Artículo escrito por josé parra-moreno, director general de grupo main
Amancio ortega, dueño de grupo inditex y una de las diez mayores fortunas del mundo (según la revista forbes que le atribuye 23.921 millones de euros, equivalente a casi el 2,5% del PIB español) está comprando activos inmobiliarios singulares en todo el mundo pero muy especialmente en España en mitad del apocalíptico derrumbe del sector inmobiliario nacional
Sus últimas inversiones han sido la compra en Madrid de capital de la antigua sede de axa, la antigua sede de terra y la sede de caja duero, así como el emblemático edificio del banco santander y más recientemente la torre picasso, todos ellos en el paseo de la castellana. También ha adquirido inmuebles en otras excelentes localizaciones de la capital como el paseo de recoletos, ortega y gasset, serrano, montalbán y plaza de la independencia
Debería hacernos pensar que, curiosamente, el grupo de amancio ortega empieza a mostrarse más activo coincidiendo con la crisis de las hipotecas subprime (entre 2007 y 2009) y en medio del desplome del mercado inmobiliario estadounidense invirtió más de 700 millones en edificios emblemáticos de chicago, boston, el famoso rascacielos en la calle 59 de mahanttan, nueva york o el hotel de súper lujo epic en miami, florida, a la vez que varios centros comerciales en chicago y san Francisco, así como la sede del banco de atlanta en washington. Pero últimamente ha enfocado su actividad compradora en... ¡España!
Parece chocante que en mitad de una retracción brutal del sector inmobiliario, cuando hay una aversión al ladrillo generalizada que hace que las inversiones en inmuebles se consideran por los no expertos como “radiactivas” por su potencial peligrosidad, el rey midas de zara y del circulante, decide comprar inmuebles en contra de la opinión general y sin duda de la de muchos lectores de este artículo...
Pero, ¿por qué lo hace? ¿por qué compra cuando nadie compra?
Hay varias respuestas, todas ellas evidentes y ninguna de ellas compartida por el común de los eventuales compradores
1) amancio ortega compra en primer lugar porque nadie más compra
Es decir al no haber demanda tiene un abanico inmenso de posibilidades de elección para comprar los mejores inmuebles. Parafraseando a warren buffet “hay que ser codicioso cuando los demás tienen miedo y miedoso cuando los demás tienen sus ojos llenos de codicia”
2) en segundo lugar compra por un mix “precio/rentabilidad” adecuado
Cuando nadie compra los precios son muy buenos. Sin llegar a las rebajas desmesuradas que algunos denominados “fondos buitre” plantean, hoy en día el comprador puede hacer operaciones en excelentes condiciones no solo de precio sino también de financiación debidas a la creciente necesidad de bancos, cajas y promotores de limpiar sus balances de ladrillos
3) por ejemplo, el edificio de torre picasso que según algunos expertos estaba valorado en más de 800 millones de euros en 2007 parece que ha sido comprado a final de 2011 en 400 millones (precio) y se estiman unos 30 millones de euros anuales en rentas por alquileres (rentabilidad). La suma de lo anterior se resume en oportunidad: compra lo mejor y al mejor precio y con buena financiación
4) pero en cuarto lugar también compra por seguridad
Los activos inmobiliarios singulares son un refugio seguro para el dinero. En efecto en una época de extrema volatilidad en los mercados mobiliarios donde las inversiones en renta fija de deuda soberana están dejando de ser seguras, los activos singulares debido a su excelente localización o sus características especiales no están tan sujetos a los vaivenes del mercado y pierden poco valor en el medio plazo, y si además los “bichos” de estos inmuebles están catalogados como prime, también se reduce su riesgo de crédito sobre los intereses de su inversión y sobre la renta del activo
Otro dato a favor de la seguridad de los activos inmobiliarios singulares frente a otras inversiones es que el propio señor ortega prefiere entrar en el inmueble antes que en otras alternativas de inversión como demostró con su negativa a entrar en el capital de novagalicia
5) y por último compra por perspectiva inversora
Excepto en los últimos años de la desmesura de la burbuja inmobiliaria española en que la escalda de precios era diaria... el ladrillo o mejor dicho, la inversión inmobiliaria, siempre se ha considerado con un horizonte temporal de realización medio-largo
Según decía benjamin graham “el señor mercado es un esquizofrénico en el corto plazo pero recupera su cordura en el largo plazo”. En ese sentido es importante contar con expertos asesores para la planificación de las inversiones que aconsejen ver más allá del momento en el que nos encontramos y que piensen que porque “llueva hoy no necesariamente va a llover mañAna
Quizás sea un buen momento para que los potenciales inversores, hagan una reflexión si deberían imitar, cada uno a su escala, al fundador de zara
Visitar grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios
83 Comentarios:
Obtener una rentabilidad de €30M anuales sobre un activo de €400M, representa un 8% de rentabilidad anual. Esta es una rentabilidad que personalmente estimo bastante alta. Si bien hay que matizar que las entidades bancarias contemplan los ingresos provenientes de alquileres residenciales y comerciales, con cierta aversión, si bien, las garantías que ofrece el grupo del sr ortega deben ser muy sólidas.
