The economist insiste: el precio de la vivienda en España caerá más

No creemos que el mercado inmobiliario haya hecho suelo.

- El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España dijo ayer que considera que el mercado ha inmobiliario ya ha tocado suelo y ha cambiado la tendencia. Nosotros creemos que uno o dos datos no supone un cambio de tendencia, en EE.UU., donde realmente los precios han caído, aún no se puede confirmar el agotamiento de la tendencia bajista, máxime cuando en España el recorrido a la baja de los precios ha sido limitado por el control de la oferta por parte de los Bancos.

Es más para que se produzca una recuperación del mercado inmobiliario es indispensable que se se produzca un aumento de la renta disponible de los particulares. Y es evidente que con una alta tase de paro resulta improbable que la renta disponible aumente a corto plazo. Estamos viendo como el propio Bernanke ha dicho que la recuperación del empleo será lenta. Si tenemos en cuenta que en España se ha tardado mucho tiempo en reaccionar, que con las medidas llevadas a cabo simplemente se está comprando tiempo y que no hay ninguna medida encaminada a incrementar la productividad, y que no podemos devaluar la moneda, en nuestra opinión, resulta muy precipitado decir que ya se ha agotado la tendencia bajista e iniciado una alcista. Es más probable que el incremento de las operaciones se haya debido a motivos fiscales, y por el lógico retrase entre la fecha de compra y la inscripción en el registro.

Isidro Fainé, presidente de "La Caixa", dijo en la rueda de prensa de la presentación de los resultados que los solares que la caja tiene en balance están “contabilizados al 40% del valor de tasación y los pisos al 52%, así que están prácticamente a valor de mercado”.

En conclusión, no creemos que la tendencia bajista del precio de los inmuebles haya concluido porque no se va a producir en breve un aumento de la renta disponible, ni los bancos van a dar con facilidad préstamos hipotecarios para la compra de viviendas que no vendan las propias entidades financieras.

Creemos que lo más adecuado es seguir esperando antes de comprar un inmueble, si es que no se necesita para vivir, porque lo más probable es que el precio siga cayendo. Por su parte, caja Madrid logró vender 3.031 inmuebles, por un importe total de 390 millones de euros. El descuento promedio aplicado ronda el 23%. Banco Popular ha aplicado un descuento del 45% sobre el precio máximo alcanzado durante la burbuja inmobilairia.

La vivienda, de nuevo
Santiago Niño Becerra - Viernes, 11 de Febrero

Me remite un lector un mail en el que analiza lo que, en su opinión, es el mercado de la vivienda. Es un profesional que reside en una gran ciudad española Realiza una división del mismo de una serie de grupos característicos. Este es su texto:

“Hay tres tipos de viviendas;
1 - Las comodities Viviendas en zona de segunda, pisos pequeños viejos, sin ascensor… pero en condiciones buenas para vivir; tradicionalmente se han convertido en barrios de extranjeros. Saldrán muy baratas ya que salen como churros y bajaran mucho porque a quien le interesa la vivienda no puede pagarla, y quien puede pagarla no la quiere.

2 - Las viviendas buenas en zona residencial que puede tener dos orígenes
A .Si viene de promotora resiste mucho el precio y no bajan porque han ido vendiendo la promoción (en un piso de 300.000 Euros no bajaban un 10% diciendo que firmaba esta semana).
B. Si ya está el banco por el medio (antes de salir a subasta tratan de venderla a las buenas), y se ha quedado la promoción y hay muchos, sí bajan bastante para quitarse de en medio el piso.
C. Particulares que depende de su situación negocian o no. Aquí depende cuando compraron, porqué venden (una separación o quedarse en el paro) y la oferta de la zona (o el mismo edificio)

3 - Viviendas buenas en zona Premium: son difíciles de encontrar y como me han dicho “las joyas hay que pagarlas”. Es lo que sería un piso de cinco habitaciones en paseo de Gracia. Son viviendas con dos plazas de parking más de 140 metros, orientación sur, todo exterior, muy equipados (AA, calefacción, parquet, puerta Acorazada, climalit, etc) Tiene también dos orígenes:
A. De promotor: no baja precio o muy poco y están buscados y repartidos a amistades (son joyas).
B. Particular: normalmente son herencias o una separación. Lo cual tiene un componente de suerte el que baje. Si se trata de un empresario, es duro negociando pero al mismo tiempo no deja romper la cuerda “quien regatea comprar quiere”, vendiendo el piso arregla algo de la empresa. En cualquier caso no se resiente el precio porque hay pocos, y siempre hay gente que valora esa zona.

