IRPF: ¿cómo tributa la venta de una vivienda en el extranjero?

Vender una casa en el extranjero mientras se vive en España puede parecer una operación sencilla, pero cuando entra en juego la Agencia Tributaria, la duda es inevitable: ¿hay que pagar impuestos en España, aunque la vivienda esté fuera del territorio nacional? La Dirección General de Tributos (DGT) ha arrojado luz sobre esta cuestión.

¿Cómo declarar en la Renta la venta de un inmueble en el extranjero?

Cada año, miles de personas obtienen la nacionalidad española y fijan su residencia fiscal en el país. Al mismo tiempo, muchas de ellas conservan propiedades en sus lugares de origen que terminan vendiendo.

¿Qué ocurre entonces con esas ganancias? La DGT ha aclarado esta cuestión en la consulta vinculante V0134-25, sosteniendo que hay que declararlas, aunque esto no siempre implique pagar por ellas.

La obligación de declarar ingresos globales

El punto de partida es claro: residiendo fiscalmente en España, se debe declarar la renta mundial. Lo exige la Ley 35/2006 del IRPF, que obliga a tributar por todos los ingresos obtenidos, sin importar el lugar en que se generen.

Ahora bien, este principio general convive con los tratados internacionales firmados por España, que pueden matizar o limitar esta obligación. Entre ellos, destacan los convenios para evitar la doble imposición.

Convenio de doble imposición España-Marruecos: ¿cómo afecta a la venta de viviendas?

En el caso analizado, el inmueble estaba situado en Marruecos. Aquí entra en juego el convenio entre ambos países, por el cual las ganancias por la venta de un inmueble pueden tributar en el país donde esté ubicado, es decir, en Marruecos.

Esto no significa, sin embargo, que España se desentienda por completo de la operación. Lo que hace es aplicar un mecanismo fiscal muy específico: la exención con progresividad.

¿En qué consiste la exención con progresividad?

Este concepto, técnico pero crucial, implica que la ganancia obtenida en Marruecos quedará en España exenta de tributación directa, pero se incluirá en el cálculo del tipo impositivo aplicable al resto de las rentas del contribuyente.

En otras palabras, no se paga por esa ganancia concreta, pero sí afecta al resultado final del IRPF porque eleva el tipo medio aplicable. La idea es que el contribuyente no se beneficie injustamente de haber obtenido parte de sus ingresos en otro país con menor carga fiscal.

¿Cómo se refleja en la Renta la exención con progresividad?

Aparecerá en la base de cálculo para determinar el tipo medio de gravamen que se aplicará a tus demás ingresos, como salarios, intereses o alquileres. No pagarás por esta ganancia, pero influirá en el porcentaje que Hacienda aplicará sobre el resto de tus rentas. Es un efecto fiscal indirecto, pero relevante.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta del inmueble?

En términos prácticos, la ganancia patrimonial se determina restando al precio de venta el valor de adquisición, incluyendo mejoras, gastos e impuestos asociados (excepto intereses). Este cálculo se basa en los artículos 33 a 36 de la LIRPF. Además, la ganancia se imputa en el ejercicio fiscal en el que se realiza la operación, tal como recoge el artículo 14.1.c).

Es obligatorio declarar en el IRPF la venta de una casa en el extranjero

Aunque la ganancia esté exenta, debes incluirla en tu declaración, ya que la Agencia Tributaria utilizará esa información para aplicar el tipo de gravamen sobre el resto de ingresos del ejercicio y su omisión distorsiona el cálculo del tipo medio del IRPF. Omitir la ganancia puede derivar en requerimientos, sanciones e intereses de demora.

¿Aplica la misma tributación si la vivienda se heredó y luego se vendió?

Sí, pero con matices. Si la vivienda fue heredada, el valor de adquisición no es el que pagó el causante, sino el valor que tenía el inmueble en el momento de la herencia, según lo declarado en el Impuesto de Sucesiones o la normativa local si fue fuera de España.

A efectos del IRPF, cuando se vende, se calcula la ganancia patrimonial con base en ese valor heredado. El tratamiento fiscal sigue siendo el mismo: tributa conforme al IRPF español, aplicando la exención con progresividad si hay convenio de doble imposición.

¿Se puede aplicar alguna deducción por la venta de un piso en el extranjero?

No existen deducciones específicas por vender una vivienda en el extranjero. Sin embargo, puedes restar del valor de transmisión todos los gastos asociados a la operación, al igual que en una venta en España, tales como notaría, gestoría o ciertos tributos.

¿Hay diferencias si el inmueble vendido está en un país sin convenio de doble imposición?

En ausencia de convenio, España no aplica la exención con progresividad, sino que grava directamente la ganancia. En estos casos, es posible aplicar una deducción por doble imposición internacional, restando el impuesto pagado en el extranjero.

¿Qué pasa si vendí el inmueble en divisa extranjera?

Debes convertir tanto el valor de adquisición como el de transmisión a euros, utilizando el tipo de cambio oficial publicado por el Banco Central Europeo el día de cada operación. Esta conversión es esencial, ya que incluso pequeñas diferencias en el cambio pueden alterar el resultado fiscal.

¿Hay obligación de informar sobre el inmueble en el modelo 720 antes de venderlo?

Debes declararlo si el valor del inmueble superaba los 50.000 euros en el momento de adquisición. El modelo 720 sirve para informar sobre bienes en el extranjero y no hacerlo puede acarrear sanciones elevadas. Además, si lo declaraste en su momento, también tienes que presentar este modelo tras la venta para informar de su baja.

Lo que Hacienda espera de ti si vendes una casa en el extranjero

Ahora ya sabes que si resides en España y vendes una vivienda en el extranjero, conviene tener muy claro que Hacienda no pasa por alto este tipo de operaciones. Declarar la ganancia no siempre implica pagar más, pero sí puede influir en lo que acabas tributando por el resto de ingresos y, como en casi todo en materia fiscal, lo que no se declara bien puede salir caro más adelante.