Ya está aquí el anuario de RR. De Acuña & Asociados, asesoría y consultoría económica y financiera especializada en el sector inmobiliario. El estudio anual se caracteriza por ser un análisis exhaustivo del sector inmobiliario español y en recientes ediciones ha sido uno de los más adversos en sus perspectivas tanto para el mundo inmobiliario como para la economía en general. Ya fueron acusados de ello en su anuario de 2008, pese a que después la negativa realidad superó incluso algunas de sus previsiones
Tras los acontecimientos de los últimos meses, en el anuario de 2009 vuelven a dibujar un panorama sombrío para el sector. Así, la firma destaca que actualmente hay una oferta de 1.629.509 viviendas en stock (nueva y usada) y una demanda de sólo 218.428 viviendas/año. Por lo tanto, resalta que "para poder disolver dichos stocks con los niveles de demanda del año 2008 harían falta siete años"
Por lo tanto, la lectura literal de los datos dice que "para que el sector inmobiliario pueda reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos sobre la economía se necesitarán, como mínimo, del orden de 6/7 años". Sin embargo, la consultora destaca que de dependiendo de que posición se adopte -más optimista o más pesimista- "estaríamos entre el año 2013 y 2016, todo ello condicionado siempre a las condiciones del mercado, en particular de la fluidez y disponibilidad, que se produzcan a partir de ahora en el crédito"´. Más negativa si cabe se muestra con el stock de suelo de las promotoras, que dice que le puede durar alrededor de 15 años, pero cuyo valor se deteriora con el paso del tiempo
Oferta actual
En opinión de RR. De Acuña & Asociados, el desfase entre la oferta y demanda "no es igual en todas las áreas ni en todos los productos". Así, los excesos de oferta más grandes están en las áreas de costa, en las áreas no metropolitanas y en los productos marginales de precios altos de las áreas metropolitanas y áreas en expansión"
De acuerdo con los precios, las viviendas más caras en venta son las que tardarán más de seis años en venderse, pero en los tramos de precios bajos, "el tiempo de disolución estaría entorno a 3 años o menos". Por ello, la asesoría resalta que "el hecho de que a corto/medio plazo los tipos de interés hipotecarios continúen bajando permitirá dotar de una mayor fluidez a las viviendas de estos tramos bajos, y ello haría necesaria la edificación de nuevas viviendas de estos precios"
Sus perspectivas son que oferta total de viviendas vaya disminuyendo lentamente en el transcurso del tiempo como consecuencia de la contracción de la edificación (hasta 50.000/75.000 viviendas al año), de su elevado volumen y de la debilidad de la demanda. Respecto a sus espectativas de la demanda, que en su opinión depende del empleo, los salarios, los precios de venta, el tipo de interés y las condiciones financieras, resaltan que "irá creciendo pero muy tímidamente durante los próximos años"
Impacto en los precios
Teniendo en cuenta el esfuerzo financiero que requiere comprar una casa, la firma indica que actualmente los españoles están pagando unas viviendas por encima de sus posibilidades. Por lo tanto, para encontrar equilibrio tiene que bajar o los tipos de interés y/o los precios, o bien subir los salarios y/o el empleo, o bien una combinación de todo
Sus perspectivas conjuntas para estos puntos son negativas, por lo que esperan que los precios desciendan en los próximos años. Aunque hay que distinguir entre nueva y usada y por zonas, en su opinión, "la única forma de deshacerse de esos stocks de vivienda nueva no vendida a medio plazo, será venderlos por debajo de costo, es decir, incurriendo en pérdidas"
Respecto a la vivienda usada, la firma espera que prosigan las rebajas de precios y que sólo venda el que baja más el precio, arrastrando al resto a seguir bajando para encontrar demanda. En su opinión, las bajadas serán de más de dos cifras entre 2010 y 2011
158 Comentarios:
2013= 90% dto.
Que se jodan, jajaja se les dió vuelta la toritlla no?
