Metrovacesa promociona viviendas nuevas con un 20% de descuento

"Teniendo en cuenta que el dinero de intereses va a menos cada daño y que el de alquiler va a más cada año, dime tu cuál es la mejor opción."

La mejor opción no viene decidida por eso. Lo decide lo que tiene cada uno en el bolsillo al final del año. Si has pagado un 5% de intereses y la vivienda se ha revalorizado un 1%, has pagado un 4% del valor de la vivienda para darte cobijo sin ninguna otra contrapartida. Si yo me voy de alquiler más barato que eso y gano lo mismo que tú, mis ahorros estarán rentando de alguna manera y los tuyos los pondrás en forma de amortización de la deuda, normal que los intereses te bajen, pero normal también que en equidad de condiciones aumenten mucho más rapidamente las rentas mías por intereses de mis ahorros creciéntes. La mejor opción depende De como evolucionen los precios de la vivienda y el alquiler, y no de la evolución natural de los préstamos (que se amortizan) y de los alquileres (que suben en torno al ipc, o deberían hacerlo) . En un momento dado puedo estar pagando mucho más de alquiler que tú de intereses pero tener mucho más patrimonio por una evolución nefasta del precio de la vivienda. Imagina una caída de sólo el 10% sobre una vivienda de 250000 después de haber estado 5 años pagando un 5% sobre una media de deuda anual de 200000 (10.000€ Anuales en intereses) . Pierdes 5x10000 + 25000 = 75000€ Frente a un alquiler que pueda ser de 9000 anuales para que al final el alquilado compre la vivienda un 10% más barato nominalmente, que puede ser, con inflación, un 20% o más de descuento. De lo que tratamos en este foro es sobre el comportamiento de precios en los próximos años y de cómo se va a producir el necesario ajuste. Los inventarios se acumulan, con su carga de intereses para el productor, y la demanda se retrae. Eso para los que saben de economía es como 2+2=4, es decir, rebajón y perdida patrimonial muy fuerte para el que entre a destiempo creyéndose los precios de catálogo actuales de la vivienda.

Es la única solución que han encontrado, de momento han salvado los muebles durante un par de años y la banca tendrá que apechugar, veremos si se rompe el chicle o no, aunque como tengan la esperanza de que regresen los años dorados lo tienen bastante crudo, el problema vendrá ahora con la multitud de medianas y pequeñas constructoras, veremos si la banca es tan generosa a la hora de "refinanciar la deuda"

"El dinero invertido en una compra se puede recuperar. El dinero invertido en un alquiler: nunca.
Esto lo entiende cualquiera. "

Es sabido que en el periodo 92-96 los precios, en términos reales, acumularon una bajada de en torno a un 20% . ¿Eso se recuperó después? Depende de cómo quieras verlo. El que apechugó perdió la oportunidad de comprarlo más barato que el que vino después, y lo que hubiera pagado de alquiler esperando, lo pagó en intereses de los de entonces por su deuda. Mejor haber estado de alquiler en ese periodo y comprar después, menos habría tirado en intereses por un activo en devaluación. Todo lo "tirado" en esa época en alquileres fue "mejor tirado" que lo pagado en intereses por el que entró en el pico de precios de venta del 91-92 aconsejado por gentes como tú, bienintencionadas (supongo) pero desconocedoras del tremendo poder de empobrecer de una deuda apalancada sobre un activo que se devalúa.

"El dinero en el banco produce menos que su depreciación y hay que añadir el pago de impuestos e incremento de la renta. Algunos clientes han llegado a perder el dinero que tenían depositado en el banco cuando han llegado crisis extremas."

Sin crisis extremas ni nada, el que tiene un activo muy caro reciéntemente adquirido que se devalúa y que tiene como contrapartida una deuda que se queda casi intacta y que hay que alimentar cada año con intereses pierde mucho más que lo que puedas perder en el banco. Como dices tú "eso lo entiende cualquiera" y por ello el bajón de ventas, los cierres de inmobiliarias y las primeras rebajas. Por otro lado, yo nunca he visto a la gente hacerle muecas al gasolinero, ni sacar pancartas con lemas como "no a las tarifas eléctricas". En cambio, todo lo que toca a hipotecas y a hipotecados está lleno de amenazas de no pagar lo justo al que otorga el crédito y llenos de plañideras quejicas. Por eso no invierto en nada ladrillero y sí en energía. Creo que no, que no voy a dejarme depreciar, recuérdalo cuando llenes el depósito. Si toca alimentos, energía o lo que sea, allí habrá que ir allí con el dinero, allí donde la inflación es vencida o mejor soportada. Lo que no va a pasar es que se le preste a los de la vivienda con dinero que se deprecia. Creo que ya se nota esto que digo en la otorgación de hipotecas. Eso en mi pueblo es rebajón para el que vende ya que el comprador pensará "si el banco no me lo da, es que no lo vale" y si escasea el crédito se acaba la fiesta.

