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Quiénes son los principales compradores y vendedores de ladrillo de los últimos años

La crisis financiera y el estallido de la burbuja inmobiliaria dejó heridos, pero también ganadores. Los grandes fondos supieron ver la oportunidad en el mal momento que vivía el ‘real estate’ en España y empezaron a comprar carteras  de activos y deuda a la banca. Desde 2015 hasta 2019, Cerberus, Blackstone, Lone Star o Axactor, entre otros, han comprador carteras inmobiliarias por valor de más de 148.500 millones de euros, según datos de la consultora Axis Corporate. Cerberus sigue a la cabeza tras adjudicarse la cartera de BBVA y haber llevado a cabo compras hasta la primera mitad de 2019 por valor de 42.100 millones de euros.

Blackstone y Lone Star completan el pódium de los tres principals compradores. La primera por cerrar operaciones en los últimos cinco años como pasar a controlar la sociedad a la que Santander vendió la cartera de Popular y que supuso una operación de más de 30.000 millones de euros, mientras que Lone Star se convirtió en el accionista mayoritario de la sociedad a la que CaixaBank traspasó casi toda su ‘bolsa’ inmobiliaria.

Axactor, que se posiciona como el cuarto comprador con una inversión de 6.300 millones de euros, ha cerrado en los últimos años la compra de carteras como Dune, que era propiedad de Sareb, por 2.335 millones de euros, o Galerna, por la que pagó 900 millones de euros a Banco Sabadell.

La entidad ha llevado a cabo una estrategia de reducción de su exposición inmobiliaria, al igual que han hecho otros bancos tras la crisis. En el caso del Sabadell, su exposición se situaba a finales de 2018 por debajo del umbral de los 4.000 millones de euros, si bien esta se redujo drásticamente tras firmar una de las transacciones inmobiliarias más importantes del año: la venta de su promotora Solvia Desarrollos Inmobiliarios (Sdin Residencial) al fondo estadounidense Oaktree.

Precisamente, Oaktree también es uno de los principales compradores de carteras inmobiliarias más allá de su operación con Sabadell, con una inversión de 5.000 millones de euros en España. Le siguen Deutsche Bank, con 3.000 millones en compras, entre las que destacan la cartera Makalu al Sabadell; DEShaw&Co, con operaciones de compra de activos por valor de 2.800 millones de euros, y Bain Capital, con 2.700 millones de euros, donde se enmarcan adquisiciones como la promotora Habitat o las carteras Shell (propiedad de Kutxa) o Bidasoa (de Sareb).

La otra cara de la moneda

Por su parte, los mayores vendedores de estas carteras valoradas en más de 148.500 millones de euros son los tres pesos pesados del sector en España: Santander, BBVA o Caixabank. La más destacable es la del banco presidido por Ana Botín, con operaciones por valor de 39.300 millones de euros entre 2015 y 2019. BBVA, por su parte, ha llevado a cabo la venta de carteras inmobiliarias en el último lustro por valor de 29.000 millones de euros, mientras que Caixabank le pisa los talones, con operaciones cifradas en 27.000 millones de euros según datos de la consultora Axis Corporate.

Banco Sabadell ha cerrado acuerdos con fondos como Cerberus o Deutsche Bank (con la venta de las carteras Challenger, Coliseum o Makalu) por valor de 19.600 millones de euros, mientras que Bankia, Liberbank o Sareb han seguido la misma tónica con la venta de carteras por valor de 11.000 millones de euros, 5.300 millones de euros y 5.000 millones de euros, respectivamente, entre 2015 y 2019.

Carteras en venta

Según Axis Corporate, solo en lo que llevamos de 2019 se han vendido carteras por un total de 7.232 millones de euros, principalmente de entidades como Santander, Banco Sabadell o Novo Banco. Pero aún quedan portfolios en el mercado esperando a que llegue un fondo interesado que los sume a su balance.

El importe de las principales carteras que se encuentran en venta en España en la actualidad asciende a 14.000 millones de euros, donde se encuentran, entre otras, Juno y Hero de BBVA, por 500 millones de euros cada una; Hokkaido y Sapporo de Caixabank, con un precio de 400 millones de euros y 300 millones de euros, respectivamente, y una cartera por importe de 1.100 millones de euros propiedad de Banco Santander. La consultora estima que el stock del ladrillo del sector financiero se situará este año alrededor de los 60.200 millones de euros, lo que representa una disminución del 19% respecto al registrado a finales de 2018.