Una rebaja es la mejor estrategia de venta

Supongamos que el m2 de un piso cuesta 3000€ Y su alquiler 11€. No es difícil encontrar casos así, incluso en Palma de Mallorca.
Supongamos que tenemos la opción de comprarlo a tocateja (con entrada) o comprarlo a crédito. Estos dos casos cubren todos los casos posibles. Por ejemplo, un piso de 100 m2 en el que ponemos un 40% de entrada tendrá 40 m2 a los que les aplicamos el primer caso y 60 m2 a los que aplicamos el segundo. De lo que se trata es de comparar a una misma persona optando a compra o alquiler. Creo que esto es lo más cómodo. Estamos suponiendo que esta vivienda se estanca en precio aunque las previsiones del sector hablan abiertamente de crisis y caídas de precio.
Para el caso de comprar ese metro a tocateja, tenemos al año siguiente ese mismo metro devaluado por no haber subido la inflación y se deben computar como pérdida.
Para el caso de comprar ese m2 a crédito y suponiendo que los intereses que nos aplican son del 5% hemos tenido que pagar 150€ Por este concepto. Este metro, claro está, también se devalúa.Y la deuda también se devalúa con el ipc, hay que decirlo.
Al que alquila le tienes que dar, por equidad, 3000€ Por cada m2 comprado a tocateja para que los capitalice al 5% de interés (por ejemplo) . Esto es así porque comparamos a la misma persona.
Suponiendo inflación del 4.0%, las pérdidas en 2009 expresadas en € Del año 2008 se calculan así:
El m2 pasa a valer, deflactado, 3000€ (2009) /1.04 = 2885€ (2008), pérdida patrimonial de 115€ (2008) /m2. Es necesario haber deflactado para poder restar cifras de tiempos distintos. Es indiferente que el m2 fuera comprado a tocateja o no. Ambos m2 pierden.
Para el que alquila, sus 3000€ Iniciales por cada m2 comprado a tocateja en la opción compra pasan a valer, capitalizado y después deflactado, 3000€X1.05/1.04 = 3029€ (2008) . Le gana 29€ (2008) .

El balance para la opción compra es de pérdida de 115€ Por cada metro comprado (por inflación) y pérdida de 3000x1.05/1.04 por cada metro financiado, que hacen 29€ (2008) / (m2 financiado) de pérdida.
El balance para la opción alquiler es de 11x12= 132€ De alquiler por cada metro y 29€ (2008) de ganancia por cada metro comprado a tocateja en la opción compra puesto que esa misma cantidad él la capitaliza, o sea le gana el 5% en depósitos, por ejemplo, y después deflactamos: 3000€ (2008) -3000€ (2009) x1.05/1.04 = 29€ (2008) . Además, el nuevo precio del m2 deflactado tiene premio del 10% (iva + papeleo) que te ahorrarás si lo compras un año después (recordad que hemos deflactado todas las cifras, en realidad compraríamos más barato y ahorraríamos ese impuesto), luego tenemos 3000€ - 2885€ = 115€ (2008), cuyo 10% es 11.5€ (2008) /m2.
Si se compran mitad y mitad de metros financiados y metros en entrada tenemos:
Alquiler (supuesta compra diferida) menos compra = -132 + 11.5 + 29/2 - (-115 - 29/2) = 23.5€/M2 de ganancia media para la opción de alquiler en espera, todas las cifras deflactadas a 2008 (el alquiler no, por no liar) .

Precisiones: para calcular la sup. Construida no se multiplica la fachada por el fondo edificables sino por el edificado real o sea las superficie total construida es la real midiendo el edificio fachada x fondo real edificado (no edificable), incluyendo voladizos cubiertos cerrados por mas de 3 costados.si hay sótanos también se aplica lo mismo. El error de 8 x 200 = 1200 imagino que es mecanografico conociendo lo preciso que es km.
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Si, es un error mecanográfico (200 x 8 = 1.600 m2) .
Respecto a las precisiones que Vd. hace, es cierta para valorar la construcción (yo he dicho.- la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y en su caso, de los ejes de las paredes medianeras, deduciendo la superficie de los patios de luces, que es lo mismo), pero aún podemos puntualizar más y se puede perfeccionar que para la valoración del suelo se tendrá en cuenta:

1.- La utilización de edificabilidades distintas a las definidas en el planteamiento habrá de ser justificada en la ponencia de valores. Por el centro de Gestión catastral y Cooperación tributaria se dictarán las instrucciones que contemplen los distintos casos de utilización.
2.- las parcelas " sin edificar" podrán valorarse por repercusión, aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificar se en las mismas.
3.- en las parcelas " subedificadas" podrán valorarse por repercusión, aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por repercusión aplicado a los metros cuadrados de construcción realmente edificada. En este último caso, el resultado obtenido podrá incrementarse en concepto de valoración del " derecho de vuelo", por el procedimiento que establezca la ponencia de valores, con los coeficienets correctores que procedan en cada caso.
4.- Cuando se valoren parcelas cuya superficie realmente edificada sea mayor, que la que puede deducir-se de la ponencia de valores como susceptibles de edificarse, el valor de repercusión se podrá aplicar sobre dicha superficie r-e-a-l-m-e-n-t-e construida, con los correctores que procedan (exceso de fondo etc, )
5.- para los sótanos (bajo rasante) la superficie será construida con p.p. Elementos comunes, pero el valor de repercusión del suelo es menor y debe de venir también reflejado en las ponencias de valores por calles y tramos de calle.
Saludos.

