Una rebaja es la mejor estrategia de venta

Estimado amigo, los pisos valen simplemente lo que se esté dispuesto a pagar por ellos: oferta y demanda, así de simple.
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No señor, de simple nada, desde 1998 hasta el 2006 incluido no se ha dejado opinar o pagar lo que se está dispuesto a pagar por los bienes inmuebles la demanda, sólo ha sido la oferta la dictadora del precio de los pisos.

Yo como tecnico sé que ha sido " timo, robo, saqueo" por el dinero fácil con una rentabilidad maxima en breve plazo, aumentar una media del 300% en menos de 10 años.

La demanda ha sido engañada.

No ha habido " ley de la oferta y demanda " que valga, ha sido la ley de la oferta y la mala información en general que se ha dado, mucho humo, poca transparencia y demasiados interes a favor de los más favorecidos y millonarios de este país.

Aquí no se gana, ni hay trabajo para pagar a 30-40 años un pisito supervalorado por la banco, las inmobiliarias y promotores, desde el 2005 se puede rebajar el 30% en compraventa de pisos y en suelo se puede rebajar el 80%, en suelo recalificado se han ganado miles de milones de euros.

La rentabilidad de una inversión inmobiliaria no es solo la renta obtenida por el alquiler sino la revalorizacion del inmueble. En periodos de 10 años lso precios de los inmuebles no bajan. Desde 1973 hasta el año 2000 el precio de las viviendas en España se incremento una media de un 7% anual.------No tratemos de idiotas ahora a todos los que han comprado su vivienda en los últimos años.
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La rentabilidad pòr medio del alquiler no supera el 2% neto, luego no ha sido rentable alquilar.
La revalorización de los inmuebles desde 1973 al año 2000 es evidente, pero había trabajo, se construía la mitad de los últimos 7 años (2000-2007) y se pagaba por ellos menos de 5 veces el salario medio de un asalariado medio.

Estamos en un periodo donde la vivienda cuesta más de 12 veces el salario medio, el empleo vamos amenos y además hay que trabajar hombre y mujer para llevar medio bien una familia, la subida de precios ha sido especulativa, no ha habido ley de la oferta y de la demanda que valga, han sido precios dictados por la oferta, en vez de poderlo pagar en 10-15 años hay que pagarlos a 30-50 años y esas hipotecas son insostenibles que harán aumentar la morosidad o de momento ir a la refinancianción de deudas.

¿Lo peor de todo ? Se ha construido el doble de lo que se necesita y hay miles de nuevas empresas incomptentes e inexpertas que han comprado suelo a precios que no se podían comprar, así como muchos particulares que se han querido dedicar al "negocio del pasapisito" y sin ahorros y todos con hipotecas.

Yo no voy a calificar de idiota a nadie, pero si de inoportuno momento de comprar, a todos los que compraron hipotecados hasta las cejas y además sin haber vendido su anterior piso, a partir del 2005.

Pd.- yo como sé cual el coste real de un piso, intentaré seguir aquí si me dejan, para que no caigan en la trampa de seguir comprando, mientras no baje según zonas, poblaciones y capitales el 30-40-50% de los precios de salida actuales, como minimo.

