"Los precios de muchas viviendas van a subir hacia la segunda mitad del año", según banco sabadell

#29 lunes, 3 junio 18:47 Luis responde a anónimo

La vivienda son habas contadas, lo compro por 100 lo alquilo a 600 obtengo un 7 un 8 o un 5% bruto,

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Un depósito a plazo fijo sí que son habas contadas. Un tanto por ciento fijo a pagar durante un tiempo fijo.

Para una vivienda como inversión, de momento hay unos gastos del 10% en el momento de la compra. Y, cuando la vendas, otro tanto por ciento inderteminado de gastos. Porque vete a saber cuál va a ser el impuesto sobre la plusvalía cuando vendas. Es más, aunque vendas con pérdida la ccaa puede obligarte a pagar plusvalías si considera que lo vendes por debajo de mercado.

Respecto a la rentabilidad, no sabes si finalmente lo vas a alquilar por 100, 120 ó 150. Una vez alquilado, al inquilino le puede dar por no pagarte, por ejemplo, porque que a su empresa le dé por mandarle al paro (y, por muy buena persona que sea, si no puede pagarte, lo que hará será quedarse a vivir en tu casa mejor que debajo de un puente). Aunque le dé por pagarte, le puede dar por irse, o le puede dar por decirte que si no le rebajas el alquiler se larga. Y si no tragas, no sabes cuánto tiempo vas a estar sin cobrar el alquiler hasta que encuentres otro nuevo inquilino, y a cuánto se lo vas a alquilar.

Además de los impuestos, salvo que pagues al contado hay otro coste que normalmente es variable: lo que pagas al banco por el alquiler del dinero con el que has comprado la vivienda es a interés variable.

Otra cuestión: lo normal en un producto bancario es que puedas invertir la cantidad de dinero que a ti te interese. Te pueden quedar 3.427,12 € que podrás meter exactamente ese dinero en un algún producto (bueno, a lo mejor tiene que ser 3.400€, y los 27,12€ restantes no los puede meter).

Y ya sabes: según el índice idealista, el que tuviera 100.000€ en vivienda el 1-5-2013, el 1-6-2013 tiene 98.400€ en la misma vivienda.
Gracias por lo de "mentes pleclaras".

#31 lunes, 3 junio 19:02 Luis's pictureluis responde a info's picture anónimo pero vamos a ver tu no sabes hacer números, claro os pasaban de curso con 4 supensos no me extraña, a ver chabalin: compras una vivienda por 100.000 euros impuestos incluídos el alquiler que se puede obtener son 600 euros al mes aprox. Los gastos de comunidad e ibi son 50 euros mes de ibi y 20 euros mes de comunidad. Calcular la rentabilidad bruta año. No sabes verdad?? Pues aprende majete es muy sencillo te doy el resultado y comete el coco que no es tan dificil: rentabilidad bruta año: 6,36%. Desde luego tanto dinero gastado en educación y universidades para esto. ==================== Con los datos que tu pones, el resultado es de (600 - 50 - 20) * 12 = 530 *12 = 6360 € de ingreso anual, es decir, como tú dices, 6,36% de rentabilidad (obviando otros gastos como, por ejemplo, el i.r.p.f.). Pero tú lo flipas si pretendes alquilar por 600 un piso de 100.000. Por cierto, un 6,36 no entra en el rango 7-8. Puestos a dar notas: pones acentos, pero a veces los pones mal, aparte de que tienes otros errores gramaticales. A) "pero vamos a ver tu no sabes hacer números, claro os pasaban de curso con 4 supensos no me extraña, a ver chabalin:" "tú" lleva acento al ser pronombre, y "chabalín" lleva acento a ser palabra aguda acabada en "n". B) "compras una vivienda por 100.000 euros impuestos incluídos" "incluidos" no lleva acento al ser un diptongo con las vocales iu. Y, ya puestos, la frase debe acabar con un ".". C) "calcular la rentabilidad bruta año." lo correcto sería escribir "calcula" en lugar de "calcular". Aquí el infinitivo no tiene sentido. Por cierto, con los datos que te inventas, la rentabilidad se calcula con la siguiente fórmula: r= ((600-50-20)*12*100)/100.000 c) "no sabes verdad?? Pues aprende majete es muy sencillo te doy el resultado y comete el coco que no es tan dificil:" las preguntas empiezan por "¿" Y acaban con "?". Es decir, deberías haber preguntado empezado tu frase con "no sabes, ¿Verdad?". Cómete lleva acento al ser esdrújula. Difícil lleva acento al ser grave acabada en consonante distinta a "n" y "s". Además, en esta frase te faltan varios signos de puntucación. Una forma correcta de escribirla sería: "no sabes, ¿Verdad? Pues aprende, majete. Es muy sencillo. Te doy el resultado y cómete el coco, que no es tan difícil." Bueno, ahora supongo que algún error gramatical o mecanográfico habré tenido, aparte del que "lo flipas" tampoco es muy académico que digamos. Pero a lo que voy: lo flipas si pretendes alquilar con una rentabilidad del 7%-8%.

