Colonial pierde el ‘efecto Criteria’ y vuelve a las andadas bajistas en bolsa

El anuncio, el pasado 16 de mayo, de que Criteria aumentaría su participación en Inmobiliaria Colonial desde el 3% hasta el 17% a través de una ampliación de capital de 622 millones de euros, revitalizó la cotización de la socimi. El valor recibió la noticia con una subida de algo más del 4% y llegó a alcanzar los 6,12 euros por acción en la primera semana de junio. Casi seis semanas después, se ha diluido todo el efecto alcista.

El valor (que pagó dividendo el pasado 21 de junio) ha perdido gas especialmente desde que la junta extraordinaria de accionistas aprobó con un 98,74% de los votos a favor el aumento de capital. Desde entonces (con pago de dividendo de por medio el pasado 21 de junio), la acción ha descendido desde los 5,77 hasta los 5,55 euros. Por lo tanto, Colonial se deja un 4% de su valor desde entonces y un 9% desde que se anunció la entrada de Criteria en el capital el mes pasado.

¿Cómo se justifica esta marcha atrás? En primer lugar, como todo el sector, el valor ha pagado el impacto negativo de la ralentización del ritmo de caída de los tipos de interés en la zona euro. El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado que mantendrá una política restrictiva hasta que la inflación esté bajo control. Las socimis, que habían cotizado positivamente el cambio de ciclo de la política monetaria plasmado en la primera rebaja de tipos de 25 puntos básicos, han sufrido ventas en bolsa por el esperado frenazo.

Sin embargo, Colonial ha sido sensiblemente más castigada que sus competidores. Cae un 7% en junio y un 15% en lo que va de año, frente a la subida del 6% en 2024 de su gran rival, Merlin Properties, que corrige un 3% este mes. Lar España y Árima también ganan terreno en bolsa en lo que va de año, con avances del 12% y el 32%, respectivamente. 

Un desfase que se explica por el efecto dilutivo de la ampliación de capital y las reticencias de algunos grandes fondos por la formación de un gran núcleo duro de accionistas que va a ejercer un gran control sobre la compañía.

Los analistas creen que el aumento de capital tendrá efectos beneficiosos sobre Colonial, ya que otorga mayor flexibilidad financiera a la compañía por la rebaja del endeudamiento que supone. Pero, al mismo tiempo, recuerdan que supone un impacto dilutivo de alrededor del 4% sobre el valor neto de los activos (NAV) de Colonial y que Criteria aporta activos que son de menor calidad que los de la cartera de Colonial.

La operación consiste en una aportación dineraria de Criteria de 350 millones de euros, más la aportación de 8 inmuebles en diferentes ciudades españolas hasta completar los 622 millones de euros. Según Colonial, la apuesta del brazo inversor de La Caixa por la compañía permitirá al grupo elevar las rentas potenciales un 37% hasta los 565 millones de euros a lo largo plazo por la aportación de nuevos activos y las nuevas inversiones.

Con el aumento de la participación de Criteria hasta el 17%, el núcleo duro de accionistas (que completan Qatar Holding, Carlos Fernández, Puig y Aguila) se va a hacer con más del 60% del capital de Colonial. Un porcentaje que reduce significativamente el 'free float' (parte del capital que circula libremente en bolsa) y el interés de potenciales compradores por una compañía con muchos inversores de referencia. 

En cualquier caso, los analistas han elevado el precio objetivo medio de la socimi hasta los 6,57 euros desde que se conoció el aumento de la participación de Criteria, porque consideran que la operación alivia el endeudamiento y da estabilidad a la compañía. La valoración supone un potencial alcista de cerca del 20% respecto a los niveles actuales. 

De hecho, algunos grandes fondos han aprovechado la recaída en bolsa para tomar posiciones. Es el caso de BlackRock, que acaba de elevar su participación en Colonial desde el 3,57% hasta el 3,68%.