"Si no me lo compro, pago alquiler, y difícilmente se puede estar de alquiler toda la vida por la sencilla razón de que las pensiones en España no dan para grandes alegrías."
Esto es lo que no entendeis. No se puede comprar con miedo a que este sea el mejor momento en cuanto a precios para entrar y después sea peor. No se puede comprar con miedo a tener que estar de alquiler toda la vida y no tener donde meterte en la vejez. Lo que a mí me enseña la Historia (con mayúsculas) es que la vivienda, cuando se aleja hasta un precio que se pone inasequible para la mediana de salarios, corrige, bien sea ayudado por la inflación o, en este caso, "en seco" (sin inflación y sin devaluación de moneda) . Sin pudor, algunos afirman que la vivienda mantiene medias del 7% de rentabilidad anual, lo que es rotundamente falso. La vivienda no "mantiene" sino que es como una montaña rusa, en la que entrar a destiempo es perder mucho dinero. Las medias no sirven a medio plazo (3-5 años) . Lo que nosotros defendemos es que hay una burbuja y esta vez no va a ser posible amortiguar lo que se va a hacer patente sin ambages, que es que la vivienda puede bajar y mucho. El alquiler como medida temporal es la solución óptima para los próximos años. Las cifras ya me dan la razón en comparaciones con compras de hace dos años o menos y según evolucione el estallido de la burbuja iremos retrocediendo en el tiempo hasta, como decimos los más veteranos, "hasta que los ex-amigos de bricky le devuelvan el saludo".
"Bueno, aquí ya entramos en la parte mito tope. LA MOVILIDAD ATRAE A CIERTAS PERSONAS Y EN CIERTAS ÉpOCAS DE TU VIDA PERO ES CLARAMENTE INCOMPATIBLE CON CIERTAS FORMAS DE VIDA, cOMO POR EJEMPLO FORMAR UNA FAMILIA. Esto último no nos apetece a todos, pero sí a la mayoría. "
De mito, nada. En mi tierra no me pagaban bien. Patada al terruño y a cobrar lo que merezco y no a llorar en el submileurismo. No se trata de que te atraiga o nó. eL trabajo no va a venir a tí por tu cara bonita, tienes que ir a buscarlo. Lo de la familia es una tontería como una catedral. Familias "incompatibles" como tu dices conocemos todos a muchas, de momento casi todas las familias inmigrantes. Te quieres justificar en que es anormal la movilidad y formar familia sin comprar y te equivocas. Lo anormal es lo que tu consideras normal y no lo es. En Europa son inconcebibles tus prejuicios, basados en clichés culturales sin base real ninguna.
"No desprecie usted la sabiduría popular, no desprecie a los demás porque tal vez sepan más que usted."
La sabiduría popular no existe. Lo que tienes es un conjunto de sabidurías particulares basadas en los deseos, los miedos irracionales y el venderse barato a cambio de no ser crítico. Por no ser realmente sabios tocará emigrar (eso que detestas) y tocará arruinarse con el pisito. Se va a morir el mito de la seguridad del pisito y el mito del "comportamiento manada" como garantía de éxito.

Apoyamos el alquiler como medida temporal para no perder patrimonio por la caída del precio de la vivienda que ya se está dando, pero se nos acusa de fomentar el alquiler por siempre, cuando ni es cierto que lo hagamos ni es cierto que el alquiler por siempre sea mala opción. Si nos hablan de bolsa es siempre peyorativamente sin reconocer que la bolsa ha tenido el mismo el mismo ciclo que el ladrillo, superándolo casi siempre en rentabilidad y encima con liquidez y transparencia a la hora de saber el valor de cambio en el mercado. Las pérdidas en el neto patrimonial debido a las caídas del precio de la vivienda son minimizadas "porque es donde vivo y no una inversión" y, sin embargo, a la hora de compararlas con el alquiler siempre se habla de revalorizaciones y no se admite como contrargumento que "el alquiler es un servicio y el alquiler del dinero es otro, comparable". Con rentabilidades negativas en el periodo 1992-1997 en donde el ladrillo acumuló pérdidas en valor real del 20% (sociedad de tasación) y cuando la inversión en obligaciones y letras del estado barrió la rentabilidad de la compra a destiempo, tenemos que aguantar mentiras acerca de que "a largo plazo es más rentable". ¿A que largo plazo? ¿Al que empezó después, en el 2001, con el ladrillo siendo vencido por la bolsa? ¿Y porqué comprar en el 92 apurado porque se acaba la posibilidad y sólo queda el alquiler como opción (decían) y no en 1998-2000 donde todos los voceras del tren perdido ya se habían quedado afónicos y sin fuelle para sus tontadas? En cada ciclo, un paradigma y este paradigma es falso, pero sus pillados lo defienden.
Viene un mar de ladrillo. En mi población a finales de este mes se licita vpo a mansalva, que no había habido hasta ahora. Se acabaron los adosados "a 30 milloneh" y las parcelas con precio cebo "porque no hay más". El mismo adosado, con mayor calidad (nuevo código) y a menor precio, con el apellido "vpo". ¿Comprar ahora? Sí, con la rebaja correspondiente y a un precio justo. El que tragara con los últimos precios de catálogo que siga con esos precios en mente y negando la realidad si es más feliz así. el resto del mundo sigue girando.

