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Quiebras, escasez de mano de obra y menos inversión: qué le pasa al sector inmobiliario

Fundación Laboral de la Construcción
Fundación Laboral de la Construcción

El sector de la construcción se ha visto afectado por la desaceleración de la economía vista en 2019. La actividad constructora se frenó en el último semestre, según los datos adelantados del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el PIB, tanto de la oferta en la construcción como en la inversión, que han sumado dos trimestres seguidos en negativo. Unos datos que recogen toda la construcción, tanto pública como privada de todo tipo de inmuebles e infraestructuras.

A esto se unen otros factores como que el consumo de cemento se ha reducido respecto a las previsiones estimadas, según la estadística de Oficemen, y junto al goteo de constructoras que deciden acogerse al concurso de acreedores, entre las que cabe destacar la de Byco, compañía que trabajaba para promotoras como Inbisa o Neinor Homes, lo que ha generado dudas dentro y fuera del sector sobre su evolución en 2020.

“Ha estallado ahora, pero es algo que se veía venir desde hace dos y tres años porque algunas constructoras facturaban mucho, pero ganaban muy poco. Las promotoras están acostumbradas a licitar las obras y quedarse con la constructora más barata con lo que, ante un pequeño desvío de los costes, las constructoras son las que más sufren”, afirma Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain. “Los costes de construcción son ahora más caros. Los materiales valen más por la falta de proveedores y la mano de obra se ha encarecido un 100% en los últimos cuatro años. No hay especialistas porque los que se jubilan no son sustituidos por trabajadores jóvenes, es decir, la mano de obra no se está reponiendo”, destacando que los costes y el empleo serán parte de las claves del futuro del sector.

La inversion en residencial también está sufriendo cierta desaceleración. Según las previsiones que ha actualizado la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), la inversión en vivienda es la variable económica que ha sufrido la mayor revisión a la baja. Para este año, el organismo prevé un alza de apenas un 1,2%, frente al 3,2% que esperaba hasta ahora. Por primera vez en cinco años la inversión en vivienda aumentará menos que el PIB.

Las previsiones de Funcas tampoco atraen inversión en la construcción no residencial. Tanto este año como el que viene, el repunte será inferior al del conjunto de la economía, aunque en 2022 recuperará fuerza y crecerá más de un 2%, según el organismo.

No obstante, vuelve a situar el repunte de la inversión en vivienda por encima del previsto para el PIB. Para 2021 calcula un alza del 2,6% y para 2022, del 2,9%. 

BBVA Research coincide en la evolución de la inversión de cara a 2020. “Perderá tracción en este ejercicio y se recuperará en el siguiente”, apuntan desde el informe Situación España del primer trimestre de la entidad. Por este motivo, se espera que este tipo de inversión avance el 2,4% en 2020 y un 5% en 2021, afectada este año en parte por “la implementación de nuevos cambios regulatorios en el sector”.

No obstante, para 2021, se prevé una recuperación: “la economía seguirá creando empleo, los costes de financiación se mantendrán reducidos y los bajos tipos de interés situarán a la vivienda como un activo de inversión alternativo con una rentabilidad competitiva”, explican.

El empleo se mantiene al alza...

Pese a todos estos aspectos, el sector de la construcción sigue generando empleo. De hecho, en la Encuesta de Población Activa del INE, el número de ocupados en el sector de la construcción ha alcanzado máximos de ocho años, pero en las actividades inmobiliarias, el empleo se encuentra en su nivel más bajo en dos años.

A cierre del 2019, había 1,284 millones de personas trabajando en el sector de la construcción, la cifra más alta desde el último trimestre de 2011, y un 36% más que frente a los mínimos de 2014. Pero lejos de los máximos del boom inmobiliario, cuando se llegó a los 2,6 millones de ocupados.

También habrá que esperar a los datos de visados de obra nueva a cierre de 2019 para conocer cómo afronta el sector los próximos meses. Según el Ministerio de Fomento, hasta noviembre se han concedido visados de obra nueva para casi 98.200 viviendas, con lo que todo hace indicar que se superarán las cifras de 2018 (100.733), aunque aún se mantiene por debajo de los esperado por el sector. El presidente de la patronal de promotoras y constructoras de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, lleva años afirmando que para que el sector llegue a un ritmo adecuado se debería llegar a las 125.000-150.000 viviendas visadas al año.

“Los datos de visados de viviendas con toda seguridad serán superiores a los del año 2018. Es cierto que el crecimiento no será igual que los años anteriores, pero sigue siendo crecimiento. Vamos a esperar a ver cómo se desarrolla este 2020 para saber si entramos en una fase decreciente o de estabilidad, que es lo que creo”, destaca Daniel Cuervo, director gerente de la patronal madrileña Asprima.

Cuervo también opina sobre la entrada en concursos de acreedores de constructoras, principalmente ligadas a la edificación de viviendas. “No es una buena noticia, aunque esperamos que no se produzca con más compañías, porque siempre afectan negativamente al sector al que pertenecen y a la economía en general. Confiamos en que se recupere la normalidad en este sentido”, concreta el directivo de Asprima.

