Losantos (JLL): "El inmobiliario está entre los sectores más sanos, solventes y confiables del mercado"

El sector inmobiliario saca pecho de la capacidad de resiliencia que ha tenido durante la pandemia sanitaria y la crisis económica. Y un ejemplo de ello lo encontramos en las sociedades de inversión inmobiliaria.

Según un estudio elaborado por la consultora JLL y Bolsas y Mercados Españoles (BME), los confinamientos y demás medidas para contener el avance del covid-19 apenas han lastrado el valor de los activos que estos vehículos de inversión tienen en cartera.

De su análisis se desprende que el valor bruto de los activos (GAV) de las 79 socimis españolas que cotizan en el mercado doméstico (incluyendo Ibex 35, mercado continuo y BME Growth, antiguo MAB) y la que cotiza en Luxemburgo apenas cayó un 1,1% interanual en 2020, tras cerrar el año en 51.277 millones de euros. Su patrimonio neto tampoco sufrió un desplome al situarse en 23.887 millones, con una caída del 1,6% respecto a 2019; ni su rentabilidad por dividendo, que se situó en el 3,2%, frente al 4,5% registrado en 2019 y al 3,9% de 2018

Por su parte, el valor en libros de las inversiones inmobiliarias de las 80 socimis analizadas apenas se redujo un 0,8% (hasta quedarse en 43.591 millones de euros), mientras que el valor neto de los activos (NAV) disminuyó menos de un 3% (a cierre de 2020 se situó en 31.446 millones).

Con estas cifras sobre la mesa, Enrique Losantos, CEO de JLL en España, asegura que “este mercado se ha mostrado resiliente a la crisis del covid. Ha mantenido la solvencia y la rentabilidad y ha sido un refugio para los inversores en medio de la tormenta”. “Estamos en el sector adecuado en el momento adecuado”, insiste el directivo.

Y una de las razones de su apuesta por las socimis la encontramos en la fuerte caída en bolsa que están registrando en los últimos meses, y que excede de largo la caída que ha registrado la valoración de los activos. A cierre de diciembre, el valor de mercado conjunto de esas 80 socimis alcanzaba los 22.026 millones de euros, lo que arroja una caída del 14,7% interanual, aunque la cifra está mejorando en 2021 y hasta abril acumula un repunte cercano al 2% (la capitalización a cierre del cuarto mes se situó en 22.451 millones de euros). 

Este comportamiento desigual entre el negocio y el mercado de valores vuelve a poner en el centro del debate una de las reivindicaciones clásicas de las socimis: la buena oportunidad que presentan para los inversores.

Joaquín López-Chicheri, presidente de la socimi Vitruvio y miembro de la comisión ejecutiva de la asociación ASOCIMI, ha recordado durante la presentación del estudio que “en los peores momentos hemos llegado a ver descuentos en las cotizaciones de hasta el 60%, y que actualmente muchas de las socimis que tienen liquidez están cotizando con un descuento de entre el 20% y el 30% por debajo del valor neto de sus activos”.

Un resultado que también resulta llamativo par Juan Manuel Ortega, director comercial y de inversiones de Colonial, quien achaca el comportamiento a una fuerza exógena al sector. “Desde el punto de vista de las rentas anuales y del ebitda nos hemos mantenido estables, pero nos estamos encontrando con una presión vendedora tremenda”, ha asegurado el directivo.

Según el estudio, las rentas percibidas vía alquileres de los inmuebles de las 80 socimis analizadas se situaron el año pasado en 1.855 millones de euros, un 9,7% por debajo de un año antes y en línea con 2018. En el caso del ebitda, la caída ha sido del 11,4% interanual, hasta quedarse en 1.257 millones de euros.

Carlos Fernández de Araoz, consejero delegado de la socimi Adriano Care, también ha salido en defensa del sector y ha recordado que este tipo de inversión inmobiliaria ofrece “mucho retorno a futuro”.

Por su parte, Jesús González Nieto-Márquez, director gerente de BME Growth, ha señalado que las socimis son "claramente una opción para un espectro cada día más amplio de inversores. Compañías de seguros, fondos de pensiones, inversores de alta renta e inversores 'retail' comienzan a ser habituales en este mercado. Las perspectivas ante el final de la pandemia comienzan a presentar oportunidades de consolidación en un segmento que no ha perdido nada de atractivo". 

Recordemos que la regulación de las socimis entró en vigor hace más de una década y que fue modificada en 2013 para impulsar uno de sus grandes objetivos: permitir a los pequeños ahorradores la inversión indirecta en el sector inmobiliario (comprando acciones de empresas que compran y gestionan activos, en vez de a través de la adquisición de inmuebles físicos) y fomentar tanto la diversificación de los inversores (particulares y profesionales) como la visión y el ahorro a largo plazo (la mayoría de estos vehículos de inversión son patrimonialistas).

El reto de ganar tamaño

España es uno de los países europeos más destacados en el terreno de las socimis tanto en número de vehículos como en valor de mercado. Sin embargo, el sector doméstico todavía está lejos de los principales países europeos a ojos de los grandes 'players' mundiales. 

“Aunque desde el punto de vista de la estabilidad y la rentabilidad España es tan atractivo como cualquier otro mercado europeo, en Europa el tamaño medio de las sociedades es superior”, afirma Losantos, que hace un llamamiento a las socimis: deben ganar tamaño para ganar eficiencia y captar el interés de los grandes inversores.

“Los grandes los ahorradores mundiales necesitan que las empresas ofrezcan un tamaño para poder invertir en ellas (que pueden ser 1.000 millones, 5.000 millones…), porque si no ni se fijan en ellas. Si no alcanzas esos niveles, los fondos ni se interesan, porque así lo marcan sus estatutos”, recalca el CEO de JLL.

El directivo insiste en que, al igual que en los años previos, los grandes fondos tienen mucha liquidez para invertir, de ahí que anime a las socimis españolas a ganar tamaño. “No somos Reino Unido, Alemania o Francia, pero España tiene que estar en esa liga”, ha sentenciado.