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Reconvertir oficinas en casas: una solución a los desajustes inmobiliarios de Alemania en pleno covid

La canciller alemana, Angela Merkel / Gtres
La canciller alemana, Angela Merkel / Gtres
Autor: Antonio Martínez (colaborador de idealista news)

Hacer de la crisis una oportunidad. Esto es lo exige en Alemania una alianza de ONG, sindicatos y constructores que pide al Gobierno aprovechar las oficinas que van a quedar vacías a manos del teletrabajo tras la pandemia y reconvertirlas en viviendas, preferiblemente de carácter social, porque escasean en el tensionado mercado inmobiliario de la primera economía europea. Estiman que podrían concluirse hasta 235.000 unidades en los próximos cuatro años. La propuesta es además una respuesta al fracaso del programa del Ejecutivo alemán para construir 1,5 millones de viviendas sociales en la legislatura que acaba este año.

Los efectos del coronavirus en el mercado inmobiliario alemán están empezando a sentirse.  De un lado, el teletrabajo se ha convertido en una realidad, auspiciada por el Gobierno para evitar la propagación de la pandemia, y la demanda de los locales para oficinas está cayendo de forma evidente.

Algunas empresas, lideradas por gigantes del DAX 30 como Deutsche Bank y Siemens, han anunciado que muchos de sus empleados podrán trabajar de forma permanente desde sus casas al menos dos o tres días a la semana, con lo que recortarán en el tamaño de sus sedes y en filiales. De otro lado, el alquiler de viviendas está sufriendo una importante transformación, por el cambio de gustos y necesidades que ha traído la covid. Esto viene a sumarse  a los problemas previos, especialmente evidentes en las grandes ciudades, por el alza de los precios y la escasez de la oferta. Y en muchos hogares los ingresos han caído por los cierres forzados del comercio no esencial, el ocio y la cultura.

Pero hay quien ve en la combinación de estas dos tendencias una oportunidad, una doble solución. La alianza "Vivir social" -colectivo que incluye a la Federación Alemana de Inquilinos, la asociación de constructores DGFM, la ONG católica Caritas y el sindicato de la construcción IG BAU, entre otros- cree que ambos desequilibrios se pueden solucionar transformando oficinas -e incluso espacios comerciales- en viviendas. Se reduciría el exceso de espacios comerciales y se podría aumentar la oferta de pisos accesibles.

"Si el teletrabajo se convierte en normalidad más allá de la pandemia, el siguiente paso es una mera consecuencia: la reconversión de oficinas en viviendas", asegura Dietmar Walberg, el presidente del Instituto ARGE de Investigaciones sobre la Construcción del estado federado de Schleswig-Holstein.

El potencial de la propuesta es enorme. La alianza estima que, en la actualidad, Alemania cuenta con más de 350 millones de m2 de espacio de oficinas. Y calculan que con cada punto porcentual de esta superficie que quede en desuso, ya sea por el trabajo remoto o por otros motivos, podrían habilitarse hasta 50.000 nuevas viviendas de 70 m2 cada una. Además la reconversión es una opción competitiva en términos económicos, subraya el Instituto ARGE, que sitúa el coste de la reconversión de una oficina en vivienda en 1.108 euros por m2s. En comparación, agrega, el saneamiento completo de una casa de antes de la II Guerra Mundial cuesta de media 2.214 euros/m2 y la renovación de una vivienda en un bloque moderno asciende a 2.978 euros por m2.

La necesidad de vivienda social es apremiante en Alemania. El Instituto económico Pestel considera que en la locomotora europea hacen faltan actualmente unas 670.000 viviendas sociales, de las que 74.000 serían solamente para Berlín. El problema se arrastra desde hace décadas, cuando muchos estados federados -especialmente los del este del país tras la reunificación- vendieron a grandes inmobiliarias todo su parque de pisos sociales para reducir su deuda y cumplir con las exigencias de austeridad del Gobierno federal. Y la situación no ha mejorado en los últimos años.

El actual Ejecutivo de la canciller Angela Merkel, una gran coalición de conservadores y socialdemócratas, prometió construir un 1,5 millones de viviendas nuevas durante la legislatura para ayudar a las personas con más problemas para pagar un alquiler y tratar, de paso, de frenar el alza de los precios (y algunos intentos regionales de congelar los alquileres). Pero no ha sido capaz de llevarlo a cabo. Según distintos cálculos, les faltarán unas 300.000 casas para llegar a su objetivo cuando este septiembre concluya la legislatura.