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El azote a la vivienda social en Alemania se parece al caso español: escasez y gran demanda

Autor: Antonio Martínez (colaborador de idealista news)

Cada vez hay menos viviendas sociales en Alemania y, con el fuerte repunte de los precios que está experimentando el sector, la demanda es cada vez mayor. La situación es delicada. Especialmente en las grandes ciudades. El Gobierno federal y los "Länder" están promocionando con distintos programas la construcción de este tipo de pisos, pero la industria -de promotores a fondos de inversión, pasando por constructores- considera que los incentivos no son suficientemente atractivos.

Según el Ministerio de Vivienda, cada año se deberían construir 350.000 casas en Alemania (unas 400.000, a juicio de algunas organizaciones del sector) y de esas unas 80.000 deberían estar destinadas a las familias con menores ingresos. Cerca del 23%. Pero la realidad es muy distinta. En 2015 -el último ejercicio con datos estadísticos- se levantaron unas 250.000 viviendas, un 71% de las necesarias. Y de éstas tan sólo 15.000 (un 6% en lugar de un 23%) era vivienda social. Un estudio del Instituto de la Economía Alemania (IW) de Colonia situaba en 770.000 el déficit total de viviendas y en 200.000 el de domicilios de carácter social. La sociedad de inversora en inmuebles Deutsche Invest Immobilien eleva esta diferencia hasta los 1,2 millones.

El Gobierno alemán intentó durante la pasada legislatura (2013-2017), con una ministra socialdemócrata al frente de Vivienda, impulsar la construcción de los pisos sociales. Pero con escaso éxito. De hecho, en términos agregados, el número de domicilios para familias con ingresos bajos está disminuyendo de forma notable.

Un estudio del Instituto Eduard Pestel -un centro de investigación y servicios para entes públicos- ha calculado que en 1987 había en Alemania unos cuatro millones de viviendas sociales. En 2013, sin embargo, eran algo menos de la mitad. Y desde entonces se han esfumado otras 150.000 más. El Gobierno alemán reconoció en una interpelación parlamentaria que, si en 2009 el porcentaje de vivienda social nueva sobre el total construido se situaba en el 15%, en 2014 se había desplomado hasta el 6%.

Frente a estas cifras, el centro de estudios calcula que en Alemania serían precisas un total de 5,6 millones de viviendas para familias de bajos ingresos, ya sean viviendas sociales (de propiedad privada) o casas de propiedad pública. Esto supondría algo más del 13% del total, ya que, según la Oficina Federal de Estadística (Destatis), en Alemania había cerca de 41 millones de domicilios en 2016.

Las causas de esta carestía de vivienda social son múltiples. La primera es el cambio constitucional de 2006 por el que la competencia de promoción de vivienda social pasó del Estado federal a manos de los 16 "Länder". El traspaso fue acompañado de un acuerdo financiero transitorio por el que Berlín se comprometió a abonar entre 2007 y 2019 unos 500 millones de euros anuales a los estados federados para ayudarles con esta nueva tarea. Ahora esta financiación va a prolongarse.

No obstante, mientras algunos estados promovieron la nueva vivienda social, otros apenas dedicaron esfuerzos a este respecto. Hubo incluso algunos que vendieron gran parte de su parque inmobiliario por motivos económicos. El ejemplo más paradigmático a este respecto es la ciudad de Dresde, que vendió todas las viviendas públicas que alquilaba a precios sociales a un inversor inmobiliario por 1.700 millones de euros en 2006. Así se convirtió en la primera gran ciudad alemana sin deudas. Pero también en la única que no tenía casas que alquilar a precios reducidos a sus vecinos con bajos ingresos.

Otro motivo es que las ayudas a la construcción de vivienda social obligan a un precio tasado por un plazo de 20 años. Y, una vez que se supera ese período, los propietarios -en su mayoría inversores privados, empresas municipales y comunidades de propietarios- tiene derecho a alquilarlos a precios de mercado. En la actual situación de bonanza del mercado inmobiliario, a precios mucho más elevados. Por eso mucha de la vivienda inicialmente protegida ha desaparecido al pasar a libre. De hecho, en los sitios donde mayor es la demanda de pisos es donde es menor la oferta de vivienda social.

El sector tampoco se siente especialmente atraído por las subvenciones públicas. Una encuesta de la casa Dr. Lübke & Kelber entre más de 1.000 empresas del sector apuntó que el 68% de los encuestados argumentaba que el beneficio es menor que en la vivienda libre, por un 52% que criticaba la imposibilidad de actualizar los alquileres y un 36% que indicaba que las familias de bajos ingresos ahuyentaban a personas de mayor poder adquisitivo. El 32% se quejaba por su parte de que los alquileres quedaban fijados por 20 años.

A estos tres factores hay que sumar la masiva llegada de refugiados a Alemania en los últimos años. Más de 1,3 millones desde 2015. Y que tienen derecho a una vivienda social mientras se estudia su petición de asilo y a ayudas públicas si se les concede algún tipo de protección, algo que habitualmente precisan hasta encontrar un empleo y estabilizar su situación.

La reducción del parque de vivienda social y el "boom" que vive el sector inmobiliario en general -fruto de la buena situación de la economía y de los tipos de interés al 0% - contrasta fuertemente con el repunte de aquellos que tienen derecho a una casa en condiciones garantizadas por el estado. Sólo en la ciudad-estado de Berlín el 55% de las familias cumplen los criterios para solicitar el denominado Certificado de Derecho de Vivienda (Wohnberechtigungsschein o WBS) por bajos ingresos. Sin embargo, la capital tiene unos dos millones de familias y apenas 100.000 viviendas sociales.

El WBS es un documento oficial que concede cada "Land" a todos aquellos residentes (los extranjeros precisan un permiso de residencia de al menos un año) y mayores de edad cuyos ingresos no superen una determinada cantidad, que depende del nivel de vida de su estado federado y del número de miembros de la familia, como prevé la Ley de Promoción de la Vivienda (WoFG).

En Berlín, una ciudad donde están aumentando las desigualdades y se está disparando el precio de la vivienda, tiene derecho a WBS una familia unipersonal con ingresos brutos por debajo de 16.800 euros, mientras que el bruto máximo de una pareja no debe superar los 25.200 euros. El límite se elevará en 5.740 euros más por cada persona de esa familia (con un extra de 700 euros más por cada niño). La normativa establece asimismo el tamaño en metros cuadrados o habitaciones a que tienen derecho los tenedores del WBS (por ejemplo, un sólo dormitorio para los solteros y hasta cuatro para las parejas con tres hijos).

Pero la obtención de este documento no implica el acceso a una vivienda social. Tan sólo reconoce el derecho a poder alquilarla. Y encontrarla es, cada vez más, el problema.