Entrando a valorar, quienes son los inquilinos, "parece" que habrá menores riesgos que propiedades estrictamente residenciales (tanto de primera como segunda residencia) o incluso vacacionales(claramente temporales)
La singularidad de los edificios adquiridos, a un precio que representa el 50% de unas tasaciones (de cuando eran estas tasaciones: del 2007? del 2011?). Como han apuntado anteriormente, no es lo mismo una propiedad que posee muchísmas alternativas (una generalidad), a propiedades singulares (que por definición no posee una generalidad de alternativas)
Aparte de la rentabilidad del 8%, podemos contar, que la singularidad es un factor que propicia el mantenimiento de un mejor precio. Añadir que la repercusión mediática GRATUITA (publicity) que recibe la compra reaLIZADA POR EL SR ORTEGA, iNCLUSO LE OFRECE POSIBILIDADES DE ULTERIOR VENTA, sÓlO POR EL HECHO DE QUIEN LO HA COMPRADO.
El precio es bueno por el ratio precio/alquiler y la situacion envidiable.
Sria equivalente a compra un piso calle goya por 400000euros y alquilarlo por 30000euros al año.
Es decir la renta paga el inmueble en 12 años. Yo así tambien compro.
Esta claro,blanqueo de dinero
Fútbol? no!!! el deporte nacional es la envidia.
Si yo tuviera esa fortuna me iba a dedicar a generar dinero negro y encima en mi propio pais donde resido y me pueden enchironar de la noche a la mañAna y ademas lo iba a blanquear aqui mismo. Sí, y los pájaros maman.
Salu2!!! (qué penita...)
Más allá del acierto o nó de amancio ortega en esta compra hay que rescatar otras cuestiones.
Si un edificio emblemático como éste lleva un 60% de descuento las demás buenas propiedades de bancos deberían llevar un 80% y las segundas residencias en la costa un 90%, si es que alguien quiere dar algo por ellas.
Por otra parte la torre picasso estaba valorada en 850 millones en 2009, porque en 2007 su valoración era mayor.
No olviden que estamos hablando de un mirlo blanco.
Muchos comprarían si les ofrecieran descuentos del 80 o 90% en viviendas normales, pero nó, los bancos quieren seguir sacando de donde no hay.
Eso es imposible.
Y no nos equivoquemos, no son en la realidad descuentos del 80 o 90% porque esos precios de los que parten pomposamente, en la realidad nunca existieron.
Solo los últimos idiotas o ciegos de codicia creyeron en ellos.
Más allá del acierto o nó de amancio ortega en esta compra hay que rescatar otras cuestiones.
Si un edificio emblemático como éste lleva un 60% de descuento las demás buenas propiedades de bancos deberían llevar un 80% y las segundas residencias en la costa un 90%, si es que alguien quiere dar algo por ellas.
Por otra parte la torre picasso estaba valorada en 850 millones en 2009, porque en 2007 su valoración era mayor.
No olviden que estamos hablando de un mirlo blanco.
Muchos comprarían si les ofrecieran descuentos del 80 o 90% en viviendas normales, pero nó, los bancos quieren seguir sacando de donde no hay.