Ojalá pasen duros meses y años; aunque con toda la pasta que robaron años atrás podrían seguir viviendo como reyes, panda de parásitos!
El problema es para la gente que realmente necesita una casa, o que necesita mejorar la que tiene( por que ha tenido familia) y no puede por que no le dan financiación El problema en general es que se ha estado dando demasiada financión, con lo cuál se ha logrado que los precios se hayan disparado, y la gente esté endeudada hasta las cejas. Los precios seguían subiendo, se seguía financiando y, por lo tanto, comprando... hasta que ha llegado un punto en que claro, ya no se podía financiar más, tanto por falta de liquidez de los bancos (al prestar un montón de dinero por cada vivienda, y hacerlo para un montón de viviendas, tienen una gigantesca cantidad de dinero ya prestada en vivienda), como por el hecho de que el importe que se prestaba equivalía al sueldo de un montón de años de los prestatarios. Por ejemplo, ¿No te parece que un sueldo neto de 60.000 mil euros anuales está realmente bien? Y una vivienda de 300.000 euros en Madrid/Barcelona/San Sebastián, ¿No te parece que eso era lo que costaba un piso más bien normalito de clase currante? (En otros sitios la vivienda estará más barata, pero también los sueldos son menores) Pues bien, se necesitaba nada más y nada menos que 5 años íntegros y netos de un muy buen sueldo para comprarse una vivenda normalita de currito. El problema no es que no se dé financiación, el problema es que el precio de la vivienda es desorbitado. Por tanto, la solución es una bajada muy grande del precio de la vivienda.
Vamos a ver.
Si un vendedor vende por debajo de precio de compra, es decir con pérdidas, es porque está al borde de la quiebra (en el caso de una empresa) o no puede hacer frente a la hipoteca (en caso de un particular). Ambos casos son casos extremos. En este momento se están produciendo ambas cosas, pero no en una proporción como para que el mercado sufra un ajuste como causa de un desplome de precios generalizado. Pero en el caso de que se produjera en un futuro ese desplome generalizado, estaríamos hablando de un país prácticamente roto a nivel económico, con una tasa de paro alrededor del 30%, con sueldos a la baja, con miles de empresas y trabajadores en la calle, con bancos que no darían hipotecas a nadie, con los alquileres por los suelos, con los impuestos por las nubes para pagar prestaciones sociales, etc., etc. con este panorama, sí que las viviendas estarían baratas, pero ¿Quién sería el valiente que se aventuraría a comprar una vivienda en estas circustancias?.
Felicidades, has descrito el futuro de España a la perfección, chapó.
Si un vendedor vende por debajo de precio de compra, es decir con pérdidas, es porque está al borde de la quiebra (en el caso de una empresa) o no puede hacer frente a la hipoteca (en caso de un particular). Ambos casos son casos extremos. En este momento se están produciendo ambas cosas, pero no en una proporción como para que el mercado sufra un ajuste como causa de un desplome de precios generalizado. Pero en el caso de que se produjera en un futuro ese desplome generalizado, estaríamos hablando de un país prácticamente roto a nivel económico, con una tasa de paro alrededor del 30%, con sueldos a la baja, con miles de empresas y trabajadores en la calle, con bancos que no darían hipotecas a nadie, con los alquileres por los suelos, con los impuestos por las nubes para pagar prestaciones sociales, etc., etc. con este panorama, sí que las viviendas estarían baratas, pero ¿Quién sería el valiente que se aventuraría a comprar una vivienda en estas circustancias?. Falso de toda falsedad. Ocurriría todo lo contrario. Si el precio de la vivienda cayera un 50% o se ajustara a los sueldos ocurriria: 1 - los pisos volverían a venderse al no representar más del 30% de los ingresos mensuales.Se reactiva el sector, se crean puestos de trabajo directos y todos los indirectos de otros sectores relacionados, se crea riqueza y se pagan impuestos. El dinero se mueve, se inyecta liquidez al sistema, mejora la economía. 