¿Se puede dejar el usufructo de un inmueble a un hijo?

Durante los últimos años, ha aumentado exponencialmente el número de donaciones de inmuebles de padres a hijos. Sin embargo, existe una alternativa que puede reducir la factura fiscal de este tipo de operación en caso de que las condiciones fiscales del momento no sean las más favorables: se trata de la donación del usufructo de un inmueble a un hijo.

Te contamos en qué consiste el usufructo de una vivienda a favor de un hijo, cómo se lleva a cabo, qué implicaciones legales tiene y cuáles son sus ventajas frente a otras fórmulas. 

¿Se puede dejar el usufructo a un hijo?

El usufructo, al igual que la nuda propiedad, pueden transmitirse por separado. Y una opción perfectamente legal es donar el usufructo o dejarlo en herencia a un hijo o a varios.

Normalmente, cuando nos planteamos desmembrar el pleno dominio en dos y separar la nuda propiedad del usufructo es porque queremos permitir a nuestros hijos disfrutar del uso de un bien inmueble mientras seguimos vivos, evitando la factura fiscal de una donación completa del inmueble.

Además, de esta forma, los padres seguirán siendo propietarios del bien y mantendrán cierto control sobre él. Hay que tener en cuenta que el usufructo puede constituirse de forma vitalicia o temporal y que pueden pactarse causas de resolución que protejan a los propietarios.

¿Cómo hacer usufructuario a un hijo?

Los pasos para dejar una vivienda en usufructo a un hijo son sencillos:

1. Firmar la escritura pública de donación ante notario
2. Hacer frente a los impuestos por la donación del usufructo
3. Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad para que quede constancia de quién es el nuevo usufructuario

Aunque este último paso no es obligatorio, sí que resulta muy recomendable. En realidad, los hijos son usufructuarios de la vivienda desde el momento en que se firma la escritura pública de donación ante notario, si bien el trámite registral servirá para proteger a ambas partes frente a terceros.

Impuestos por dejar la vivienda en usufructo a un hijo

Cuando un hijo es usufructuario de una vivienda gracias a una donación por parte de sus padres, se generan ciertas obligaciones fiscales que ambas partes deben conocer previamente, precisamente para tener claro, antes de dar ningún paso, que realmente se trata de la vía más ventajosa.

Hay que tener en cuenta que la donación de una vivienda en pleno dominio está gravada por tres impuestos diferentes: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF, asimismo:

• El donatario (es decir, quien recibe el inmueble) debe pagar el Impuesto de Donaciones en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, así como la plusvalía municipal
• El donante deberá declarar en el IRPF la ganancia patrimonial que ha experimentado tras la transmisión de la casa

Sin embargo, si lo que se dona es únicamente el usufructo, la factura fiscal total disminuirá, dado que no esteremos donando el pleno dominio del inmueble, sino tan solo una parte de este conjunto de derechos, posponiendo, en su caso, la transmisión del pleno dominio.

¿Cómo tributa la donación del usufructo en el Impuesto de Donaciones?

Donar únicamente el usufructo de la vivienda abaratará los costes fiscales de la operación. Ello se debe a la forma de calcularlo, que se hace acudiendo al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD). Lo habitual en estos casos es que el usufructo donado sea de carácter vitalicio. En este caso, su valor se calculará aplicando la siguiente fórmula prevista en la normativa del ITPAJD:

 Usufructo = 89 - Edad del usufructuario x Valor total del piso

Así, si un contribuyente de 60 años recibe en donación el usufructo de un inmueble cuyo valor es de 200.000 euros, la valoración del usufructo será de tan solo 78.000 euros. Y ello, teniendo en cuenta que el usufructo solo supondrá un 29% del valor total del inmueble (89 - 60 = 29%) y que el 29% del valor del inmueble son 58.000 euros (200.000 x 29%).

También hay que destacar que existe un límite máximo del 70% (que entra en juego cuando la donación se produce siendo el donatario muy joven) y un límite mínimo del 10% (aplicable cuando el usufructo se dona a una persona de edad avanzada) para el valor del usufructo.

Si el usufructo es temporal, se calcula a razón de un 2% del valor del bien por año, con un mínimo del 2% y un máximo del 70%.

