Viviendas VPO y protegidas: todo sobre viviendas de protección oficial

Vamos a contarte paso por paso todo lo que necesitas saber sobre viviendas protegidas en venta y en alquiler: qué es VPO, qué ventajas tiene un piso de VPO, quién tiene o no derecho a disfrutar de ella, etc.

Aunque sea difícil de creer, hoy por hoy existe una vivienda protegida para casi todos los tipos de demandantes. Pero no todas son iguales, ni con el mismo precio, ni tienen los mismos requisitos o tipo de protección.

¿Qué es una vivienda protegida en España?

Una vivienda se considera protegida cuando la comunidad autónoma en la que se encuentra verifica que cumple con una serie de características sobre dimensiones máximas, diseño, habitabilidad, destino, uso, calidad y precio máximo (de venta o renta), por medio de la “calificación provisional” del proyecto y posterior “calificación definitiva” de la vivienda terminada. A cambio, el promotor obtiene del estado y las comunidades autónomas, una serie de ayudas que compensan la limitación de precio máximo al que se pueden vender o alquilar.

Pisos VPO: Cuánto cuesta una vivienda protegida

El precio de la vivienda protegida será inferior al de una casa libre, pero, a cambio, tendrá una serie de limitaciones: deberán destinarse a vivienda habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad determinada, teniendo regulado su uso durante todo el tiempo que dure el régimen de protección.

El precio máximo de venta o alquiler, los ingresos máximos de los compradores o inquilinos, así como otros requisitos adicionales, serán establecidos por las diferentes comunidades autónomas. Además, el precio dependerá del tipo de protección que tenga la vivienda, del municipio donde se encuentre la misma y, de la legislación que haya en vigor en el momento en el que la casa obtenga la “calificación provisional” (esto es el “visto bueno” inicial de la comunidad autónoma sobre las características del proyecto, en relación con que cumple los criterios de ser vivienda protegida, tras lo cual podrán comenzar las obras).

¿Se puede alquilar un piso de VPO?

Existe vivienda protegida tanto en venta como en alquiler. Si bien tradicionalmente este sector se ha limitado casi completamente a la primera opción, el Plan de Vivienda 2018-2021 se centra en el alquiler. De hecho, el objetivo es fomentar el acceso a la vivienda en alquiler a sectores con dificultades económicas, y un parque público de vivienda en alquiler.

En la misma tendencia, la nueva Ley de Vivienda establece que las promociones de obra nueva deberán reservar un 30% de las casas para destinarlas al parque público. De esa cifra, el 15% deberá ir al alquiler social.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la vivienda protegida?

Además de la mejora de precio respecto a la vivienda libre, adquirir una vivienda protegida supone la posibilidad de obtener una serie de ayudas financieras por parte del estado y/o las comunidades autónomas (ayudas a la entrada, préstamos convenidos, subsidiación de préstamos, etc).

Pero no todo son ventajas: si te decides a optar por este tipo de vivienda, debes saber que mientras mantenga su categoría de “protegida” habrá que destinarla a domicilio habitual y permanente, sin posibilidad de venderla libremente.

¿Se puede vender un piso de protección oficial?

Para vender una vivienda protegida antes de que hayan pasado 10 años desde la compra (suele ser el plazo medio en las diferentes regiones), habrá que pedir autorización a la comunidad autónoma, además de devolver las ayudas que se hayan obtenido.

Durante el tiempo en que las viviendas estén protegidas, no se pueden vender a un precio libre, pero algunas comunidades autónomas, como Madrid o Andalucía, regulan la venta a un precio máximo legal de venta, facilitando su transmisión.

Mientras la vivienda siga calificada como protegida (hay que mirar en el plan de cada comunidad el periodo de calificación) su precio de venta estará limitado: será el que corresponda en el momento de la venta a una vivienda protegida del mismo régimen de protección y en la misma ubicación, y estará sujeto al derecho de tanteo y retracto, lo que quiere decir que, en caso de que quieras vender la casa, la administración tendrá derecho preferente para comprarla sobre cualquier otro interesado. Pero, de nuevo, hay que buscar lo que marca cada comunidad autónoma.

¿Quién promueve las viviendas protegidas?

Las viviendas protegidas pueden ser promovidas por empresas públicas, privadas y construirse mediante autopromoción.

¿Qué es una vivienda de protección oficial de promoción pública?

