Jesús gil: "una casa no debería tardar más de tres o cuatro meses en venderse"

18 Octubre 2010, 9:39

Jesús gil Marín, Consejero delegado de gilmar , Agencia inmobiliaria especializada en la intermediación de vivienda de alto standing, analiza en una entrevista con idealista news la situación del sector. En su opinión, si el proceso de vender una vivienda (elección de precio, papeleo, etc) está bien hecho, una vivienda debería ser vendida en tres o cuatro meses. No obstante, el experto reconoce que muchos propietarios no han asumido aún la caída de los precios

Pregunta: ¿qué opina gilmar de la situación actual del sector? ¿ha notado algún cambio en los últimos 12 meses?

Respuesta: en general, con todos los riesgos que tiene generalizar, es un sector sensiblemente afectado por la situación económica y laboral. Antes era una locomotora del país y ahora está en un momento más delicado. Eso no significa que no siga siendo un refugio para el dinero bastante seguro o por lo menos bastante más seguro que otras alternativas. Va a seguir funcionando y evolucionando, pero no es la euforia de hace unos años

P: y el sector del alto standing en particular ¿cómo ha afectado?

R: igual que al resto. La tónica es la misma: tienden a ajustarse más los precios. Pero se distorsiona un poco más porque a quien en teoría menos le afecta la situación es a las clases más privilegiadas, aunque a quien le afecta, le afecta mucho

P: en el sector la demanda está retraída ¿quién busca actualmente una vivienda de alto standing? ¿y quién lo hacía antes y ha dejado de buscarla?

R: aquí hay una demanda que nunca se va a ver afectada. Por un lado el inversor como family office o fondos que se plantean la vivienda como un valor seguro que se puede tocar, alquilar o ceder al contrario de la bolsa, que si tienes problemas en tus inversiones tienes pocas salidas. El sector inmobiliario es una inversión bastante consolidada

P: ¿cómo ha variado la oferta de viviendas de alto nivel recientemente?

R: la gente necesita y es consciente que es necesario tratar con profesionales. Hasta hace poco cualquiera vendía una vivienda, seguramente porque te la compraban y no tenías que venderla tú. Comercializar una vivienda por particulares o promotoras no suponía mucho esfuerzos. Antes de abrir la boca ya tenías el 100% de financiación o más de la vivienda y comprabas hasta el coche. Ahora esos ratios han variado de forma muy severa. La entidad bancaria tiene que confirmar que el 30 ó 40% del dinero lo pone el comprador

P: ¿cómo ayuda Internet a una agencia de viviendas de alto nivel?

R: ha cambiado absolutamente la forma de trabajar. Idealista.com fue un negocio que acertó de llenó y en el momento que lo debía hacer. Yo me quejé de que el trato a profesionales debería haber sido de otra forma pero entiendo su política. En gilmar la prensa suponía hasta no hace muchos años el 95% de las referencias que teníamos y ahora no llega al 7% mientras que Internet representa el 70%

P: ¿y el resto de contactos?

R: la mayoría de nuestra cartera de clientes y contactos la cuidamos mucho porque son nuestro principal patrimonio. Llevamos 27 años en el mercado y nos encanta ser recomendables para nuestros clientes. Trabajamos mucho la fidelidad y a veces sacamos una promoción y no hace falta publicitarla. Nuestros clientes son más que clientes, son como amigos porque tenemos muchos eventos con ellos. Si van a hacer una operación no sólo les ayudamos con la transacción, sino que lo hacemos con la mudanza, la hipoteca, la reforma, la decoración... gilmar se encarga de todos esos problemas

P: suena un poco a convertirse en la antigua figura del director de banco, esa persona de confianza de la familia…

R: es que antes comprar era muy sencillo y ahora desde el punto de vista jurídico empiezan a surgir problemas. Hay que cerciorarse de que no hay problemas registrales ni cargas, que se nos había olvidado y vuelve a aparecer porque hay bancos embargando. Comprar un inmueble requiere una asesoría cada vez más profesional

P: ¿cuál es el proceso cuando alguien llega y dice que quiere vender su casa?