2 - Al tener viviendas asequibles ( entre 100.000 y 150.000 ) las espectativas de los jóvenes por independizarse aumentan, s sienten dueños de su propio futuro ( no frustrados y sin sitio como ahora), trabajan y se hacen cargo de su nuevo hogar, se hacen más responsables que teniendo que vivir en casa de sus padres hasta los 35 con todo pagado o destinado a ocio, el nuevo hogar consume muebles, luz, gas, comida... y aumenta la natalidad, pañales, educación, potitos... crea riqueza y paga impuestos. 3 - Al aumentar el número de hogares que consumen y destinan renta a ocio, alimentos,educación, vestido, transporte...etc se beneficia todo el conjunto de la sociedad, no sólo bancos y promotores durante treinta años, mejorando el tejido productivo, el que crea valor añadido, no el especulativo. Población con objetivos y hogares que crear y mantener, confianza social y empresarial, mayor expectativa de negocio. Mejor clima para inversión nacional y de fuera. 4 - Resultado final más probable, pierden los que querían todo tu dinero durante casi toda tu vida ( hipotecas a 30-40 años ), la gente más feliz y con vivienda asequible desde joven y asumiendo responsabilidades y madurando, aumentando natalidad y produciendo, un país mas sano y unos especuladores que pierden y se ven obligados a currar como todo hijo de vecino en vez de estafar con la cultura del pelotazo. No parece tan dificil no? Quién no querría este panorama, que , por otra parte ya tenían en la época de nuestros padres cuando con un sueldo único se compraba casa y se mantenía una familia y según avanzaba la vida casi toda la clase media tenía una segunda casita para las vacaciones en el pueblo o la playa. Parece que hemos ido bastante a peor en menos de una generación con la cultura de subidas anuales del 10-15% en el precio de la vivienda. Resultado empobrecimiento y ruina general y generación casi perdida.
A de Albacete, decir:
Tu análisis parte de dar por hecho una bajada (mucho más que probable) del 50%, pero además no sería tan fácil llegar a ese idílico escenario que planteas porque:
- Los pisos pueden no venderse, pues pueden no ser necesarios para una población de hijos únicos que hereda piso, apartamento en la playa y casa en el pueblo.
- Puede que falten también jóvenes que quieran o puedan independizarse (invierno demográfico tiene toda la razón del mundo) o porque tengan que cuidar de sus mayores. En cualquier caso no creo que en los próximos años vaya a incrementarse el número de hogares, más bien al contrario.
- Puede que el parque de viviendas (de más calidad) no necesite "renovarse y reconstruirse" a los niveles actuales, luego no se harán tantas casas al año, no habrá tanto trabajo en el sector, etc. (es lo que pasa en otros países UE)
Por eso creo que las bajadas pueden ser mayores y acercarse a eso que decían de "el gobierno facilitará que los que vengan a trabajar y a producir a España (para sostener el sistema de pensiones), el que reciban a cambio todas las facilidades del mundo para disponer de una vivienda"
Triste para los hipotecados y desolador para los especuladores de medio pelo. Los millonarios de verdad lo fueron antes, lo son ahora y lo serán mañAna, por desgracia para todos.
Yo (y muchos como y),
Que tengo trabajo seguro pero con los precios actuales no me atrevo.
Yo estoy de acuerdo contigo, especulador inmobiliario......., los pisos no los vamos a regalar, para nada, se peude aguantar 2 años mas, y eso q ha dicho cazahfantasmas, (fantasma debe ser el), por q eso de q en el año 2016 valdan los pisos igual q en el 2006, no te lo crees ni tu, lo q pasa q no sabeis q hacer ni q decir para q la gente os baje los precios.............. los pisos tienen un precio y nadie los regalara..................
Si no bajais el precio , no los vendeis, pero eso ya lo sabeis, y cuanto mas tiempo pase sera peor..de todas formas la gente se ha dado cuenta y esta bajando y cada vez mas..vosotros sereis los tipicos tontitos que no venden las acciones y acaban hundiendose con ellas en la miseria
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