(…) mis dudas vienen en el punto 3. ¿Crees que estos también bajarán o hay alguna variable no tenida en cuenta?”.

Mi respuesta:

“Básicamente estoy de acuerdo con la división que haces pero pienso que lo que va a determinar la evolución del precio de la vivienda es: 1) la del desempleo: impago de hipoteca, etc., 2) las posibilidades de pago de deudas de las empresas, constructoras/promotoras, o no (hay empresas que tienen activos inmobiliarios), y 3) la situación de las entidades financieras. Como los tres, pienso, van a peor el precio irá bajando, de media, mucho. Claro que la vivienda media en Pedralbes o en El Viso bajará menos que la vivienda media en La Verneda o en Moratalaz, pero también bajará”.

Añado ahora: desde el 2007 la vivienda en Irlanda ha bajado el (40 – 50)%, en el reino el 20%, lue

(Me escribió hace un par de días un lector:

“Ayer en una entretenida conversación con un oficial de (nombre de un cuerpo de seguridad del Estado) de mucha parte de la provincia de (nombre de una provincia española), me dejó acojonado.

‘Roban comida, entran a las casas de pueblo a robar chorizos, lechugas, patatas, huevos y lo que sea de comer. Eso ni lo tocamos, es que ni nos movemos, pORQUE NO TENEMOS GENTE Y CADA VEZ MÁs RESTRINGIDO EL USO DE VEHÍcULOS Y GASOLINA (en mayúsculas en el original).

Ahora la gente, elegantemente vestida (para disimular) entre en (un par de nombres de cadenas de grandes superficies) y coge en su carro una barra de pan, varios briks con jamón, queso, chorizo, etc. y una o dos latas de cerveza o una botella de vino. Hacen su bocadillo y lo van comiendo. Cuando los vigilantes a través de las cámaras lo van a reñir responden: ‘estoy comiendo porque tengo hambre, pueden ustedes llamar a la Guardia Civil, al Juez o a quien quieran. Seis días en la cárcel me garantizarán la comida durante ese espacio de tiempo’”.

OK, supongan que el oficial, un poco o un mucho influido por la situación, un poco o un bastante desbordado por las circunstancias, exagere en el 30%, en el 40%, y dedúzcanlo de lo dicho. Lo que queda es para meditar).

(Una lectora que me envía muchas cosas interesantes me remitió ayer un link sobre la quita de ese banco danés de nombre complicado. Mi respuesta fue la siguiente: ‘a ver, Elena (ese es su nombre), las cosas no se dicen porque sí ni los números se dan al buen tún tún. Ayer Trichet dijo lo que dijo; de una quita de Grecia del 40% se lleva hablando hace semanas; ahora esto. La pregunta es: ¿Es el 40% la parte ficticia de PIB que debe desaparecer?’ (Desaparecer porque fue consecuencia de todo lo que se hizo durante el tiempo que ‘el mundo fue bien’ precisamente para qué fuese bien)).

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica.

La vivienda, de nuevo
Santiago Niño Becerra - Viernes, 11 de Febrero
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Me remite un lector un mail en el que analiza lo que, en su opinión, es el mercado de la vivienda. Es un profesional que reside en una gran ciudad española Realiza una división del mismo de una serie de grupos característicos. Este es su texto:

“Hay tres tipos de viviendas;
1 - Las comodities Viviendas en zona de segunda, pisos pequeños viejos, sin ascensor… pero en condiciones buenas para vivir; tradicionalmente se han convertido en barrios de extranjeros. Saldrán muy baratas ya que salen como churros y bajaran mucho porque a quien le interesa la vivienda no puede pagarla, y quien puede pagarla no la quiere.

