El precio de la vivienda usada apenas se mueve durante el primer trimestre

"Así es el Euribor amigos, variable, vamos para el que no se quiera enterar que varia, sube y baja."
Como los sueldos y las revalorizaciones.

"Vamos a diferenciar un conformista con una persona incapaz de asentar conocimientos. En un año y tres meses es muy difícil asentar nada. Yo suelo rotar cada 3 años (el triple que usted), algo razonable en una sociedad moderna"

Vamos a diferenciar entre la gente que lee y se entera de lo que lee y los que no, cuando he dicho yo que he estado un año y tres meses en cada uno de mis trabajos?, si no te basta con leer una vez para enterarte lee 10 veces, que te lo lean en voz alta y te expliquen, no se, te lo grabas y lo escuchas mil veces.

En la mitad de ellos he estado mas de 2 años y en la otra mitad menos de 3 mese, por eso porque puedo permitirme el lujo de cambiar si me gusta me quedo y si no me gusta admito que me he equivocado, busco algo mejor, lo encuentro y me cambio.

De verdad no se entera usted de lo que lee?, o se hace el "longis" para así llenar el foro de basurilla?

Comprar no es el caso, pero me gustaria saber que opina si seria acertado vender un piso del año 75 aprox., 70m2, 4º Con ascensor, vistas panorámicas al mar y puerto deportivo y junto a estación renfe (sin parking), ciudad de 100.000 hab. aprox. (Actualmente alquilado por 400 euretes) si lo has alquilado a 400€/Mes = 4.800 euros/año, es porque el valor que has aplicado a tu piso oscila entre un mínimo de 80.000 euros un maximo de 120.000 euros. ¿Lo consideras razonable, para zona donde se ubica ? Tu decides, para venderlo cuanto antes si te interesa, podrías hacer: 1) te vas a una inmobiliaria 2) te lo visitan y te dan un precio de venta 3) como sabes que valoran al alza, lo rebajas un 25% y cuelgas el cartel en el balcón 4) recibes visitas y en función del nº De visitas y del precio de contraoferta que te presenten los potenciales compradores, podrás saber si aún lo puedes subir más o debes de rebajarlo más para venderlo. 5) copias e imprimes un "contrato de arras" de éste portal de idealista y que te ingresen un 10% de la cantidad para asegurar la venta y hacer la escritura en un plazo de 2 meses, en ese periodo el comprador que vaya a su banco, solicite la tasación y el crédito hipotecario. Nota 1.- si no quieres rebajar el 25% al principio, recibes visita con el precio fijado por la inmobiliaria y esperas a que llegue algún borregazo con ganas de comprar y si te lo paga, sabes que has vendido con suerte, caro y ganado mucho dinero. Nota 2.- si quieres estar a la altura de venta especulativos de ahora, te evitas la inmobiliaria, preguntas a lo que vendieron o compraron algunos vecinos de tu casa alrededor de 1997 y lo multiplicas por tres (300% ), aún quedan borregazos, tal vez tengas suerte, pero los bancos ya tasan a la baja y si el potencial comprador no tiene dinero en efectivo, lo más seguro es que no consiga el crédito hipotecario. Nota 3.- mi propia decisión sería.- si lo tengo pagado y sin hipoteca, me gusta el lugar y lo disfruto de alguna manera, como lo compraste hace 25 años (apróximadamente por 2 -3 millones) no hay necesidad de vender, pues con ascensor y bien mantenido no pierdes dinero nunca. Pero si ya está por mantener, se están oxidando, con desconchados de fachada y cerca del mar se estropean antes los edificios y además te hace falta el dinero para tí y tus hijos, pues es ahora el momento de vender y no dentro de 3-5 años donde con el cambio de climatización, la sobreoferta y el paro, el precio del piso será inferior al de ahora. ¿Más preguntas al respecto ? Saludos

