Tasar al alza un piso, más difícil con la nueva ley

Nosotros ni los tocamos ni los tocaremos, es cuestión del mercado libre inmobiliario " la ley de la oferta y de la demanda", de la ley hipotecaria, del Euribor que sube y sube, del sector de la construcción que no para de construir y del sector inmobiliario que no para de especular, timar, engañar y saquear al pepito que se presente en la mayoría de los casos.
Si eres promotor nuevo y querías vivir tú y tus hijos del ladrilo ya sabes que no es tu futuro, porque compraste suelo caro, no tienes especialistas en tu empresa, contratas a inmigrantes y pagas poco así no se puede seguir porque en la próxima promoción tendrás que aplicar el nuevo " codigo técnico de la edificación".
Si eres comprador de los últimos años, ya sabes, es momento de vender y no de comprar, pero aún pueden quedar convencidos del nuncabaja y de que alquilar es tirar el dinero. Así que no te vayas a ninguna inmobiliaria, pon tu propio cartel en fachada, enseña tu mismo la vivienda de una forma fundamentada, razonada y técnica, con buenas formas y sin engañar y si tienes que rebajar algo lo rebajas y vendes " más vale perder algo que más perder", para ello tienes que estar convencido. Si no estás convencido de lo que deimos los burbujistas, pues sigue pagando tu cuota y a verlas venir.
A lo hecho pecho, siempre que lo hicieras porque estabas convencido.
En cualquier caso, mucha suerte y no es un comentario de mala fe.

Euribor a 12 meses = cota_marcial + 0.003

¿Y si no bajasen? ¿Estarías dispuesta a pagar un dineral por algo que no lo vale e hipotecarte a 35 años vista?

Creo que los tasadores tienen algo de responsabilidad en esta burbuja. Si de verdad el valor de tasación se apróximara al precio real, la hipoteca sería como mucho del 80% y a los compradores no les quedaría otra que ahorrar 20% del precio de la casa y 10% para gastos. Pero en la práctica ahorrar no compensa, se corre el riesgo a que en pocos meses la vivienda haya subido de tal manera que ya no se pueda comprar. El trabajo de los tasadores consiste en hallar una cantidad cuyo 80% sea igual o mayor que el 110% del precio acordado, y luego justificarlo en un informe. Si no pasan por el aro, los compradores se Irán a otro banco donde el tasador sea más generoso y les den la hipoteca. Pero pregunto, ustedes como profesionales ¿No tienen sangre en las venas? ¿No les parece denigrante esta situación, estar de siseñores de los bancos? Y otra pregunta si la tasación como todas las valoraciones es subjetiva ¿Cómo se puede averiguar si está "inflada" a propósito? Gracias. Y que conste que le admiro, no es una crítica personal.

Lo gracioso vendrá si los precios de los pisos empiezan a caer de verdad. Podría darse que un piso apalabrado hoy en 120, valga 100 el año que viene. ¿En cuánto lo van a tasar? ¿En 80? A ver quien es el guapo que compra sobre plano con ese panorama.

Sobre la noticia de Baleares

"Aunque sigue siendo habitual encontrarse a diario con turistas o residentes de origen alemán o inglés otra es la realidad que se registra en el mercado inmobiliario. Según afirman los expertos, la llamada 'fiebre alemana' está pasando por un tiempo de 'vacas flacas', o al menos eso es lo que delatan los números. "En los últimos tres años, mallorca ha sufrido una fuerte recesión de compra por parte del mercado alemán e inglés; estamos hablando de un 25%, apróximadamente", asegura Mariano Ogazón, agente inmobiliario especializado.

