueble, mejor deberían ser las condiciones de financiación. “Los activos buenos normalmente se financian con deuda y los bancos están dispuestos a financiar”, explicaba también en su conferencia anual Francisco García Paramés, director de inversiones de Cobas AM. “Yo tengo hipoteca sobre mi casa, cuando podría pagarla con los ahorros que tengo en mis fondos, pero es que prácticamente no tiene sentido”, añadía.

Si acaba llegando la inflación, será entonces cuando posiblemente se empiece a cerrar esta opción de inversión que por ahora sigue abierta.

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