2 - Las viviendas buenas en zona residencial que puede tener dos orígenes
A .Si viene de promotora resiste mucho el precio y no bajan porque han ido vendiendo la promoción (en un piso de 300.000 Euros no bajaban un 10% diciendo que firmaba esta semana).
B. Si ya está el banco por el medio (antes de salir a subasta tratan de venderla a las buenas), y se ha quedado la promoción y hay muchos, sí bajan bastante para quitarse de en medio el piso.
C. Particulares que depende de su situación negocian o no. Aquí depende cuando compraron, porqué venden (una separación o quedarse en el paro) y la oferta de la zona (o el mismo edificio)

3 - Viviendas buenas en zona Premium: son difíciles de encontrar y como me han dicho “las joyas hay que pagarlas”. Es lo que sería un piso de cinco habitaciones en paseo de Gracia. Son viviendas con dos plazas de parking más de 140 metros, orientación sur, todo exterior, muy equipados (AA, calefacción, parquet, puerta Acorazada, climalit, etc) Tiene también dos orígenes:
A. De promotor: no baja precio o muy poco y están buscados y repartidos a amistades (son joyas).
B. Particular: normalmente son herencias o una separación. Lo cual tiene un componente de suerte el que baje. Si se trata de un empresario, es duro negociando pero al mismo tiempo no deja romper la cuerda “quien regatea comprar quiere”, vendiendo el piso arregla algo de la empresa. En cualquier caso no se resiente el precio porque hay pocos, y siempre hay gente que valora esa zona.

(…) mis dudas vienen en el punto 3. ¿Crees que estos también bajarán o hay alguna variable no tenida en cuenta?”.

Mi respuesta:

“Básicamente estoy de acuerdo con la división que haces pero pienso que lo que va a determinar la evolución del precio de la vivienda es: 1) la del desempleo: impago de hipoteca, etc., 2) las posibilidades de pago de deudas de las empresas, constructoras/promotoras, o no (hay empresas que tienen activos inmobiliarios), y 3) la situación de las entidades financieras. Como los tres, pienso, van a peor el precio irá bajando, de media, mucho. Claro que la vivienda media en Pedralbes o en El Viso bajará menos que la vivienda media en La Verneda o en Moratalaz, pero también bajará”.

Añado ahora: desde el 2007 la vivienda en Irlanda ha bajado el (40 – 50)%, en el reino el 20%, luego …

(Me escribió hace un par de días un lector:

“Ayer en una entretenida conversación con un oficial de (nombre de un cuerpo de seguridad del Estado) de mucha parte de la provincia de (nombre de una provincia española), me dejó acojonado.

‘Roban comida, entran a las casas de pueblo a robar chorizos, lechugas, patatas, huevos y lo que sea de comer. Eso ni lo tocamos, es que ni nos movemos, pORQUE NO TENEMOS GENTE Y CADA VEZ MÁs RESTRINGIDO EL USO DE VEHÍcULOS Y GASOLINA (en mayúsculas en el original).

Ahora la gente, elegantemente vestida (para disimular) entre en (un par de nombres de cadenas de grandes superficies) y coge en su carro una barra de pan, varios briks con jamón, queso, chorizo, etc. y una o dos latas de cerveza o una botella de vino. Hacen su bocadillo y lo van comiendo. Cuando los vigilantes a través de las cámaras lo van a reñir responden: ‘estoy comiendo porque tengo hambre, pueden ustedes llamar a la Guardia Civil, al Juez o a quien quieran. Seis días en la cárcel me garantizarán la comida durante ese espacio de tiempo’”.

OK, supongan que el oficial, un poco o un mucho influido por la situación, un poco o un bastante desbordado por las circunstancias, exagere en el 30%, en el 40%, y dedúzcanlo de lo dicho. Lo que queda es para meditar).