R: lo primero es ver si el producto está en condiciones para que no de problemas al comprador. Comprobaciones fiscales, registrales, jurídicos, etc... tras esto hay que establecer un valor de mercado para esa propiedad. El comprador y nosotros con nuestros testigos de venta de la zona llegamos a un precio que entendemos que es al que se puede vender con éxito. Hay muchos propietarios que no han asumido la caída

P: ese proceso será más duro que antes…

R: hay gente que lo ve rápido y otras que les cuesta más. Sin embargo, en España hay muchas formas de ver valores: ayuntamientos, comunidad autónoma, sociedades de tasación, hacienda... el valor no está unificado. Además, después de todo eso está su majestad el mercado, que es verdaderamente el que manda

P: hay gente que le da apuro hablar de dinero o hacer una oferta agresiva. ¿Cómo son ahora los procesos de ventas? ¿cómo se afrontan las negociaciones?

R: esto me recuerda a cuando éramos jóvenes y había que sacar a una chica a bailar en la discoteca. El que lo hace rápido y bien, la consigue y el que dudaba se queda sin bailar. Hay gente que busca conocer las peculiaridades del mercado en este momento y asume los precios y la forma de comercializarlo. Pero hay otras que no. También hay algunas que se lo pueden permitir estar al margen de las reglas del juego por su situación personal

P: ¿cuánto se tarda en vender una casa de lujo?

R: más de tres o cuatro meses no debería tardarse en vender una casa si está bien hecho el proceso previo. Nosotros mantenemos un contacto permanente con la propiedad de la vivienda. Le explicamos cómo va la venta e intercambiamos impresiones cómo está el mercado cerca de su vivienda. Nosotros hacemos todos los días operaciones

P ¿hay demanda de vivienda a alto nivel de alquiler? ¿qué representa para vosotros?

R: no tanto como negocio, sino como fidelización. Casi todas las personas que nos compran tienen familiares o amigos de su entorno que necesitan alquilar. Para nosotros además de un negocio es un servicio y estamos muy orgullosos de la calidad y cantidad de operaciones que hace el equipo

P: gilmar lleva más de 25 años en el mercado. ¿Qué diferencias ve con la crisis de hace 20 años y la actual?

R: yo creo que básicamente es el aspecto financiero. Los bancos entonces tenían dinero y yo creo que hoy tienen dificultades para prestarlo. Además, se ven en la obligación de asumir muchos activos que tiene consecuencias negativas para sus cuentas, como provisiones y gastos, y además no es su negocio. Las viviendas que se quedan no son prime, sino que hay mucha segunda vivienda, plazas de garajes o en zonas deprimidas

P: ¿y cómo actuasteis en aquel entonces y ahora?

R: con el convencimiento y la fe que este es un negocio que supera las crisis. Lejos de pensar en debilitarnos hemos hecho una apuesta firme por creer que este mercado es el que va a seguir dando de comer a nuestros hijos y a los hijos de otras personas

P: y, ¿a nivel más práctico?

R: la primera medida es que no hemos despido a nadie. Lejos de despedir hemos contratado y lejos de cerrar hemos abierto más oficinas. También hemos incrementado la inversión publicitaria. Pensamos que el negocio permanece en el tiempo

P: vivienda + costa del sol parece actualmente un cóctel explosivo. ¿Cómo ha sentido la crisis la vivienda de lujo en las zonas costeras?

R: no se comportan igual todas las costas de España. El diagnóstico es el mismo que para Madrid, pero más agudizado. Los bancos perciben más riesgo y las viviendas están más sobrevaloradas. Es difícil conseguir clientes porque la gente trata de mantener su situación y quitarse riesgos, por lo que no parece el momento adecuado para que la gente diga voy a comprarme una casa en la playa

P: y cómo empresa, ¿cómo se gestiona?

R: hay gestiones diferentes. La primera vivienda siempre va a tener una demanda permanente por razones familiares, divorcios, querer vivir en un barrio... y la segunda vivienda se guía más por impulsos. Cuando hay una época boyante y de alegría se suele comprar más, pero con las vacas flacas se vive de otra manera

P: para la demanda extranjera, ¿cómo afecta al sector inmobiliario español todas las noticias que llegan a y desde el exterior sobre corrupción y construcciones ilegales en la costa del sol?