Una vivienda de protección oficial de promoción pública es aquella promovida por una entidad pública y, normalmente, se adjudican mediante sorteo a los que están inscritos en el registro de demandantes de vivienda de la comunidad autónoma.

¿Qué es una vivienda de protección oficial de promoción privada?

Una vivienda de protección oficial de promoción privada es aquella que comercializa una empresa privada entre todos aquellos interesados que cumplan los requisitos que dictamina la normativa y la tipología de vivienda. El Estado, para compensar el límite de precios, les otorga subvenciones a estas entidades privadas.

¿Qué diferencia hay entre una VPO pública y privada?

La única diferencia radica en la entidad que la promueve. En las viviendas de protección oficial de promoción pública, es la administración la que se encarga de todo el proceso, desde la construcción hasta la entrega. En cambio, en las promociones de viviendas protegidas privadas, es una empresa o cooperativa quien las comercializa. El precio, características y requisitos se mantienen idénticos en ambas.

Viviendas de protección oficial autopromovidas

Existe un tipo de VPO en el que el comprador de la vivienda es también el promotor de esta, a través de las cooperativas. Los cooperativistas forman una asociación con personalidad jurídica propia que es quien promueve la vivienda, ahorrando costes. 

Generalmente, existe una gestora, que será una sociedad encargada de captar a los socios de la cooperativa y de la gestión del proyecto de la misma (aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de las viviendas). Estas cooperativas pueden promover promociones de vivienda libre o protegida, en función del proyecto que desarrollen.

Tipos de vivienda protegida

Cuando se habla de vivienda protegida, suele utilizarse el término VPO (vivienda de protección oficial) como concepto global, pero esto no es correcto del todo. Existen más tipos de viviendas protegidas que las VPO, por lo que, en realidad, debemos hablar de viviendas con protección pública o viviendas protegidas.

VPO, como tal, es una vivienda calificada según la legislación estatal (en estos momentos está vigente el plan de vivienda estatal (2018-2021)), pero también hay otros tipos de viviendas que gozan de protección por parte de las comunidades autónomas. Éstas no son consideradas VPO, sino que tienen distintas denominaciones según la comunidad autónoma en la que se construyan.

En función del tipo de protección que tenga la vivienda, quedará fijado el precio máximo de la misma (de compra o la renta mensual máxima en el caso del alquiler), el nivel de renta de la persona que la pueda adquirir y las ayudas a las que tendrá derecho. Es importante obtener información acerca del tipo de protección que tiene la vivienda en concreto.

¿Qué es una vivienda VPPB?

Las Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB) se caracterizan por contar con una superficie construida máxima de 110 m2, salvo en los casos en los que se destinen a familias numerosas, que podrán llegar hasta los 150 m2. Tienen un régimen de protección de 20 años, aunque se pueden vender antes si se cumple un precio máximo de venta legal.

¿Qué es una vivienda VPPL?

Las Viviendas de Protección Pública de precio Limitado (VPPL) son aquellas cuyo precio de venta o alquiler está limitado por la administración. Su superficie máxima es de 150 m2 y solo pueden estar construidas en suelo destinado a vivienda social.

¿Cuánto dura la protección de una VPPL?

El régimen de protección estará vigente durante 20 años, aunque se puede solicitar su descalificación transcurridos 15 años para, así, lograr que la propiedad pase al régimen libre.

¿Qué es una vivienda VPPA?

Las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA) son casas destinadas al alquiler. Para acceder a estas viviendas se requiere no superar una renta máxima anual. Su superficie es de 110 m2. En los casos de familia numerosa puede llegar hasta los 150 m2. Algunas de estas viviendas cuentan con opción a compra (VPPA OC).

¿Qué es una vivienda de protección oficial de régimen especial?

Son viviendas protegidas destinadas a personas con ingresos humildes. Por ejemplo, en Andalucía, el régimen de protección de estas casas dura 15 años y los destinatarios no podrán superar en 3 veces el IPREM.

¿Qué es una vivienda VPT?

Las Viviendas de Precio Tasado (VPT) son casas con precio máximo limitado o tasado en las que hay que cumplir unos requisitos de acceso y condiciones especiales. La diferencia entre las  VPO y las VPT es que, en estas últimas, la renta mínima que se exige a las familias no es tan baja como para una VPO. Además, permiten comprar la VPT, aunque ya se posea otra libre, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos.