#31 lunes, 3 junio 19:02 lluis responde a anónimo "lo de obtener una rentabilidad del 7-8% alquilándolo... ¿Lo flipas o qué?" Pero vamos a ver tu no sabes hacer números, claro os pasaban de curso con 4 supensos no me extraña, a ver chabalin: compras una vivienda por 100.000 euros impuestos incluídos el alquiler que se puede obtener son 600 euros al mes aprox. Los gastos de comunidad e ibi son 50 euros mes de ibi y 20 euros mes de comunidad. Calcular la rentabilidad bruta año. No sabes verdad?? Pues aprende majete es muy sencillo te doy el resultado y comete el coco que no es tan dificil: rentabilidad bruta año: 6,36%. Desde luego tanto dinero gastado en educación y universidades para esto. ================================== Primero: me reafirmo en que lo flipas si crees que alquilando obtienes una rentabilidad del 7-8%. Segundo: con los datos que das, efectivamente, no te has equivocado al obtener una rentabilidad del 6,36%. Te has olvidado de cosas como el i.r.p.f., derramas, reparaciones en la vivienda, periodos en los que no tienes alquilada la vivienda, algún que otro inquilino al que no le salga de sus santos cojones pagar, o al que manden al paro y no pueda pagar aunque quiera... tercero: pero la cuestión es que lo flipas si crees que vas a alquilar una vivienda de 100.000 € pòr 500-600€ al mes. Por último, te voy a hacer un examen linguístico de tu comentario. Hay que aclarar que has puesto varios acentos, pero alguno está mal, y te has dejado de poner otros cuantos. "Pero vamos a ver tu no sabes hacer números, claro os pasaban de curso con 4 supensos no me extraña, a ver chabalin:" tú, pronombre, lleva acento (no llevaría acento si fuera un posesivo, por ejemplo, tu casa, tu tesoro). Chabalín lleva acento (palabra aguda no monosílaba acabada en "n", al igual que las acabadas en "s" o en vocal). "Compras una vivienda por 100.000 euros impuestos incluídos" incluídos no lleva acento, porque el diptongo ui no lo lleva. (Obviemos que te falta el "." final de la frase). "El alquiler que se puede obtener son 600 euros al mes aprox." has acortado el aproximadamente final. Bueno. Pero cuando lo flipas es cuando dices que puedes obtener 600€ en alquiler de una vivienda de 100.000€. "Los gastos de comunidad e ibi son 50 euros mes de ibi y 20 euros mes de comunidad." si me pongo pijotero, ibi, al ser unas siglas, sería i.b.i. Vamos obviar que el i.b.i. Me parece caro y la comunidad barata. "Calcular la rentabilidad bruta año." aquí el infinitivo no tiene sentido. Lo normal sería el imperativo: calcula la rentabilidad bruta año. Eso sí, hilas muy fino al hablar de rentabiliad "bruta". La neta es algo inferior. "No sabes verdad?? Pues aprende majete es muy sencillo te doy el resultado y comete el coco que no es tan dificil:" esta es tu peor frase, con diferencia. Lo de menos son los acentos, lo que está realmente mal son los signos de puntuación. Intentando reescribirla correctamente, podría quedar: "no sabes, ¿Verdad? Pues aprende, majete, es muy sencillo. Te doy el resultado y cómete el coco, que no es tan difícil:" por cierto, sin comerme para nada el coco, la rentabilidad, con los datos inverosímiles que te inventas, se obtendría del siguiente cálculo: r=((600-50-20) * 12 * 100)/ 100.000 "rentabilidad bruta año: 6,36%." lingüísticamente, está bien. Bravo por lo de "bruta". Por cierto, un 6,36% no es un 7-8%. Es menor. "Desde luego tanto dinero gastado en educación y universidades para esto." pues mira. Ni en el cole, ni en el insti, ni en la uni se me ha intentado enseñar por cuánto se puede alquilar un piso de 100.000€. Aunque ya en el cole habría sabido resolver cuál sería la rentabilidad anual de alquilar una vivienda de 100.000€, cuando se alquila por 600, y los gastos mensuales son 50 de i.b.i., y 20 de comunidad. Y, ya sabes: de media, el piso que el 1-5-2013 se anunciaba en idealista por 100.000€, el 1-6-2013 se anunciaba por 98.400€. Necesitas 2 meses y 20 días de tu inverosímil alquiler mensual de 600€ para compensar la bajada de precio. Postada: seguro que me dejado algún que otro error.

Eso sería así siempre y cuando puedas alquilar un piso de €100.000 por €600 que parece poco probable y partiendo de la base que siempre tengas alquilado el inmueble y siempre te paguen, normalmente se estima una tasa de descuento del 15% para evaluar esos riesgos.

Para hacer los cálculos también habría que incluir potenciales costes de reformas y de muebles en caso de alquilarlo amueblado.

Yo estoy buscando pisos para invertir y hasta el momento no he conseguido ver nada con rentabilidades por encima del 3% haciendo los cálculos de una manera científica.

Jugar a la plusvalía es bastante complicado en las circunstancias actuales ya que aproximadamentel 10% del costes de la compra son gastos, de tal forma que el primer 10% de una hipotetica subida de precios sería únicamente para compensar esos gastos (que pueden ser más si incluimos los mencionados gastos de reformas y demás inicial)

Adicionalmente la inversión en inmuebles tiene una liquidez muy baja.

En resumen, desde la perspectiva inversora no es muy interesante de momento, aunque evidentemente siempre pueden aparecer oportunidades, aunque por lo que veo en el mercado normalment no lo son.