"Prefiero terminar por ser dueño de algo -puede convertirse en mucho, nunca en nada-"
Si compras una vivienda eres dueño de ella, pero también dueño de su deuda. Teniendo en cuenta que la compra tiene un coste de en torno al 10%, contablemente estás peor que antes. Tienes menos que antes, y si la financiación es al 110%, tienes menos que nada. Si se devalúa tienes menos que nada multiplicando su valor negativo cada mes. No desprecies la nada, sobre todo si esa nada acumula ahorro estando en alquiler.

Colonial es una empresa que no esta nada mal, su base es patrimonial. Tienen en patrimonio un montón de oficinas situadas en las zonas prime de Madrid, Barcelona y paris. Lo que pasa es que se le fue la pinza comprando riofisa (promotora de centros comerciales principalmente) y metiendose en la promoción residencial a base de generar una megadeuda que con el mercado en contra son incapaces de soportar. Asi que los de dubai no son del todo tontos pagan un tercio de lo que valia hace un año y ademas supeditan el acuerdo a que la banca acreedora acepte sus condiciones.

"Es que usted no sabe comparar. ¿Sabe por qué?
Pues porque pone el caso de un alquilado que tiene dinerito en el banco (una suma similar a la que acumula el hipotecado en concepto de deuda), y sin embargo supone que el hipotecado ha pedido el 100% del valor de un piso medianito tirando a altito (200000 euros) . "

El alquilado no tiene ningún dinerito. Por equidad máxima, alquilado y comprador son el mismo, que han tomado caminos diferentes. Habrá leido mal mi planteamiento. El alquilado paga un servicio. Es el que compra el que corre el riesgo de devaluación. El 10% sobre los mayores precios alcanzados ya se están dando como rebajas en muchas promociones. No es algo de ciencia ficción. Otra cosa es que no le den publicidad o lo camuflen regalando trastero + garaje + aire acondicionado + cocina + radiadores. De 32 a 28 millones por un adosado en mi población en menos de 8 meses ¿Esa cuanta rebaja es? ¿Está lejos del 10% ?

"Es que así no vale Sr. INDENAIKS. ASÍ nO VALE.
HABLE DE PATRIMONIOS SIMILARES. COMPARE UN HIPOTECADO CON UN INQUILINO CON AHORROS 0 POR EJEMPLO.
O COMPARE UN HIPOTECADO POR SÓlO 50 O 60 MIL EUROS CON UN ALQUILADO QUE TENGA ESA MISMA CANTIDAD EN AHORROS POR EJEMPLO. "

¿Y que más dá? A ver:
Comprador: tiene una deuda de 100.000€ Y una vivienda de 200.000€.
Por equidad:
Alquilador: parte con unos ahorros de 100.000€, Patrimonios similares.
Ahora, en esta web, mira precios de alquiler de tu zona y compara con los precios de compra. Al que alquila le das el 5% de intereses por los 100.000€ Y al comprador el 5% a pagar en intereses por su deuda de 100000. Siendo ambos intereses del 5% dará igual la composición del patrimonio. ¿O no? Y si alquilar es más barato que el 5% sobre 200.000€ (5% sobre 100000 + 5% sobre 100000) ¿Ahorará más el que alquila? Yo creo que sí.

Las cuentas, de otra manera:
Yo tengo 100k, al 5% de interés acabo el año con 105K menos lo que me gasto en alquiler, pongamos 0.7k*12 = -8.4K. Mi saldo parcial a fin de año es: 105-8.4K = 96.6K
Tú tienes una vivienda (la misma) de 250k con deuda de 150k adosada (mismo saldo patrimonial inicial) . Por la deuda pagas el 5%, que son 7.5K. Tu saldo es 250k-150k-7.5k = 92.5k.
La diferencia al final de año es de 96.6k-92.5k = 4.1k a favor del alquiler ¿Cuanto debe subir la vivienda para que te salga mejor haber comprado este año? Fácil, (250k + 4.1k) /250k = +1.64%, por debajo de eso más te valdría haber alquilado. Date con un canto en los dientes si mantiene este año el precio, porque todo apunta a un -5 a -10% e incluso más en la costa y en periferias esteparias ¿Y el próximo año? No sé, no recuerdo haber firmado un contrato de 35 años forzosos de alquiler. Con todos los inmollorones (promotores, ciudadanos de la champion lig económica, cajas de ahorros) quejándose a coro como que me da repelús todo esto del ladrillo tan seguro como lo pintan. Si tan seguro es ¿Porqué sólo hablan de dinero? Deberían hacer loas a sus tesoros construidos, financiados o poseidos.

