A pesar de la volatilidad macroeconómica y las tensiones geopolíticas que han marcado el primer semestre del año, el mercado europeo de deuda inmobiliaria comercial (CRE, por sus siglas en inglés) mantiene un tono positivo. Según el último informe de la gestora de activos DWS de mitad de año sobre el mercado de deuda inmobiliaria en Europa, los fundamentales del sector siguen siendo sólidos, lo que refuerza su atractivo como inversión a largo plazo.
Las condiciones de financiación continúan siendo favorables, con una mayor liquidez de deuda y márgenes más ajustados, fruto de la creciente competencia entre prestamistas. Este entorno ha dado lugar a nuevas oportunidades, especialmente en estrategias de préstamos integrales (whole loans) y préstamos subordinados en mercados clave como Reino Unido, Alemania, Francia y el sur de Europa, donde se está cubriendo el vacío dejado por los bancos tradicionales.
El inicio de 2025 estuvo marcado por episodios de inestabilidad. El anuncio de un ambicioso plan fiscal en Alemania y las crecientes tensiones comerciales, especialmente tras las medidas arancelarias de EEUU y las respuestas de otros países, provocaron turbulencias en los mercados de bonos y ampliación de los diferenciales de crédito. No obstante, el sector inmobiliario europeo demostró una mayor resistencia que otros sectores, mostrando sólo una leve afectación y beneficiándose del entorno de tipos de interés más bajos.
Reactivación del mercado y oportunidades de inversión
Con un entorno de tipos menos restrictivo, la financiación se ha dinamizado y el volumen de transacciones comienza a repuntar, aunque desde niveles todavía bajos. Los rendimientos iniciales más altos, junto con la estabilización de precios y los fundamentos robustos, contribuyen a posicionar la deuda inmobiliaria como una alternativa atractiva para inversores que buscan apalancamiento rentable en múltiples sectores.
En el plano geográfico, el informe destaca un crecimiento del 40% interanual de la inversión nacional alemana, mientras que el Reino Unido ha continuado siendo un vendedor neto de activos desde 2020, acumulando desinversiones por más de 78.000 millones de euros. Se espera que el volumen de transacciones en Europa siga al alza en la segunda mitad del año, con una mayor actividad en segmentos como oficinas, comercio minorista y centros de datos, en comparación con el residencial y logístico.
Los tipos de interés han mostrado volatilidad, pero se mantienen en niveles atractivos para el mercado de deuda. En la eurozona, el tipo swap Euribor a cinco años llegó a rozar el 2% a finales de 2024, subió al 2,5% en marzo y se moderó a un 2,3% en mayo. En el Reino Unido, el tipo swap SONIA a cinco años cayó del 4,4% al 3,9% en el mismo periodo. Aunque los tipos forward se mantienen elevados, se prevé que la relajación de la inflación pueda propiciar nuevos recortes, lo que favorecería aún más las condiciones de financiación.
Con una curva de tipos más favorable, fundamentos sólidos a nivel de activos y un entorno macroeconómico que comienza a mostrar señales de estabilización, la deuda inmobiliaria comercial en Europa se posiciona como un instrumento cada vez más atractivo para los inversores institucionales. La diversificación sectorial, el aumento del volumen de operaciones y las oportunidades en toda la estructura de capital refuerzan esta tendencia de cara a la segunda mitad de 2025.
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