Esta realidad pone sobre el tapete la grave crisis por la que atraviesa la burbuja inmobiliaria y que afecta de lleno a las Islas Baleares, un lugar hasta ahora aparentemente privilegiado en este sentido"

Hechos estilizados (poco estilizados, la verdad)
1, . el precio de la vivienda está elevadísimo en relación a la capacidad de esfuerzo financiero de los españoles que buscan vivienda en propiedad y al alquiler percibido por los que buscan vivienda inversión.
2.- las ventas se ralentizan.
3.- se multiplican los estudios que predicen desde incrementos menores hasta bajadas ( ¡4% de bajada, en algunos barrios el 6, en otros no bajan! )
4.- el lonchafinismo aporta sus percepciones cada vez más imaginativas.
5.- el alquiler está subiendo al doble del ipc
6.- el dinero especulativo busca otros mercados o actividades
7.- no parece reducirse la actividad constructora (solo los metros de las viviendas)
8.- hay una demanda potencial insatisfecha que no puede acceder a estos precios salarios (vease el foro)

Factores de futuro
1.- el invierno demográfico se aleja por la presión de los inmigrantes y su alta fecundidad.
2.- el alargamiento de los plazos y estrechamiento de las cuotas junto con los incrementos (raquíticos) salariales recomponen algo la capacidad de compra
3.- si los precios se ralentizan y el alquiler continua, se recompone la rentabilidad de vivienda para alquilar (súmese trato fiscal)
4.- los tipos de interés tienen un techo según taylor (no confundir con el gran Marcial) del orden del 4% dado el crecimiento actual de la unión.
5.- ¿Habrá ajuste de oferta? Si no se vende, sí, hasta recomponer la cartera de pedidos.

Posibilidades que cada uno ajuste sus probabilidades
1.- hecatombe (a degüello, etc) sol. Nos piramos del pais
2.- bajada significativa de precios reales (20% entre bajada nominal vease rebajón e ipc) sol se recompone la capacidad de compra, la oferta se frena hasta acabar con los excedentes acumulados y el foro pasa de burbu a propietarios hipotecadísimos
3.- meseta. Se divide la clase media en dos, propietarios e inquilinos.
4.- sigue subiendo a ipc ó más. Seguimos debatiendo sobre al burbuja otro lustro

Ps personalmente deseo el 2, pero me temo el 3, o peor, el 4

Además, la mayor parte del foro en realidad está buscando, bien sea primera vivienda, bien reposición. Es demanda insatisfecha que espera una oportunidad. (Como todos, normal) si se da el secenario 2, el uk, hay dos añitos de oportunidad, poco más.

Por otra parte, las oportunidades no aparecen en el segmento alto (por mucho lonchafinismo que haya) no se vende, pero no bajan. Supongo que aguantarán y la bajada a calcular es el ipc (términos reales, la bajada silenciosa)

No sé de donde sacas eso de que según Taylor el tipo de interés tiene un techo en el 4% . Para quien no lo sepa, la regla de talylor es una "regla de pólítica monetaria" que indica como responden los bancos centrales (en nuestro caso el bce al crecimiento y a la inflación) .
Es un poco burda, pero apróxima razonablemente la realidad. Una regla de taylor sencillita toma la forma siguiente:
Tipo de interes del banco central = tipo de interés de largo plazo + a * (crecimiento económico - crecimiento potencial) + b* (inflación - inflación de largo plazo) .
Donde a y b son positivos (suelen ser números entre 1 y 2) . En el caso de Europa (UEM), suele decirse que el crecimiento potencial está en el 2% y que la inflación de largo plazo también es del 2% (al fin y al cabo el el objetivo del bce) . Además, se asume que el tipo de interés "neutral" (el que no genera presiones inflaciónistas ni deflacionistas) es del 4% . En ese escenario, la regla de taylor para Europa toma la forma:
Tipo de interés del bce = 4% + a* (crecimiento - 2% ) + b * (inflación - 2% ) .
En resumen, la regla no pone ningún techo. Si el crecimiento es mayor que el potencial y la inflación se dispara por encima de la de largo plazo, una regla de taylor puede justificar tipos mucho, mucho mayores que los actuales. En el largo plazo, el tipo "debe ser" del 4%, pero, ya se sabe, en el largo plazo, estaremos todos muertos (tal vez en esca ocasión más que nunca)