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La mitad de los ingresos de los jubilados dependerá de sus inmuebles en menos de dos décadas

El economista y experto en inversión inmobiliaria Pau Antó repasa las alternativas para conseguir liquidez gracias a los inmuebles

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Autor: Redacción

Las familias españolas están invirtiendo cada vez más en inmuebles. De hecho, los datos del Banco de España sitúan el patrimonio inmobiliario de los hogares en 5,57 billones de euros, la cifra más alta de los últimos 10 años.

Estos niveles son consecuencia del atractivo que está ganando el sector inmobiliario en un momento en el que productos como los depósitos bancarios o los bonos ofrecen una baja rentabilidad, e incluso negativa en algunos casos. Y coinciden con los planes del Gobierno para reformar las pensiones para garantizar la sostenibilidad del sistema a largo plazo.

A finales de agosto, el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de ley con el primer bloque de medidas dirigidas a reformar el sistema público de pensiones, que ha pasado al Congreso para recibir la luz verde definitiva. 

La norma suprime los aspectos más polémicos de la reforma aprobada por el Gobierno de Mariano Rajoy en 2013: el índice de revalorización de las pensiones (IRP), que limitaba su subida anual a un 0,25% en situaciones de déficit, y el llamado factor de sostenibilidad, que será reemplazado por un nuevo mecanismo de equidad intergeneracional. Además, introduce incentivos para retrasar la jubilación de forma voluntaria y revisa el modelo de jubilaciones anticipadas con el fin de acercar la edad efectiva de jubilación a la edad legal.

Con este escenario sobre la mesa y teniendo en cuenta que la pensión media no llega a 1.000 euros al mes, está creciendo el interés por buscar vías alternativas que sirvan como complemento. Y según explica Pau Antó, economista y experto en inversión inmobiliaria, "más allá de los planes de pensiones u otros productos específicamente pensados para la jubilación, el sector inmobiliario vuelve a ser el gran centro de inversión de los españoles, que ven la vivienda como una forma atractiva de inversión", gracias a factores como por ejemplo la rentabilidad que se obtiene por el alquiler de los inmuebles. 

En España, un 89% de los mayores de 65 años tiene vivienda en propiedad, lo que se convierte en un 'plan b' para complementar la pensión. Según Antó, teniendo en cuenta las proyecciones demográficas actuales (que apuntan a que en 2035 el 26% de la población residente en el país tendrá 65 años o más), y el elevado peso del ladrillo en el ahorro de las familias, dentro de 14 años la mitad de los ingresos de los jubilados dependerá de las propiedades inmobiliarias, ya sea a través del alquiler de las mismas o mediante las fórmulas que permiten conseguir un dinero extra por la vivienda habitual sin dejar de vivir en ella. Entre ellas, la nuda propiedad o la hipoteca inversa. 

El economista y experto en inversiones iniste en que "el envejecimiento de la población no es el único factor preocupante a la hora de hablar de pensiones de jubilación. Según el CSIC, la pensión media de los españoles es de 991 euros al mes. Además, hay que destacar la brecha existente entre las pensiones de los hombres y las de las mujeres, siendo estas últimas más bajas debido a sus diferentes carreras laborales, ocupaciones o por tener otro tipo de prestaciones". 

Por eso, insiste Antó, "es necesario pensar en soluciones que permitan a nuestros jubilados una mayor calidad de vida. Y una de las opciones con más posibilidades es la monetización de los bienes inmuebles. Llegado el momento de la jubilación, la vivienda es el mejor recurso financiero con el que poder obtener un digno complemento de la pensión".  

Las alternativas para sacarle partido son variadas, aunque en ocasiones suponen la futura renuncia a la propiedad; es decir, que no pueda transmitirse vía herencia. En líneas generales, es recomendable que haya un consenso familiar antes de tomar la decisión.

Fórmulas para convertir la vivienda en un complemento de la jubilación

Además de las alternativas tradicionales (venta y alquiler), en los últimos tiempos están cobrando fuerza otras alternativas como la nuda propiedad o la hipoteca inversa. Son fórmulas que permiten al propietario lograr unos ingresos extra sin tener que marcharse de la vivienda; es decir, manteniendo el usufructo de su hogar hasta su fallecimiento. Repasamos las principales alternativas que hay sobre la mesa:

Vender la vivienda

El propietario de un inmueble puede optar por venderlo por completo y convertir el dinero recibido en una renta vitalicia. Al desprenderse de su vivienda tendrá que buscar otro lugar donde residir.

A cambio, el comprador le pagará el precio de mercado (superior al de otras fórmulas como la venta de la nuda propiedad), y con ese capital extra puede constituir una renta vitalicia más elevada. Pero, como explica Antó, "el gran inconveniente de esta fórmula es que la persona no puede seguir habitando en su vivienda ni puede dejarla en herencia".

Alquilar la vivienda

El experto afirma que las largas listas de espera y los precios de las plazas de las residencias están provocando que muchas familias se planteen la obtención de ingresos a través del alquiler de la vivienda de la persona mayor que necesita los cuidados asistenciales. Esto ayuda a costear este tipo de servicios y permite mantener la propiedad del beneficiario y sus herederos. En este caso, es necesario tener en cuenta los gastos de mantenimiento de la propiedad (impuestos, suministros, arreglos que neceste el inquilino...) y que durante el tiempo que dure el contrato el propietario no puede disponer del inmueble, excepto si se trata de una causa justificada.

Venta con alquiler

Otra alternativa que hay sobre la mesa es la venta con alquiler garantizado, por la que el vendedor permanece en su casa y sigue pagando un alquiler como inquilino.

El propietario que vende y se convierte en inquilino de su casa no pagará el alquiler de su pensión, sino que ingresará una parte y otra parte se destinará a una bolsa de arrendamiento, de la que abonará el pago mensual del alquiler. "Este monedero se irá consumiendo con el tiempo, y es calculada según la esperanza de vida, pero si llega a agotarse, el inquilino no tendrá que pagar nada", recalca Antó. 

Nuda propiedad

La opción de vender la vivienda en la que se reside a cambio de poder seguir viviendo en ella hasta el fallecimiento es lo que se conoce como venta de la nuda propiedad. El propietario conserva únicamente el usufructo del inmueble de por vida, mientras que el comprador sólo podrá hacer efectivo el disfrute de la casa, cuando el inquilino fallezca.

Según el experto en inversiones inmobiliarias, "el perfil de este vendedor es una persona de entre 75 y 80 años. Es una solución para mejorar la calidad de vida de muchísima gente que necesita más dinero para su jubilación, o que ha de afrontar deudas o ayudar a sus hijos”, y añade que "las condiciones fiscales son muy beneficiosas, ya que la transmisión de la nuda propiedad de las viviendas habituales está exenta de tributación en el IRPF". Ahora bien, al venderse la propiedad, la operación no tiene marcha atrás y los herederos no podrán recuperarla en el futuro.

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa consiste en utilizar la propia vivienda para obtener un préstamo, y es otra de las fórmulas con las que obtener ingresos adicionales que completen la pensión de jubilación. "Este sistema permite que sigas viviendo en la propia residencia, hasta el fallecimiento mientras se va disponiendo de fondos. Son los herederos quienes deben decidir si cancelar la hipoteca, vender la casa para devolver el préstamo o formalizar una nueva hipoteca", detalla Antó.