Km, aun sabiendo que concoces más que yo el sector, déjame que te plantee unos interrogantes con respecto a tu respuesta. No deseo tener razón, sólo que me ayudes a encontrarla. Si lo has alquilado a 400€/Mes = 4.800 euros/año, es porque el valor que has aplicado a tu piso oscila entre un mínimo de 80.000 euros un maximo de 120.000 euros le estás aplicando un 4, 8% de rentabilidad para capitalizarlo. Creo que no es del todo exacto. Deberías sumarle los costes fiscales asociados a la venta (18% de plusvalías) para que sea comparable piso vs letras o ibex via dividendos. No sé como se hace eso, pero calculo que deberías capitalizarlo al 3% como mucho. (Te da un precio de 150.000 a 200.000) como sabes que valoran al alza, lo rebajas un 25% y cuelgas el cartel en el balcón no lo tengo tan claro. Unas sí y otras no, ten en cuenta que el negocio de las inmo es vender antes que vender caro (si se puede ambas pues estupendo) si lo tengo pagado y sin hipoteca tampoco estoy de acuerdo. Si tienes hipoteca sobre el piso la rentabilidad financiero fiscal sube el 50% de tu marginal porque te deduces los intereses y no pagas irpf por ello. Ahora el momento de vender y no dentro de 3-5 años tampoco lo acabo de ver. Creo que el mercado ahora está parado y seguirá parado un par de años o tres, que es lo que se tarda en parar la producción y absorber el stock.

Lo vengo repitiendo desde hace varios meses en este foro: 1 Las estadísticas que se publicarán durante varios trimestres estarán adulteradas y/o descafeinadas (publicar así por las buenas, sin anestesia, que ha bajado el precio de la vivienda puede dar lugar a caceroladas) 2 Los datos de los precios que publica el mviv adolecen de actualidad: se basan en los datos escriturados; los pisos nuevos que se escrituran ahora son los que se vendieron hace 18 – 24 meses, es decir, en plena burbuja. Aun así, el dato oficial es del 7,3% S_O_L_A_M_E_N_T_E (para que sea un 7.3% sólo la otra mitad de los pisos vendidos han tenido que bajar en torno al 10%; el que no lo quiera ver que no lo vea) 3 por último, el dato es i_n_t_e_r_a_n_u_a_l, o sea, los pisos N_O han subido el 7, 3% este trimestre, coño. (Es que hay gente que no se entera)

Respuesta a tus preguntas:
1) el valor por el método de capitalización es: se analiza el inmueble desde la óptica de los rendimientos potenciales que puede brindar destinado a una explotación adecuada (rentas netas por alquiler o flujo de caja previsto para inmuebles explotados directamente por el propietario) .
2) las inmobiliarias no tienen técnios espealistas en "valoraciones inmobiliarias" y se basan en valores de compración del mercado de su escaparate, qye son precios de salida y no precios de cierre de la compraventa de los registradores de la propiedad. Además, para convencer antes al cliente (potecial comprador) incrementan el precio de salida, con tal de rebajar algo y así el que compra se queda más convencido de que ha hecho una buena compra y también si el potencial comprador le ven muchas ganas de comprar, no rebajan, le pagan lo justo al vendedor y ellos cobran su comisión más el incremento de precio que habían aplicado al precio de salida. Todo un abanico de posibilidades y todo un conjunto de mentiras, con el único objetivo de vender y que pague el más tonto, muy poco comptentes y profesionales.
3) lo más lógico que un piso comprado hace 25 años, no tenga hipoteca alguna el propietario, ya que los préstamos entonces eran de 10 años y los pisos no sobrepasaban las 4-5 veces el salario y además quien compraba segunda vivienda (playa) lo tenía muchas veces ahorrado anteriormente.
4) el momento de vender, fue hasta el año 2004 que entraban en cola, con prisas los compradores y sin mirar, ni saber lo que iban a comprar, sólo movidos por la impulsión de comprar y comprar (porque España va bien y porqUe si compra es porque lo podía pagar y porque si lo compró el vecino, también lo puedo comprar yo y con préstamos al 2%, ya sabes lo que decía el decálogo de los nuncabajistas) . Ahora está parado y más que se parará el interés por comprar y comprar.
He procurado contestarte sin querer demasiado convencerte de nada, cada uno que lea y decida, pero que sepa cuanto más mejor, para ello me mantengo aquí.

Tal vez no me he explicado, pero tampoco quiero abrir un debate que te pueda resultar molesto, admitiendo además tu mayor capacitación técnica al menos en el tema constructivo.
1.- entiendo el método de valoración, pero a mi me parece más útil para vistas al mar simplemente comparar con otras alternativas. Eso es difícil porue está la volatilidad, la liqudez y las preferencias.
2.- las inmo. Sigo diciendo que hay de todo, y que les interesa vender más que el precio que obtengan, pero bueno, sin duda hay mucho golfante amateur en el sector. Supongo que ahora se limpiará un poco.
3.- a mi me parece más rentable alquilar con hipoteca por el tema fiscal. Si el piso está pagado siempre se puede sacar una hipoteca para reformas.
4.- el tiempo de vender. Estoy de acuerdo que el mercado está parado, y manda el comprador, en unos márgenes, por la rigidez a la baja nominal de los inmuebles (rebajas aparte, que muchas veces están incluidas previamente en el precio)
Simplemente, opino que este impas durará un tiempo dos o tres años, en el que tal vez a vistas al mar le interesaría más alquilar que vender, y luego ya se verá.