Una hipoteca es un alquiler peculiar: pagas al casero (BANCO) con subidas inciertas y de sopetón, además si surge un "bache" en tu vida y dejas de atender el pago el "casero" es inmisericorde: a la calle y con un remenente que solo te servirá para pagar a otro casero, la incertidumbre de la propiedad inmobiliaria.

"Supongamos que un alquilado dispone de 100000 euros ahorrados. Un banco le da por su cuenta a plazo fijo un 4%, obtiene de intereses unos 4000 euros anuales. A eso réstele la devaluación de su activo, un 4% (es decir otros 4000 euros), a eso añádale lo que se lleva hacienda (creo que un 18% de los intereses) . ¿Qué tiene? "

¿Devaluación del activo? ¿De que habla, del ipc? Aquí no meta el ipc. Es una complicación innecesaria. Hablemos de dinero nominal. Como le quite el ipc a la deuda, la vivienda y al dinero, estamos hablando de lo mismo, pues divide todo por la misma cifra al deflactar para obtener valores reales. Innecesario. No cambie la escala, con valores nominales basta.

"Hasta donde yo sé no es fácil obtener ese 5% de rentabilidad del que usted me habla.
Eso es lo que te cobran si tienes hipoteca, pero no lo que te dan por los ahorros.
Los bancos cobran mucho pero pagan menos. ¿Cierto? "

¿A mi que me importa lo que den los bancos? ¿A Vd. es que le parece normal que con entradas ridículas la gente se apalanque con cientos de miles de €? El equivalente en ahorrador a ese perfil de riesgo es el que opera con derivados apalancados. Un 5% no es difícil, incluso si ya restas lo de hacienda.

"Usted busca préstamos altos de manera que lo que haya que pagar de intereses sea excesivo.
Pues claro. "
Yo se lo pongo como quiera. Chalete de 500.000 con deuda de 50.000, ¿Ok? Eso sí, el alquilado tiene 450.000€ De cash invertidos en oro, mercado de futuros de chicago (trigo, cebada, soja), algo en paladio, cobre y coltán, en petróleo (futuros brent y crudo Asia) y (para diversificar algo más) un mix entre farmacéuticas, gestores de servicios (aguas) y eléctricas. Yo no soy tan tendencioso como puedo serlo. El ladrillo tiene un futuro muy, pero que muy negro. Vd. Quiere un ahorrador tontorrón contra un suicida apalancado con suerte. Algunos de los foreros le indicarán cual es la "ruta de los depósitos de bienvenida" e inversores con cantidades importantes de dinero nos podrían orientar a como se paga el interés "de despacho" y no de cola de cajera. Si esos foreros nos leen que nos informen, por favor.

"Puede usted comprarse pisos nuevos y con servicios desde 180000 euros. Por tanto si yo he pagado 100000 euros de ese piso ya sólo debo 80000 y pago de intereses, ¿Cuánto?
¿200 euros al mes? "
Está dejando de ganar los intereses de los 100.000€ Y además el dinero cada vez vale más ladrillos en el cambio ¿O no ve a las inmobiliarias sudando la gota gorda por el dinero? ¿O no ve cómo los depósitos son cada vez mejor remunerados? En equidad de condiciones debe sumar los intereses de los 100.000€ Al coste, en comparación con el alquilado. Si se compara consigo mismo, no hay problema, le reconozco que paga 200€ En intereses.

Llevamos mucho tiempo comentando el advenimiento de los tiburones financieros y sobretodo los “Titanes” Financieros, es decir, los fondos soberanos.

Hay movimientos elegantes y otros que no lo son tanto, la verdad es que con los árabes hay que quitarse el sombrero. Es alucinante como han sabido aprovecharse del incremento del crudo:

+Con la estanflación con la crisis de los años 70, el sistema no aguanto porque el marrón de que los precios del petróleo se cuadruplicaran se lo comía el sector industrial que estaba ubicado en el primer mundo.
+Ahora mismo se han cuadruplicado los precios, se han aprovechado de los diferenciales de costes de producción de las economías emergentes (ellos se comen gran parte del problema al producir con mano de obra esclava) y amansan pasta a tutiplen.

Los chinos estan acojonados por el problema que tienen con la relación comercial con Estados Unidos, su elemento de exportación son productos de todo a 100 y nuevos productos algo mas sofisticados, de manera que si Estados Unidos se da la torta se la dan los dos. Pero como la energía es vital, los árabes tienen garantizada no solo la demanda, sino que además con los excedentes de capitales se pueden permitir jugar en el casino y realizar compras diversificadas y utilizar elementos folclóricos como colonial para ir comprando activos.

Si se rompe el modelo del petrodólar las economías dolarizadas y los países que dependen comercial de Estados Unidos Irán con ellos por el desagüe.

Para mi los árabes son inocuos, no se han posicionado en la descapitalización industrial en sus países, sino que se están garantizando la gallina de los huevos de oro, eso si, hasta donde les dejen.