Por último, debes valorar las posibles bonificaciones aplicables en el marco de la regulación del Impuesto sobre Donaciones en la comunidad autónoma de referencia, especialmente en el caso de las donaciones de padres a hijos.

La donación del usufructo de una vivienda en la plusvalía municipal

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La plusvalía municipal no solo grava la adquisición por donación de los terrenos, sino también la constitución de derechos reales de goce y disfrute sobre ellos, como es el derecho de usufructo.

José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, recuerda que “si la donación se ha realizado a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa del impuesto (Real Decreto-Ley 26/2021), este se calculará aplicando los nuevos coeficientes aprobados, que gravan también la constitución de derechos reales en un período inferior al año. No obstante, en este caso los porcentajes previstos en la ley se aplicarán sobre la parte del valor catastral del terreno que represente el valor del usufructo, calculado mediante la aplicación de las normas fijadas a efectos del ITPAJD.”

El socio de Ático Jurídico recuerda que, para la constitución de derechos reales de goce y disfrute limitativos del dominio, como es el usufructo, no se prevé la posibilidad de calcular la base imponible atendiendo al incremento de valor realmente obtenido. 

Tributación de la donación del usufructo en el IRPF

José María Salcedo recuerda que estas donaciones también quedan gravadas en el IRPF. Pero, en este caso, será el donante, y no el donatario, el que deba tributar como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF, en el caso de que sea propietario del pleno dominio del inmueble y solo ceda gratuitamente el usufructo.

Por el contrario, si solo es titular del derecho de usufructo, y lo transmite, la operación tributará como ganancia patrimonial, en caso de que ésta se produzca, por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del derecho de usufructo.

No obstante, habrá que tener en cuenta el artículo 37.1 k) de la Ley 35/2006. Dicho precepto prevé que, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, debe reducirse el valor de adquisición del derecho de forma proporcional al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario.

¿Cuánto hay que pagar por el usufructo?

Si te preguntas cuánto cuesta donar el usufructo de una vivienda a un hijo, la respuesta es que no existe una solución única para esta duda. Ello dependerá de múltiples factores, entre ellos, el valor del inmueble, la comunidad autónoma en la que se encuentre y el régimen fiscal aplicable en cada momento.

Lo que sí está claro es que, en cualquier caso, si donas únicamente el usufructo, tan solo deberás tributar por el valor de este derecho real, y no por la transmisión íntegra de todos los derechos de propiedad del inmueble.

La mejor forma de informarte acerca del coste fiscal de todo el abanico de operaciones posibles es acudir a un asesor que calcule, de un lado, cuánto cuesta donar el usufructo, cuánto cuesta donar la propiedad al completo y cuál sería el coste fiscal de cualquier otra opción disponible, como la herencia o la constitución de un derecho de habitación.

Ventajas de dejar una vivienda en usufructo a un hijo

La principal ventaja del usufructo de vivienda a favor del hijo es que, al donar únicamente una serie de derechos con respecto a la propiedad, el cálculo de los impuestos que debemos pagar tendrá como referencia únicamente el valor de estos derechos transmitidos. De esta forma, es posible diferir el pago de impuestos y, a la vez, beneficiar a nuestros hijos cuando más lo necesitan, teniendo en cuenta que:

• El usufructuario podrá vivir en el inmueble aunque no sea de su propiedad, evitando gastos hipotecarios o de alquiler en un momento en el que el precio de la vivienda afecta en gran medida al volumen total de gastos corrientes de miles de personas.
• Los gastos a los que deberá hacer frente el usufructuario en relación con la vivienda serán limitados: se trata de los gastos corrientes relativos a consumos y pequeñas reparaciones, así como el IBI y demás tributos asociados a su uso.
• Como usufructuario, es posible alquilar el inmueble, de manera que no solo es posible disfrutar del uso del bien, sino también explotarlo y obtener liquidez gracias a sus frutos. Además, también es posible la venta e hipoteca del usufructo.

 En cualquier caso, es importante analizar el panorama fiscal en cada momento y planificar con cabeza cualquier movimiento patrimonial para intentar pagar lo menos posible a la larga.