Eso es imposible.
Y no nos equivoquemos, no son en la realidad descuentos del 80 o 90% porque esos precios de los que parten pomposamente, en la realidad nunca existieron.
Solo los últimos idiotas o ciegos de codicia creyeron en ellos.
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90% de rebaja???
Dime con que materiales y con que mano de obra pagas el 10% del precio de un piso. Por muy burbujero que fuera. Porque tengo una casa en la costa de 100 m2 y me han pasado un presupuesto de reforma 40.000 euros.( ni caro ni barato)
Ya sabes: fontaneria, electricidad, baños, cocina, ventanas climalit, pavimentado, pintura, calefaccion, aislamiento......
Suelo, techo y paredes ya tiene :)
Asi segun tu, me gasto 40.000 euros en reforma, pero su precio real de venta es 20.000 euros. Partiendo de que su precio burbujero supongamos era 200.000.
Expliquemenlo porque no lo entiendo
Un activo inmobiliario, comprado a buen precio, es lo más seguro que existe en el medio plazo, el dinero en el banco a parte de no rentar nada, hay riesgo de quiebra y perderlo todo menos lo garantizado, en deuda soberna, ya me dirás, en acciones, aunque es cierto que están baratas, no dejan de ser simples papelillos con un valor que hoy es 10 y mañAna puede ser 0, que se lo digan a los de Terra, el oro está en plena burbuja, que cuando estalle va a llegar la mierda hasta moscú, nunca mejor dicho.
Sin embargo los inmuebles ya pueden rentar en forma de alquileres en torno a un 3-5%, son seguros en tanto en cuanto que a buen precio el dinero siempre está ahí, es un cuerpo cierto, tangible y rentabilizable desde el minuto cero, solo se debe comprar a un precio razonable, y que la inversión sea a medio-largo plazo.
Dentro de unos años, cuando venda estos edificios diremos de Ortega, "vaya tio cada día más rico, claro se infló a comprar cuando nadie lo hacía, a mitad de precio y ahora lo ha vendido por el doble"
Un activo inmobiliario, comprado a buen precio, es lo más seguro que existe en el medio plazo, el dinero en el banco a parte de no rentar nada, hay riesgo de quiebra y perderlo todo menos lo garantizado, en deuda soberna, ya me dirás, en acciones, aunque es cierto que están baratas, no dejan de ser simples papelillos con un valor que hoy es 10 y mañAna puede ser 0, que se lo digan a los de Terra, el oro está en plena burbuja, que cuando estalle va a llegar la mierda hasta moscú, nunca mejor dicho.
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Vete a lorca y cuentales eso.
O vete a ver pisos incendiados por vecinos irresponsables, o casas hundidas por reformas de vecinos o por obras próximas.
Sin recordarte los ciclos bajistas como el que vivimos.
Tu sabes lo que es un seguro de vivienda, generalmente te cubre el valor de la construcción del edificio, puesto que el suelo ya es tuyo, a no ser que tengas un seguro mal hecho, tu casa está garantizada, tan solo un terremoto o una bomba te dejaría sin ella, y en ese caso el seguro o el consorcio te tienen que abonar el valor de la construcción.
Las claves estan claras, ademas de las 5 indicadas en el articulo, con las cuales coincido plenamente; añado.
- Amancio ortega se puede permitir "riesgos", los ciudadanos de a pie no, porque lo pagamos durante toda nuestra vida.
- Es un tipo listo porque se rodea de gente lista, y a demostrado ser muy bueno en los negocios.
- No todos somos amancio ortega, igual que no todos somos einstein, ....
- Tiene cash, muuuuucho cash.
Pero ojo no se crean los vendedores de pisos, me refiero solo a los que venden pisos fuera o fuerisima de precio, que porque amancio ortega compre torre picasso, los potenciales compradores le van a comprar el piso al precio que ellos quieren.
Como dice uno de los primeros comentarios, "y eso que en el centro de las principipales ciudades, la vivienda nunca bajaba, jodo un 50 o 60 % ha bajado", asi que imaginense un zulo en un barrio multicultural.
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