R: yo creo que eso no afecta en exceso. Daña mucho la imagen porque no es bueno que se esté vendiendo que España no respeta la legalidad, pero tampoco es tan exagerado las ilegalidades urbanísticas. Pasa en otros países, pero nosotros por razones de clima y turismo tenemos más riesgo que otros países porque nos llega más gente. Nórdicos, alemanes e ingleses, pero ahora no hay un país que puje con decisión porque todos tenemos los mismos problemas. Hasta que no se consuma el exceso de edificación nueva no debería haber ganas de construir

P: siempre quedará el sol...

R: es que el sol es nuestro tesoro. Siempre surgen alternativas a España (yugolavia, Grecia, Marruecos), pero tenemos un privilegio que nos ha dado la naturaleza que por muy torpes que seamos y por muy mal que se hagan las cosas siempre vamos a ser un referente para el turismo

P: ¿cuáles son las cifras de gilmar? ¿qué ventas tiene? ¿cuántos empleados y oficinas? ¿qué cartera de producto anuncian?

R: en la cartera de gilmar estaremos en torno a los 8.000 productos. Somos más conocidos por la mediación de segunda mano pero también tenemos departamentos de alquiler, locales comerciales, suelo, edificios, internacional... oficinas tenemos 17 y entre empleados y colaboradores estaremos en torno a 200 personas

P: las comisiones siempre son un caballo de batalla en las agencias. ¿Cómo se han comportado durante la crisis?

R: yo creo que somos los más caros, cobramos el 5% sobre el precio de la transacción. Es innegociable, porque hasta a mi familia le cobro esa comisión y tampoco se baja porque sea una venta de más o menos dinero. Pero lo que yo siempre digo es que somos los más baratos porque tenemos una red de 200 personas y acuerdos con los 10 portales inmobiliarios más importantes y con prensa especializada, 4.000 carteles por Madrid y una red de colaboradores espectacular. Tenemos una base de datos que facilita la venta y llegamos a mucha más gente que puedan llegar otros. ¿Un 5% es caro o barato? pues si te vende la casa y consigue el objetivo que buscas es más barato que una persona que te cobre un 1% pero no te venda la casa nunca

Cómo vender una casa de más de un millón de euros

Ver viviendas en venta en idealista de gilmar barrio Salamanca

Ver viviendas en venta en idealista de gilmar chamberí

Ver viviendas en venta en idealista de gilmar pozuelo-boadilla-aravaca

Ver viviendas en venta en idealista de gilmar la moraleja

61 Comentarios:

Mira, encontré esto, que le contesté en otro hilo.
Este tío es ubicuitario, como Dios, como los antígenos.
Normalmente no entro a melonadas, pero hoy... bueno, ha sido el día.
---------

Lunes, 18 Octubre 17:37 anónimo harto de los bancos's picture anónimo harto de los bancos responde a efecto rajoysiiiii 2012's picture efecto rajoysiiiii 2012
"El 1 de enero no es el fin del mundo, en 2011 también habrá oportunidades para comprar"

"Vosotros decidis vuestro destino"

De verdad, creo que es lo único sensato que has dicho, trollero. Digo trollano (con ll).

Sabes a quién me recuerdas? A esos que van por las casas dejando panfletos en que aparecen un tigre y un par de leones junto a un rebaño de ovehitass y unos niños, un riachuelo y un arco iris, todo sobre una pradera con margaritas. Creo que prometen un paraíso parecido al tuyo.
Pero... te acuerdas de Cascos, allá en el principio del caos?

Igual de bola de buenas noticias.

Y antes de que arremetas, olvídalo: resulta que no soy rojo-ni feo-ni moro-ni cholito-ni pobre-ni desgraciete (???)-ni muerto de hambre-ni paria-ni parado-ni fumo porretes en el parque.

Flaco favor estás haciendo a tu jefe.

-------------

Me voy a leer a "Caribdis", que anda de charleta con "otra opinión".
Saludos

Responder

-------A rajoy le importan estos un bledo.jaja, vamos, seguro que esta preocupadisimo de que echen de sus pisos a un monton de sudacas y moros jajaj, si no le importamos los españoles de clase media-baja y baja, menos todavia si no son españoles yo, a Mariano Rajoy, le llamo mariano, no marrano. Y, desde luego, no le voy a cambiar de nombre por lo que "exabrupte" un supuesto seguidor suyo. En todo caso, como mínimo, a rajoy le importan los españoles de clase media-baja y baja al menos para obtener su voto. Posdata: al "efecto rajoysiiii 2012", cada vez que escriba, recuérdale que: -en 1993, todo el mundo sabía que aznar iba a ganar, y perdió. -en 1996, todo el mundo sabía que aznar iba a ganar contundentemente, y ganó por la mínima. -El "no bajamos un duro", tuvo que bajar 5000 duros lo que cobra de alquiler. -Este viernes pasado, el "efecto rajoy" decía que quedaba menos de año y medio para comprar pisos; hoy, dice que todavía quedan 3 años.