La duda no me ha dejado dormir. Ayer, en tve1 Rajoy dijo que era "partidario de liberalizar el suelo", unido a fórmulas realistas de financiación de ayuntamientos. Mi pregunta para km (puesto que sus argumentos y conocimientos sobrepasan la barrera del conocimiento y los calificaría de "magistrales") es la siguiente: 1.- ¿Crees que esa medida abarataría el precio de las viviendas nuevas y de segunda mano de manera significativa? Y la segunda sería ¿No podría una liberalización del suelo hacer que grandes empresas de capital riesgo o grandes promotoras se stockaran de suelo liberalizado y a medio plazo pasáramos de Malaga a malagón, es decir de caciques del ayuntamiento a caciques con stock de suelo que lo irían soltando al precio que consideraran conveniente según la demanda y oferta? Muchísimas gracias introducción: cuando contestó esas preguntas de vivienda el Sr. rajoy y se afirmó en mantener, promulgar y continuar con la "liberización del suelo" me sentó como un puñetazo en el estómago, pero he procurado dormir y con ello una vez más de que "igualdad, solidaridad, mejora del pueblo en sueldos, en empleo, formación, protección del medio ambiente, y mejor gestón en administraciones públicas para las leyes de urbanismo etc, " para los españoles, se lo pasan por el forro este político y el que hay ahora en el gobierno. Estos señores vivien en otros espacios, que ni pisan el suelo, ni saben el gran daño que han hecho, siguen haciendo y seguirán haciendo con tal de seguir con sus políticas de gobierno y con sus votos. Respuesta a pregunta 1: los motivos de la ley del 98 y cambiada en 2003 (algunos artículos) fue para que los precios del suelo fuesen más bajos y con ello el precio final de las viviendas, así como conseguir una mejor dinámica y flexbilidad del urbanismo en España. Sin embargo, se ha conseguido todo lo contrario, como es evidente y donde la corrupción urbanística, la sobreoferta del sector de la construcción es excesiva y donde la especulación del sector inmobiliario es un puro" timo, robo y saqueo". Respuesta a pregunta 2: la globalización y la agrupación de los caciques es un hecho. Estas empresas han conseguido stock de suelo descomunales, que en vez de vender conforme a lo que precisa la demanda, lo ofertan a precios astronómicos con lo que hemos llegado a una burbuja inmobiliaria, que ya veremos quién es capaz de habalr claro y explotarla cuanto antes. Pues la diferencia entre precio y valor real de cualquier bien inmueble es muy alta, de forma que es aire-humo, que cuando explote nadie será capaz de entender como se ha llegado a estos extremos que al día de hoy paraece que no tenemos límites (y menos aún con la palabras de ayer del Sr. rajoy), pues el 70% de la sociedad está seguro completamente desinformada de lo que se nos avecina. Se puede decir más y mejor, pero hay mucho que hablar, para ello hace falta mantenernos en este foro y otros similares (si los hay) así como empezar a manifestarnos.

Los vendedores tienen que bajar el valor para dar salida a los inmuebles el precio de la vivienda registra la menor subida desde 1999 los datos del gobierno del primer trimestre de 2007 sobre el mismo periodo de 2006 muestran la desaceleracion del sector inmobiliario. En Madrid los precios subieron un 4, 6 por debajo de la media en coruña, Ceuta, Melilla y Jaen se registraon las mayores subidas para vender un piso tenemos que esperar tres meses y medio las viviendas ya no se venden a la velocidad que lo hacian años atras durante el año pasado los españoles que pusieron una casa en venta tardaron una media de 108 dias en venderla, 20 dias mas que en el año anterior. En terrasa, Valencia y Sevilla se tarda mas terrasa es la localidad en la que se tarda mas en vender una vivienda una vez que esta sale al mercado, una media de 143 dias.

Resumen semanal cadena ser, hora 12.15. Colaborador (sobre precios vivienda) : 'pues bajar, bajar, no sé si bajarán'. Francino: 'pues parece ser que sí, que esa es la tendencia'. Así es, así lo cuento -- ó algo muy apróximado.