... pero la formación en el sector será la clave de su supervivencia

Toda actividad empresarial tiene que asumir unos riesgos implícitos de la actividad. En la promoción de viviendas hay dos importantes: el comercial, es decir, que no se consigan vender las viviendas o hacerlo por debajo del precio esperado, y el de la construcción, debido sobre todo al desvío en los costes, tanto de material como de trabajadores.

Desde la salida de la crisis, algunas promotoras han contratado a la constructora como un modelo de llave en mano, es decir, se ha pactado un precio cerrado y aunque se han producido subidas de los costes o retrasos en la entrega de las casas, es la constructora la que ha asumido estos extras. La actividad constructora ha subido y también los costes de construcción tanto de materiales como de mano de obra”, afirma Mikel Echevarren.

El coste de una obra en Madrid ha pasado de costar 700 euros el metro cuadrado a unos 1.200 euros y lleva años incrementándose a un ritmo de un 15% anual, destaca el experto, que añade que “la promotora puede repercutir este mayor coste de construcción en el precio final, pero todo depende del mercado. Por ejemplo, en Madrid es posible que una subida del precio de la vivienda del 3% pueda ser absorbido por el mercado, pero no en Valencia, donde esa vivienda estaría fuera de mercado”.

Otros expertos hablan de enfocar la construcción hacía la industrialización. "Se han visto incrementos de precios de hasta un 20%, por la falta de mano de obra considerable. Hay incrementos de precios desiguales por el lado de los materiales, mientras que la mano de obra se duplica en aquellos oficios más artesanales”, aclara Teresa Marzo, directora general de negocio Vía Célere. "La solución pasa por enfocar el sector hacia la industrialización. Hay que ofrecer soluciones, planteando un tejido más industrial, con construcción de módulos en fábrica y montajes ‘in situ’”.

A las mejoras en las calidades de la vivienda que exigen los compradores, tienen que llegar también una mayor capacidad para acortar los tiempos de la construcción, pasando a acabar una vivienda entre 12 y 16 meses, en vez de los 18-20 meses de la actualidad.

En cuanto al empleo, el problema surge de la escasez de mano de obra cualificada. “Cada vez hay más empresas que se quejan de que no encuentran personal cualificado para lo que necesitan. El cliente final es cada vez más exigente y demanda cada vez más una vivienda de calidad (aislamiento acústico, térmico, domótica, eficiencia energética, etc.), que sólo se puede conseguir mediante una obra de mano cualificada y formada”, Enrique Corral Álvarez, director general de la Fundación Laboral de la Construcción.

Los oficios más demandados en 2019 fueron los de albañil, encofrador y encargado de obra, y la mayor parte de las vacantes a cubrir se encontraron en las regiones de Madrid, Galicia y Cataluña, pero una de cada cuatro no consigue cubrirse por la falta de personal cualificado.

Por un lado, la gente joven que comienza un empleo no se ve atraída por el sector de la construcción, mientras que los trabajadores más veteranos se van jubilando y no se encuentran sustitutos. Con la crisis, la mayoría de ocupado en la construcción cambiaron de sector para seguir trabajando y ahora han decidido seguir fuera del sector.

“Lamentablemente, la imagen del sector sigue estando asociada a las exigencias de esfuerzo físico combinado con una corta vida laboral, la exposición a las inclemencias climáticas propias del trabajo a la intemperie y la temporalidad y movilidad de las obras”, afirma Enrique Corral. “Sin embargo, lo cierto es que se trata de un sector que se encuentra en plena transformación tecnológica, donde se están desarrollando con gran rapidez múltiples procesos orientados a la especialización y la calidad, donde el esfuerzo físico está dando paso a herramientas tecnológicas. El proceso de generación y gestión de datos a través de la metodología BIM está protagonizando un cambio de paradigma en el sector, que camina hacia su digitalización”, aclara el director general de la entidad creada por patronal y sindicatos de la construcción para formar y cualificar al sector, que lamenta que no están siendo capaces de transmitir estos cambios a la sociedad en general y a los jóvenes en particular.

En 2019, según la Fundación Laboral de la Construcción, con datos de la EPA, apenas el 9% de los trabajadores de la construcción eran menores de 30 años. La población de trabajadores de la construcción por debajo de esa edad lleva cayendo desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, aunque acumula cuatro años estancado en ese porcentaje. Incluso en los peores años de la crisis había un porcentaje mayor de jóvenes, si nos referimos a su peso sobre el total de trabajadores.

Pero si nos fijamos en los trabajadores mayores de 50 años sucede lo contrario. Su peso es cada vez más grande en el sector, por encima del 30% en los últimos dos años, y alcanzando sus mejores cifras de los últimos 10 años.

Para fomentar el empleo y la estabilidad de las constructoras, el consejero delegado de Colliers aboga por una alianza fiable por parte de la promotora con dos o tres constructoras y fidelizarlas. “Si una promotora asegura a una determinada constructora que le puede encargar un tercio de sus obras, el trabajo se puede planificar mucho mejor, o incluso animarla a participar en el diseño de la promoción. La promotora no va a contratar a la constructora más barata, sino a la más fiable”, concreta.