Responder

Tu si que sabes negociar, negociador, "es innegociable"

Congratulations for ever

Responder

Hola, soy un mileurista, vago, muerto de hambre, adicto al botellón, fanático de los porros y aficionado a la coca, tengo unos ahorrillos en el banco y como no he dejado que mis aficiones me destruyan todas de las pocas neuronas con las que nací me niego a pagar a banqueros y especuladores los precios inflados de la propiedad tengo 32 y vivo con mis padres pero yo no suelto un duro hasta que los "especulatas" me subvencionen mi piso, eso ya está ocurriendo, ahora soy yo el especulador, sí, pero un especulador justiciero, ahora soy yo el que acecha en las sombras con la pasta en la mano y esperando que estos cabritos se arruinen. Las vueltas que la da vida! y mientras tanto....fumando (porros) espero al piso que yo quiero!, tras los cristales.......

Responder

He echado un vistazo a algunas de las casas "de lujo" que tiene gilmar por Madrid.

Es increíble el número de casas "de lujo" que necesitan reforma integral.

Responder

Aqui todo el mundo habla y habla y se intercruzan rifi-rafes extraños.
Yo soy un empresario muy pequeño,con cuatro obreros, que se dedica a la rehabilitacion de casas, en los pueblecitos, yo no se los demas, lo que si se que estoy harto de trabajar como un negro, de poner los precios que llaman udes. Actuales y ni por esas. Parece que no hay demanda y menos en los pueblos. Todo el mundo esta al loro de lo que pasa en la capital en nuestro caso Zaragoza, a ver si encuentran el chollo de su vida. Ahora mismo tengo una vivienda magnifica por 92.000€ a 40kms. De la capital. Me he gastado un dineral en rehabilitarla y dejarla completamente nueva y ni aun asi se vende llevo ya 3 meses intentandolo, la he llegado a poner en 84.000€, y creanse udes. Que aun me llamaba menos gente, entonces decidi ponerla en el que creo es su precio justo, y dicen de bajar los precios... no entiendo bien que es lo que el cliente busca y quiere. Pones el precio incluso mas bajo y aun tienes menos pretendientes que con el anterior. Esto es muy curioso! de que estamos hablando?...

Responder

Ahora mismo tengo una vivienda magnifica por 92.000€ a 40kms. De la capital. Me he gastado un dineral en rehabilitarla y dejarla completamente nueva y ni aun asi se vende llevo ya 3 meses intentandolo
--------------------------------------------------

Hola paco, sin ánimo de ofender, y sin dudas de que la casa en sí sea magnífica, a lo mejor el problema es que a 40 km de Zaragoza no hay absolutamente nada.

Lo siento mucho, pero creo que ahora mismo no es momento de comprar segundas residencias en el pueblo, que sería de las pocas posibilidades que tendría de venderla hoy por hoy.

No se preocupe que de todo se sale.

Un saludo.

