La justicia evita un nuevo “catastrazo” en una comunidad de propietarios por la ITE

El pasado 20 de enero de 2023, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó una sentencia anulando una Resolución emitida por la Gerencia de Catastro referente a una comunidad de propietarios que, como consecuencia de una previa Inspección Técnica del Edificio (ITE), se vio obligada a reparar el inmueble, elevando su valor catastral y, por lo tanto, el valor del edificio, con un incremento del IBI.

“El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles, a cada uno de los cuales se les aplica un valor patrimonial (no siempre de mercado) en función de una serie de criterios como su localización, coste de su construcción, antigüedad, superficie, y/o el precio del suelo, y que una de sus funciones, determinar el llamado valor catastral, es muy relevante y con máxima afectación a los ciudadanos pues es una de las referencias que utilizan las diferentes Administraciones para determinar la capacidad económica de los propietarios de inmuebles a la hora de girarles impuestos estatales (IRPF y Patrimonio), autonómicos (Sucesiones) y municipales (IBI y plusvalía)”, recuerda Álvaro Torrecillas, abogado que ha llevado este caso.

La decisión de la Gerencia de Catastro propició que todos los vecinos de ese inmueble formularan alegaciones contra dicho acuerdo de alteración catastral, basándose en que la obra de reparación del edificio era de mera conservación y apenas había representado un desembolso de unos 56.000 euros. Sin embargo, Catastro consideró dicha obra como una reforma total (actualizando la antigüedad del edificio de 1928 a 1992), cuando según la propia normativa del catastro, una reforma total debía representar una obra de valor comprendido entre un 50 y un 75% del valor de construcción de nueva planta.

Aunque los alegatos de los vecinos de la comunidad de propietarios fueron desestimados en primera instancia por la Gerencia de Catastro, y después también por el propio Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid que hizo propios los argumentos de la Administración, El Tribunal Superior (jurisdicción contencioso-administrativa) ha dado finalmente la razón a los propietarios sobre la base de una prueba testifical-pericial.

En esta prueba se acreditó “que las obras que se llevaron a cabo en el edificio fueron de conservación, tal y como figura en su proyecto de ejecución, que de ninguna manera la obra supuso un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar la misma obra de nueva planta, que la superficie construida del edificio es de 3.495 m, por lo que, si el coste de la obra fue de 53.606,26 euros, la repercusión por metro cuadrado de edificación es de 15,34 euros, lo que suponía una mera conservación del edificio”.

La sentencia, que es extrapolable a otras situaciones similares en comunidades, pudiera considerarse de aquellas susceptibles de no llamar especialmente la atención. Sin embargo, como comenta Álvaro Torrecillas, del despacho Athica Law Tech, hay dos aspectos fundamentales: “El primero, que el fallo viene de un Tribunal Superior de Justicia, y, por tanto, aunque tenga el rango de jurisprudencia “menor”, sienta jurisprudencia a nivel de la Comunidad Autónoma de Madrid”. “La segunda”, continúa, “es que por fechas, la decisión del Catastro coincidió con una época (particularmente intensa entre 2013 y 2017) en la que sus decisiones pasaron a adjetivarse como un “catastrazo”, pues no en vano fue cuando el Ministerio de Hacienda decidió centrar parte de sus esfuerzos en incorporar al Catastro construcciones de nueva planta o alteraciones de las ya existentes (ampliaciones, reformas, o cambios de uso, etc.) tanto urbanas como rústicas que no hubieran sido declaradas por sus propietarios, independientemente de que tuvieran o no licencia de obras, elevando así el valor catastral y obligando a los contribuyentes a pagar más impuestos”.

La sentencia evidencia la posibilidad que tienen los contribuyentes para poner coto o límites a la llamada potestad discrecional de la Administración, en este caso representada por la capacidad de la Gerencia de Catastro de elevar los valores catastrales de algunos edificios que tienen que pasar la ITE. “Para estos casos existe la posibilidad de volver a ajustar el valor catastral de sus inmuebles a un valor más reducido y acorde a la realidad inmobiliaria, y por ende facultaría a los distintos propietarios afectados a exigir posteriormente, y en especial a su Ayuntamiento competente la minoración del IBI y/o la devolución por el procedimiento de ingresos indebidos de la diferencia cobrada por la Administración en los impuestos devengados en los últimos cuatro ejercicios desde que la Gerencia de Catastro se viera obligada a resolver la modificación (a la baja) del indicado valor catastral”, concluye Torrecillas.