¡Rectifiquen la reforma de los arrendamientos, están a tiempo!

Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

Cuando uno debuta en el análisis de un centro comercial o de un edificio de oficinas en rentabilidad, la primera lección que se aprende es que lo importante de un contrato de arrendamiento no es la “duración” del mismo, sino el periodo de “obligado cumplimiento”. Es habitual encontrarse con contratos que duran 20 años pero que sólo obligan a los 10 primeros. Esto es muy importante, porque a partir del décimo año, mientras que el dueño del inmueble está atado –ha concedido el uso y disfrute de la finca por 20 años-, el arrendatario puede irse en cualquier momento. Es decir, tiene la sartén por el mango

Este tipo de contratos, mal negociados, hacen perder valor a los activos que se quieren vender. Los dueños actuales, perplejos, siempre se quejan: “¡pero si es un contrato buenísimo, a 20 años nada menos!”

En vivienda las cosas son algo distintas, pues la ley interviene de manera directa en el contenido de las cláusulas de los contratos. La normativa vigente de alquiler distingue dos situaciones:

1)    por un lado, los arrendamientos de viviendas con superficie superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual (es decir, aquellos en los que el alquiler mensual viene a suponer unos 3.530 euros)

2)    resto de arrendamientos

Para el primer caso rige la libertad absoluta de pactos, tal y como si se tratara de un arrendamiento de un local u oficina. ¿Por qué? bueno, el legislador entiende que en ese tipo de situaciones (piso grande, renta elevada), el arrendatario es “rico” y no merece especial protección, por lo que libera al dueño y arrendador de ejercer ningún tipo de caridad o beneficencia obligatoria

¿Y en el segundo? debemos distinguir dos supuestos:

1)    contratos con duración pactada superior a 5 años en los que ya hayan transcurrido 5 años:
El inquilino puede desistir (dejar el alquiler) siempre que avise al arrendador con una antelación de 2 meses

2)    contratos con duración pactada inferior a 5 años, o de duración superior en los que aún no han transcurrido 5 años:
El inquilino no puede desistir unilateralmente, no puede abandonar la vivienda a su voluntad. El arrendador, en tal caso, tendrá derecho a exigirle el cumplimiento o la resolución del contrato además de una indemnización por los perjuicios que le haya podido ocasionar

Pues bien, este régimen se va a modificar en breve, cuando se apruebe la “ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas” (lffmav). En principio, la ley tiene como intención de “reforzar la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes”. Pues bien, como vamos a ver a continuación, y si nada cambia durante su tramitación, se va a producir justamente lo contrario:

1)    de entrada, se suprime la actual distinción entre arrendamientos normales y arrendamientos de “ricos” (se elimina el 2º párrafo del apartado 2 del artículo 4). Esto no es malo en sí mismo. Todo depende del régimen que se vaya a aplicar al conjunto de los arrendamientos: ¿el de libertad de pactos que viene rigiendo para los “ricos”, u otro más intervencionista? apuesten por lo peor…

2)    se da una nueva redacción al artículo 11 que no ofrece distinciones y establece con carácter general: “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que haya transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes”

Es decir, a partir de ahora, con independencia de la “calidad” del arrendatario, o de la duración del contrato, en cualquier momento y una vez hayan pasado 6 meses, el arrendatario decide si se va. ¿Qué propietario en su sano juicio va a dejar en manos de un tercero el uso y disfrute de su vivienda por, al menos, tres años (la nueva duración mínima de un arrendamiento)? ¿qué inversor extranjero se va a ver seducido por los nuevos bajos precios de la vivienda, o por la fiscalmente atractiva socimi, si va a estar en manos del inquilino? ¿en serio piensa alguien que así se va a fomentar el mercado del alquiler?

Algunos me opondrán que también la ley permite establecer una indemnización a razón de una mensualidad por cada año que reste por cumplir. Cierto. Pero eso ya existe con la actual ley. No cambia ni mejora nada

Otros me podrán decir que el régimen aplicable ha sido modificado a favor de la libertad de pactos. No es cierto. Veamos lo que dice la ley actualmente:

“&Hellip;los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el título ii de la presente ley, y en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el código civil”

O sea, primero el título ii de la ley, luego voluntad de las partes, y por último el código civil. ¿Y qué propone la lffmav?

“&Hellip;los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, dentro de los límites expresamente establecidos en el título ii de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el código civil.”

Por tanto, aunque aparentemente la nueva redacción da prioridad a la voluntad de las partes, lo cierto es que es una libertad “condicional”; pues se sitúa dentro de los límites expresamente establecidos en el título ii (que es al que pertenecen los artículos mencionados)

La ley aún no ha sido aprobada, aunque está en fase de tramitación. Ana pastor y el ministerio de fomento ya han dado muestras de buen hacer rectificando, por ejemplo, sus intenciones iniciales con las socimi. Doña Ana, no desaproveche esta estupenda ocasión para elaborar una ley que realmente dinamice los mercados de alquiler e inversión en vivienda. Que no tengamos que volver a hablar de oportunidad perdida