"En resumen, si difieres la compra un año ahorrarías en tu supuesto 23.5€/M?"

No lo sabemos. Eso como mínimo, en plan ejemplo bolacristalístico, y si aguantan sin bajar. A la que bajen un 10% le pierdes en torno a 300€/M2 adicionales, unos 30.000 euretes de nada en un piso de 100 m2.

"Si espero, es para ganar bastante más."
Si hay margen ganarás, si están sobrevalorados, sobreproducidos e infrafinanciados, pasarás años perdiendo y perdiendo hasta la corrección.
Este estudio era para un ignorante que defendía que, o bajan un 8% por año, o el alquiler no compensa. Es mentira, evidentemente. Basta con que suban ínfimamente o se estanquen para que alquilar compense, en este ejemplo, para 100m2 unos 2350€/Año, cifra nada despreciable.

Este año la compra de vivienda todavía supondrá un desembolso excesivo, estando poco acorde el precio que se paga con la calidad del bien en cuestión. Sin embargo, a partir del año que viene vamos a ir viendo como la inflación de materias primas se va a dispara de tal manera que poco nos importará ya el precio de la vivienda.
Estaremos todos en el mismo barco. Apuesto por un nuevo cambio de papeles, pasando de una polaridad burbus- nuncas a una vieja polaridad (terratenientes + politicos + chupabotes del sistea) - pueblo llano.
Aunque tendremos poco por lo que pelearnos.
Mi pronostico, aunque me pese, es que el 2008 muchos (al menos un 50% ) dejaremos de echar gasolina en el coche. Seremos un pais con un fabuloso parquéautomovilístico, eso si, aparcaditos todos.
Y si queréis me pongo a hablar del futuro alimentario del pais, aunque me arriesgo a que me echen del foro por catastrofista

Continuo

Conclusión final después de seis meses. La gente no compra (siempre de segunda mano) .
Esta todo el mundo a la espectativa.
Los pocos que quieren comprar, intentan suben sus exigencias.
Hay gente en este pais que prefiere arruinarse antes que bajar el precio de los pisos.
Hay gente que no sabe en que pais vive, y como estan las cosas.
Los precios bajan, poco, pero bajan, y aún así no se vende.
Las zonas "mejores" también bajan.
Lo que entra nuevo, entra mas barato.
Lo que está a precios subrealistas, también baja, pero poco a poco.

Creo que lo que acabará pasando es que alguién tiene que romper el mercado y empezar a bajar. Los primeros que lo hagan venderán. Detras vendrán muchas bajadas, pero los que se duerman no venderan y el ciclo volverá producirse. Unos pocos bajan y venden, otro bajan y no venden, hasta que el mercado se normalice.

Esta es mi humilde opinión despues de estar 6 meses estudiando el mercado en las zonas que comento

Un saludo a todos, y a ver si el foro se vuelve un poco mas serio, que cada vez va a peor.

Ray.mikel

Yo añadiría:

4) en eeuu ya han bajado (los intereses) y la vivienda no sólo no se recupera, si no que sigue bajando cada vez más deprisa.

Saludos

¿Habeis visto la marcha que lleva el Euribor desde hace unos días?, ¿Pensais que puede indicar una subida próxima por el bce?
Saludos

Vaya, ahora comprendo porque la gente se queja del moderador. Me ha borrado mi primer mensaje, donde justificaba las afirmaciones del segundo mensaje, este segundo mensaje se queda un poco cojo sin el primero.

¿Alguien me puede explicar las normas del foro, para entender porque me han borrado mi mensaje?, No las encuentro por ningún sitio.

Gracias.

En algunas zonas de la segunda corona o se desploma (mollet, sant Joan d'espí, premia de mar, la llagosta, moncada, etc, ) o se está corrigiendo el precio, pero acabará desplomandose (santa coloma, el masnou, vilassar de mar, badalona, etc, )
Lo que se desploma, se desploma, y donde se corrige, suele pasar que lo que entra nuevo entra mas barato, y en lo que lleva un año se han notado pequeñas bajadas, aunque como en todo hay gente que no baja (y por tanto no vende)