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Gonzalo Senra (CBRE): “No hay un efecto apocalíptico en los centros comerciales”

Director del área de ‘retail’ de la consultora

Gonzalo Senra, director del área de ‘retail’ de CBRE, niega que exista un efecto apocalíptico en los centros comerciales y apuesta por e-commerce como un complemento perfecto para las tiendas físicas. Además, Senra confirma que el sector ha sufrido un mal año 2019 con respecto a la inversión, pero se muestra muy optimista para este ejercicio porque las ventas y la afluencia se han mantenido estables. El directivo de la consultora repasa estos y otros temas en una entrevista concedida a idealista/news

¿En qué momento se encuentra el ‘retail’ en España?

En 2019, en términos de inversión sí que ha supuesto una bajada importante respecto al 2018. Estamos en un volumen de transacción – en centros comerciales- en torno a 700 millones de euros versus unos 2.000 millones en el año anterior. Y si sumamos todo el ‘retail’, también estamos con una caída de entre el 60% y el 70%. Sin embargo, los fundamentales del sector -ventas, crecimientos de afluencia…- siguen potentes. Nosotros estamos subiendo casi un 2% en ventas y en afluencias, que creo que son datos bastante buenos y muy en línea con los mejores años del ciclo. No obstante, hay muchas incertidumbres en cuanto a qué va a pasar en el sector con el comercio online, con la consolidación de portfolios de tiendas, con la caída del peso de la moda en general dentro de las ventas… y creo que eso ha hecho que los inversores vean las oportunidades con más cautela.

¿Qué expectativas existen para este 2020?

Después de cuatro años muy fuertes, un poco con cierto sobrecalentamiento, este año ha servido para pausar el análisis y la posición de los inversores. En este sentido, pienso que en 2020 sí que debería de rebotar algo. Nosotros tenemos identificadas operaciones de inversión en el 'pipeline' que justificarían pensar que el primer semestre del 2020 será muy bueno y además servirían para dar comparables de transacciones a nuevos inversores que quieran llegar al mercado. Eso debería tranquilizar, porque yo creo que en 2019 sí que ha habido cierta sobrerreacción.

¿Y a nivel mundial?

En el mundo anglosajón sí creo que hay una crisis del ‘retail’ muy potente. Primero, porque la cuota de mercado de la venta online es muy superior a la que tienen los países mediterráneos. Además, a eso hay que sumarle que la superficie comercial por habitante en Reino Unido y en los Estados Unidos es mayor a la que tiene España, por ejemplo. Es decir, existe una crisis más allá del propio online. Por su parte, en el sur de Europa no tenemos un problema estructural tan, tan complejo, pero hay cierto efecto contagio. Al final, la gran mayoría de los inversores que vienen a España son de origen anglosajón o pasa de algún modo por el mundo anglosajón. Entonces, hay una parte real del problema y otra parte de sobrerreacción dado por el efecto contagio.

Hablando de inversores, ¿qué rentabilidades ofrece el ‘retail’ en estos momentos?

Es verdad que creo que la falta de transacciones este año (2019) nos hace a todos intuir que deberían subir algo las ‘yield’ respecto al pico del ciclo que se puede considerar 2018. Pero no creo que está subida sea significativa, sobre todo en el segmento ‘prime’. El secundario sí tiene algo más de recorrido. De todos modos, las ‘yields’ de otros sectores (logística y oficinas) siguen comprimidos y por este motivo la prima que ofrece el ‘retail’ continuará siendo muy interesante.

"En el mundo anglosajón sí creo que hay una crisis del ‘retail’ muy potente"

¿Es cierto que se avecina un apocalipsis en los centros comerciales?