Responder

De verdad hay demanda de pisos a 40 km de Zaragoza? No es un poco lejos para una ciudad como esta? desconozco el mercado de esa capital pero, no nos estamos pasando en general construyendo casas tan alejadas del lugar donde la gente tiene sus trabajos?
Yo no se cuanto vale su piso "magnifico" porque desconocemos sus m2 y el precio en la zona pero, tal como lo presenta parece que la demanda en la zona es siplemente nula luego dificilmente lograra venderla (ojala me equivoque porque no deseo la ruina a nadie,tampoco a los compradores).
Se han vendido casas absurdas en localizaciones absurdas porque todo el mundo esperaba que se revalorizaran, en realidad ni se planteaban vivir en ellas. Eran productos para traficar mas que para vivir.
Usted ha bajado su precio un 8,5% y piensa que esta haciendo un regalo a los compradores. Me parece que tiene un error de concepto y va por detras del mercado.
La gente va dejando de interesarse por la vivienda en terminos generales. No es que los precios bajos atraigan menos al publico, sencillamente el publico ha dejado de interesarse por ese producto. Alguna localizacion tiene aun demanda pero esta remitiendo rapidamente y quien no se de prisa puede llevarse sorpresas.
No se cuantas personas siguen pensando en esas "revalorizaciones" que era el unico atractivo de su producto. Lo cierto es que cada vez son menos y la oferta sigue aumentado. Va por detras del mercado y eso es muy peligroso porque aunque cuatro gatos sigan vendiendo humo en este foro el mercado es clarisimamente bajista.
Si no arriega y baja lo suficiente (y no un 8%,por dios!) igual encuentra a alguien y roba al cliente a los vecinos deseosos de vender.
Un piso a 40km de una ciudad de provincia es un piso en un pueblo. Yo no se cuanto vale un piso en un pueblo pero hace 10 años los 15 millones de pesetas que pide nos habria parecido una locura. Ahora despues de todos los absurdos a los que nos han acostumbrado seguro que encuentra todavia a cuatro gatos que le parecen chollos. El problema es que esos cuatro gatos estan desapareciendo a marchas forzadas. Es lo que tienen los mirlos blancos, son especies en estincion, el problema es que los cazadores no han respetado sus periodos de veda y no han logrado reproducirse. Al final todo es un problema ecologico.

Responder

Lunes, 18 octubre 21:11 paco gasca dice en
Jesús gil: "una casa no debería tardar más de tres o cuatro meses en venderse" aqui todo el mundo habla y habla y se intercruzan rifi-rafes extraños. Yo soy un empresario muy pequeño,con cuatro obreros, que se dedica a la rehabilitacion de casas, en los pueblecitos, yo no se los demas, lo que si se que estoy harto de trabajar como un negro, de poner los precios que llaman udes. Actuales y ni por esas. Parece que no hay demanda y menos en los pueblos. Todo el mundo esta al loro de lo que pasa en la capital en nuestro caso Zaragoza, a ver si encuentran el chollo de su vida. Ahora mismo tengo una vivienda magnifica por 92.000€ a 40kms. De la capital. Me he gastado un dineral en rehabilitarla y dejarla completamente nueva y ni aun asi se vende llevo ya 3 meses intentandolo, la he llegado a poner en 84.000€, y creanse udes. Que aun me llamaba menos gente, entonces decidi ponerla en el que creo es su precio justo, y dicen de bajar los precios... no entiendo bien que es lo que el cliente busca y quiere. Pones el precio incluso mas bajo y aun tienes menos pretendientes que con el anterior. Esto es muy curioso! De que estamos hablando?...
Buenas noches. Si la historia que usted cuenta es verdad, mi enhorabuena más sincera por generar cuatro puestos de trabajo. Respecto a los pretendientes para compar, ¿De qué le sirvieron esos más numerosos pretendientes antes de bajar a 84.000€? Por lo que veo, de nada, ya que sigue sin vender. Si le parece bien, pruebe a bajar a 75.000€, por ejemplo, o siga con el precio actual, o lo que sea. En todo caso, como amigo virtual le aconsejo que ponga buenas y numerosas fotos, de todas las estancias de la vivienda, del exterior, donde el que lo vea aprecie todo lo bueno de su "magnifica" vivienda, sin que al que lo vea le entren dudas sobre si está ocultando algo malo (y si su vivienda tiene algo malo, no lo oculte: el pretendiente, cuando vea su vivienda, se dará cuenta y, que lo vea en el anuncio, posiblemente llegue a la conclusión de que usted no oculta nada "malo"), y en el anuncio ponga exactamente el número de metros cuadrados, tanto útiles como construidos, según escrituras (por ejemplo, 114,34 m2 construidos y 83,17 m2 útiles). Si quiere poner que está a 40 minutos de Zaragoza, pues bien, pero añada también el número exacto de km (por ejemplo, a 27 km de Zaragoza). Es más, mejor poner a 8,3 km de la autovía Madrid-Barcelona, y, desde ese punto, km 345,6, a 19,7km de Zaragoza (me he inventado los km, pero usted ponga los de verdad). En todo caso, espero que le siga bien con su empresa, y ojalá pueda usted contratar más gente, y poner su gran granito de arena para reducir el paro. Saludos, y suerte.