La manzana ya está madura y a punto de caer, ya han pasado las elecciones y ahora esto va a ser salvese quien pueda, veremos quien es el primero que salta, desde luego que el holding colonial-nozar tiene muchos número en ser el primero en hacer saltar la banca (nunca mejor dicho), a partir de ahi se abrirá la veda

Señores hay algo que no se ha tenido en cuenta. Soy pequeño promotor y lo que encarece las promociones no es el margen del promotor sino el coste del suelo. Construir cuesta siempre lo mismo con los incrementos de ipc, pero los que realmente se han aprovechado de la burbuja inmobiliaria son los terratenientes, que antes de venderte el suelo, ya te dicen lo que te van a dejar ganar a ti. O sea, que el margen lo ponen ellos. Ahora mismo una promoción con un estudio de margen del 17% es una muy buena operación, siempre que vendas todo claro.
Una promoción de un edificio pequeño es una operación a 2 o 3 años vista, entre licencias y resto, lo que provoca que los promotores que se hayan metido en una promoción hace un año, ya hicieron el cálculo que le he dicho y no pueden con rebajas como se está diciendo, ya que, ya ha comprado el terreno a precio de oro. Lo importante es poder aguantar las hipotecas de las responsabilidades de cada finca contruida y no vendida hasta llegar a mejor momento de venta.

Es muy facil decir un de un 30 a un 40% de descuento.

Señores hay algo que no se ha tenido en cuenta. Soy pequeño promotor y lo que encarece las promociones no es el margen del promotor sino el coste del suelo. Construir cuesta siempre lo mismo con los incrementos de ipc, pero los que realmente se han aprovechado de la burbuja inmobiliaria son los terratenientes, que antes de venderte el suelo, ya te dicen lo que te van a dejar ganar a ti. O sea, que el margen lo ponen ellos. Ahora mismo una promoción con un estudio de margen del 17% es una muy buena operación, siempre que vendas todo claro.
Una promoción de un edificio pequeño es una operación a 2 o 3 años vista, entre licencias y resto, lo que provoca que los promotores que se hayan metido en una promoción hace un año, ya hicieron el cálculo que le he dicho y no pueden con rebajas como se está diciendo, ya que, ya ha comprado el terreno a precio de oro. Lo importante es poder aguantar las hipotecas de las responsabilidades de cada finca contruida y no vendida hasta llegar a mejor momento de venta.

Es muy facil decir un de un 30 a un 40% de descuento.
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¿A quien se le ocurre comprar el suelo a precio de oro ? Pues a los nuevos, menos expertos, los confiados del pelotazo, los defensores del nuncabaja, etccentre los que se halla Vd.

El suelo no se puede comprar a más del 25-30% de uhn valor de venta razonable.

¿Cuál es el valor de venta razonable ? Coste de la promoción (coste de contrata de la edificación + 20% de gastos generales de la promoción + el suelo) más un beneficio neto entre le 15-20% como maximo.

Por el " método residual " se calcula el valor real del suelo (vs) :
(Cc) coste contrata.- 570 €/M2
(Vv) valor de venta razonable = 1.200 €/M2
(Gp) gastos generales .- 20%
(Bp) beneficio neto.- 17%

1.200 = 1, 20 x 1, 17 (vs + 570)
1200 = 1, 404 vs + 800
1, 404 vs = 400
Vs = 400/1, 404 = 285 €/M2 construido (valor medio del suelo)

Sólo en Madrid, Barcelona y otras ciudade con futuro y con suficientes infraestructuras y servicios urbanos, se puede comprar al doble es decir un maximo de 600 €/M2 cosntrudido como valor de repercusión del suelo.

Si Vd. y otros pequeños no supieron calcular, es parte de su responsabilidad, el no tener técnicos capacitados para ello.

Es lo que hay que saber antes de comprar tanto el suelo como otros la vivienda.

Una pregunta, si en vez de 'dinero' en la cuenta bancaria lo tienes en bonos o acciones o letras del tesoro o cualquier otra cosa que no sean billetes, que pasaria?

¿Por qué razón iba a bajar trichet tipos? Va bastante bien las economía europea salvo la inflación que está un poco alta, en cuanto pasen las turbulencias probablemente subirá tipos. El Euribor ya está escalando posiciones.

Me gustaría saber si en eeuu el nivel de endeudamiento de las empresas promotoras y constructoras es igual que en España. Se habla mucho si que la situación es complicada por la morosidad de los particulares. En España, no es difícil la situación con el alto nivel de endeudamiento de las empresas? qué ocurrirá sigue el nivel de ventas permanece como hasta ahora?