No caigas en la tentación de vender un piso a un hijo por poco dinero porque puede saliros caro

Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana

Hay una frase que se emplea habitualmente y es equivocada, jurídicamente hablando. Me refiero a: "voy a poner a nombre de mi hijo este piso". Esta expresión traducida a términos jurídicos viene a significar: "voy a donar (regalar) a mi hijo ese inmueble"

Quien desee realizar esta operación debe ser plenamente consciente de sus consecuencias, ya que la transcendencia  de esta matización es indiscutible:

A) por un lado, el donante pierde la posibilidad de dar ‘marcha atrás’, es decir no tiene posibilidad de ‘volverlo a poner a su nombre’ salvo que quien haya recibido esa donación se muestre dispuesto a hacer él lo mismo

B) la repercusión fiscal de una donación es importante: por un lado sobre el que la recibe: impuesto sobre donaciones, normalmente muy superior al que grava las compraventas (itp), y  por otro sobre el que la entrega: ganancia patrimonial en IRPF y plusvalía municipal (iivtu)

Sin perjuicio de que en muchos casos una donación es un acto de simple liberalidad y altruismo del donante, en otros pueden perseguirse fines no tan claros, como por ejemplo:

1.- privar a determinados herederos de herencias legítimas e impuestos sucesorios, mediante una herencia en vida. En este sentido conviene recordar que nadie puede donar lo que no puede dejar en testamento

2.- sustraer (o esconder) el patrimonio propio ante un posible embargo de acreedores. En este caso es evidente el riesgo de incurrir en el delito de alzamiento de bienes

En estos supuestos puede darse el caso de alguien que, desacertadamente, aconseje que se haga esta operación ‘como si fuera una venta’ es decir simulando que se vende la vivienda en lugar de donar. Antes de tomar esa errónea decisión, conviene recordar la doctrina del tribunal supremo al respecto:

- "El contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica" (sts 1/07/1989). Por ejemplo  si no se consigue acreditar la entrega real de un precio adecuado por el piso no puede hablarse de compraventa, es decir, no podemos vender el piso por un euro

- "La acción para obtener la nulidad radical de un negocio jurídico con causa ilícita por defraudar los derechos de un tercero, encubierta bajo una compraventa inexistente, es imprescriptible" (sts 23/10/2002). Es decir, el paso del tiempo no hace buena una donación disimulada mediante una compraventa, cuya nulidad puede ser declarada en cualquier momento

- "El manto protector de la fe pública notarial alcanza solamente al hecho de haber sido realizadas por los contratantes ante el notario las manifestaciones que éste refleja en la escritura (confesión de haber recibido precio por el vendedor). Pero no cubre la verdad intrínseca de tales declaraciones, las cuales pueden ser desvirtuadas por los demás medios probatorios" (sts 1 julio y 5 de noviembre de 1988). El hecho de que la simulación se haga en escritura notarial no significa que el notario certifique que se trata de una compraventa, debe recordarse que el notario solamente da fe de lo manifestado por quienes acuden a él, sin pronunciarse sobre ese contenido

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