¿Qué es una vivienda VIS?

Una Vivienda de Integración Social (VIS) es aquella destinada a personas que requieren de protección social. Nunca se pueden tener en propiedad, pero sí en arrendamiento. Su superficie es de 130 m2 como máximo.

¿Qué es el IPREM?

El IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) es un valor fijado anualmente por el Consejo de Ministros a partir del cual se calcula el nivel de renta. La cantidad fijada en 2022 es de 579,02 euros mensuales, lo que es igual a unos ingresos anuales totales de 6.948,24 euros sin pagas extraordinarias y de 8.106,28 euros con pagas.

De todas maneras, de cara a acceder a una vivienda protegida, hay que tener en cuenta que el valor resultante se ponderará, es decir, se multiplicará por un factor corrector diferente en función del municipio en el que se encuentre la vivienda, del número de miembros de la unidad familiar o de otros factores que decidan las comunidades autónomas, con el fin de ajustar el valor al nivel de renta real en función de las necesidades.

¿Cuánto vale una vivienda protegida?

El precio máximo dependerá del régimen de protección de la vivienda, de en qué municipio esté situada y de cuándo se obtenga la calificación provisional (de ello dependerá el “módulo” de precio aplicable).

Requisitos para comprar una vivienda VPO

Estos son los requisitos comunes que se deben reunir para poder acceder a una vivienda protegida en régimen de compra:

• Ser mayor de edad.
• Estar inscrito en el registro de demandantes de VPO de tu comunidad autónoma.
• Los miembros de la unidad familiar solicitante no pueden ser propietarios de otra casa.
• No haber sido propietario de otra vivienda de protección oficial en el pasado.
• La vivienda deberá ser la residencia habitual.
• No superar el límite de rentas establecido. Cada comunidad autónoma lo fija dependiendo del tipo de vivienda, pero suele estar entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. 
• No podrán acceder aquellas personas que han obtenido ayudas en materia de vivienda por parte del Estado en los últimos 10 años. 

¿Cuánto dura la protección oficial de un piso?

El tiempo de protección de una vivienda o piso protegido depende de la comunidad autónoma dónde se ubique. Si se busca el tiempo medio por el cual la casa pasará a ser libre, es de entre 15 y 30 años.

¿Cómo puedo acceder a una vivienda protegida?

Hasta ahora, la oferta en vivienda protegida no ha sido elevada, por lo que casi la única forma de conseguirla era:

1.  Apuntarse a la lista de solicitantes de vivienda de la comunidad autónoma donde se estuviese empadronado.
2. Apuntarse a la convocatoria de un organismo público concreto y esperar a tener suerte en el sorteo por medio del cual se adjudicaban. 

Otra forma de poder optar a una vivienda protegida con todas sus ventajas (igual que si fuese de promoción pública) es contactar con una empresa promotora o gestora de cooperativas que lleve a cabo este tipo de vivienda. Esta forma de optar a una casa protegida, tiene la ventaja de que permite conocer el proyecto y elegir cuál es la que interesa, como si de una vivienda libre se tratara.

¿Cómo acceder a una vivienda de protección oficial en Madrid?

Para solicitar una vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, tendrás que inscribirte como demandante en la web de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid. Puedes consultar la guía paso a paso de cómo hacerlo.

Cómo comprar una casa VPO 

Idealista cuenta con la mayor base de datos de oferta de vivienda protegida disponible, para que puedas encontrar la vivienda que más se ajusta a tus necesidades. Una vez que conoces todo lo necesario sobre las VPO, te invitamos a visitar el buscador de VPO.

Registro de demandantes de vivienda protegida por CCAA

Cualquier persona interesada en comprar o alquilar una vivienda protegida tiene que inscribirse obligatoriamente en el registro de su CCAA con independencia del promotor, del municipio de ubicación, la modalidad o régimen de la vivienda que se solicite. A continuación, mostramos el registro de demandantes de vivienda protegida en cada comunidad autónoma:

• Baleares
• Madrid
• Cataluña
• Canarias
• Castilla-La Mancha
• Castilla y León
• Galicia
• Navarra
• Asturias
• Cantabria
• La Rioja
• Aragón
• País Vasco
• Andalucía
• Extremadura
• Murcia
• Comunidad Valenciana