(Una lectora que me envía muchas cosas interesantes me remitió ayer un link sobre la quita de ese banco danés de nombre complicado. Mi respuesta fue la siguiente: ‘a ver, Elena (ese es su nombre), las cosas no se dicen porque sí ni los números se dan al buen tún tún. Ayer Trichet dijo lo que dijo; de una quita de Grecia del 40% se lleva hablando hace semanas; ahora esto. La pregunta es: ¿Es el 40% la parte ficticia de PIB que debe desaparecer?’ (Desaparecer porque fue consecuencia de todo lo que se hizo durante el tiempo que ‘el mundo fue bien’ precisamente para qué fuese bien)).

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica.

En Navarra todavia no se ve la baja de precios en pisos, tierra,garages trateros, esperamos pronto una caida en picado,¿Porque se resisten a seguir en linea con la situacion actual¿Quiza otra burbuja sumegida? Veremos pronto esta situacion en Navarra. Sobre todo la Cuenca de pamplona. Saludos

Bueno yo compre un apartamento en 1995 por 11.000.000 de pesetas
Hace dos años un vecino mío pedía por él 50.000.000 y lo vendió
El nuevo comprador y yo tenemos el mismo bien , si yo lo vendo por 30.000.000 creo que he hecho un buen negocio...¿Y mi vecino lo haría?¡Claro que no!
Lo que no es normal fue aquel aumento de precios sin fundamento ni lógica

Para poder saber cuánto tengo que ganar para poder comprar una vivienda, debe tenerse en cuenta un planteamiento más o menos como el siguiente:
1/3 de lo que gane el sujeto se irá en la propia adquisición de la casa; otro 1/3 tendrá que destinarse a sufragar sus gastos vitales corrientes durante el tiempo que se pague la casa y, finalmente, otro 1/3 en pagar impuestos. Porque en este país se pagan impuestos y, por tanto, los dos primeros tercios son cantidades netas, es decir, una vez pagado el IRPF.
En definitiva, quien se plantee comprar una casa de 300.000 €, a pagar en 25 años, con un tipo medio de financiación del 3% debe tener presente que sus ingresos deben ser de unos 4300 euros brutos mensuales.
Lógicamente se trata de un simple modelo, pues habrá gente que necesitará más para su consumo diario y otros que estén dispuestos a destinar más al pago de su vivienda y menos a su gastos vitales. Pero este principo de división en tres partes sirve perfectamente como solución standard.
Y llegados a este punto, ¿Realmente pensamos que existe un equilibrio entre los ingresos que percibe la población y el precio de la vivienda?
Para los vendedores que piensen que sí, hacen bien en no bajar el precio de su vivienda y esperar. Al final venderá, pues el precio se corresponde con la capacidad adquisitiva de la población.
Para los vendedores que piensen que no, haría bien en bajar el precio y adecuarse a la capacidad de la demanda. Esperar por esperar es el viaje a ninguna parte. La gente pagará lo que pueda y no lo que nos gustaría. Ahora bien, si a pesar de todo no está dispuesto a ceder y bajar el precio, retire su anuncio. Es inútil mantenerlo, porque la gente solo se fijará en él para curioear, pero no para comprar, simplemente porque los comparadores no tienen el dinero suficiente para adquirirlo -otra cosa, además, sería que les gustara esa hipotética vivienda-.

Pues claro. Si es que quien espera, pensando que se recuperarán los precios, es tonto del bote.
Esto no se recuperará, y mientras los que andamos en busca de una buena oportunidad estamos aquí, viendo pisos, esperando, hasta que encontremos lo que queremos, y entonces haremos una oferta por el 70 % del precio de venta. Y si no aceptan, seguimos mirando y ofertando hasta que alguien acepte.
Que no todo el mundo lo tenemos fácil para encontrar casa adecuada, no lo digo por el precio, sino por las condiciones específicas de la vivienda. Y si encima eres pensionista con ahorrillos, ya ni te cuento: tienes que mirar muy bien antes de gastarte los dineros.
Este año va a ser de rebajas, sí o sí. que se caigan del guindo ya.