Estas noticias catastrofistas siempre venden mucho y es de nuevo consecuencia de la sobrerreacción en España. Nuestra cartera de gestión está en el 96%, que es el punto más alto histórico que hemos registrado. Es verdad que la demanda de los operadores es algo más baja, pero insisto, estamos en ocupaciones muy altas. Realmente no existen cierres de grandes centros comerciales en España, como sí ha ocurrido en Estados Unidos. Hay muchos ejemplos de reconversiones o de activos que han incorporado nuevos usos dentro del comercial, pero no hay realmente un efecto apocalíptico dramático en los centros comerciales. Sí vemos que va a ir consolidaciones de tiendas. Probablemente muchos de los operadores de moda van a tener menos tiendas, pero más grandes y mejores. Y en esos espacios que dejan habrá que utilizarlos de otra manera: con operadores de ocio, con gimnasios, con más restauración... Así que veremos usos mixtos, pero no un cierre masivo de centros comerciales.

¿En qué estado se encuentra la afluencia a los centros comerciales?

El consenso del mercado habla de que las afluencias están subiendo en torno al 2%, mientras que el año pasado estábamos en crecimientos de entre un 0,6% y un 1%. Los centros se han adaptado a una gestión más activa y han introducido conceptos de ocio, nuevos operadores… Esto ha generado cierto interés por parte del público. En general, las afluencias están subiendo a buen ritmo.

¿Es el 'e-commerce' una amenaza o un aliado del sector?

Al final el e-commerce y la tienda son complementos porque el comercio online tiene un problema implícito: la entrega y la devolución, sobre todo, cuando muchos de los operadores para ser competitivos apuestan por servicios gratuitos. Eso implica tasas de devolución que pueden llegar al 50%. En este caso, la apuesta es tener espacios dentro de la tienda donde puedas devolver los productos que has comprado. 'Te lo llevo gratis, pero me lo devuelves en la tienda'. Además, muchos operadores nos han comentado que sus ventas físicas han crecido (hasta un 25% de compra adicional) gracias al 'e-commerce' porque el usuario que visita la tienda para alguna devolución también tiende a comprar en ese momento.

Y en cuanto al 'high street', ¿en qué punto se encuentra en ciudades como Madrid y Barcelona

Sigue siendo muy potente. Al final, es el refugio de inversión para las familias, pero también para los institucionales, porque es un producto que requiere menos gestión. Tienes que comprar el mejor local de la calle Serrano, cobrar la renta y poco más. Lo que sí es cierto es que el distrito está muy acotado y el 'high street' realmente son las dos o tres mejores calles en Madrid y las dos o tres mejores calles de Barcelona. Observamos como la demanda de moda es algo menor, y se implantan usos que antes no eran tan comunes como bancos o tiendas de muebles. Las rentas son estables y hay cierta resistencia a que suban.

Los centros comerciales han comenzado a buscar operadores de 'coworking' para algunos de sus locales vacíos, ¿qué opina sobre este asunto?

Tiene sentido, pero han de ser centros urbanos o con un transporte público muy bueno. Hablamos de 'coworking', pero podemos hablar de clínicas, hospitales, espacios deportivos, de hoteles… Son tendencias claras y ahora están muy de moda.

¿Es bueno para el ‘retail’ peatonalizar el centro de las ciudades?

Peatonalizar el centro de las ciudades cambia un poco el público que acude a esas tiendas. Nosotros hicimos un ejercicio para Madrid Central y vimos que sí había crecido las afluencias al peatonalizar a peatonalizar Gran Vía, pero el área de influencia se cierra un poco. Hay mucho más público peatonal que vive en la zona o que acude en transporte público, pero aquellos que viven más lejos de esas zonas sí que tienen ciertas resistencias a acudir.

Fuera de Madrid y Barcelona, ¿qué zonas o ciudades son las más calientes del sector?

Ciudades como Valencia o Málaga, muy vinculadas al turismo, son zonas muy interesantes. Pero también lo son Sevilla, Zaragoza o Bilbao. Existe un grupo de ciudades que también se han configurado como un destino para las marcas. De hecho, hay muchas marcas que nos dicen que su tienda Málaga es tan buena como la que pueda tener en Madrid o Barcelona.