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Cláusulas suelo de las hipotecas: trámites a seguir para reclamar su eliminación

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados

Publicada en fecha 19 de noviembre la resolución del tribunal supremo por la que se acuerda la desestimación del recurso excepcional de nulidad interpuesto por bbva y cajamar (con adhesión al mismo por parte de ncg), contra la sentencia del pasado 9 de mayo por la que el citado tribunal, en una resolución sin precedentes, obligaba a dichas entidades a eliminar las cláusulas suelo de sus hipotecas. Es momento de hacer un recopilatorio, para el conocimiento del usuario o consumidor, de cuáles son los casos en los que se puede proceder a reclamar la eliminación o cesación en la aplicación de dicha cláusula suelo y, en su caso, la nulidad de la misma

En un artículo escrito por esta misma letrado el pasado 14 de mayo, ya se recogen las causas que dan lugar a la falta de transparencia proclamada por el tribunal supremo para que las cláusulas suelo puedan ser declaradas abusivas, siendo su consecuencia la eliminación de las mismas, y por tanto, su falta de aplicación

Dicha enumeración de causas en la sentencia, no es una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra. La presencia aislada de alguna, o algunas, tampoco determina por sí misma que pueda considerarse no transparente la cláusula

Ésta es la relación facilitada por el tribunal supremo en su sentencia, y, por tanto, las que habrán de ser analizadas en cada caso concreto para proceder a la oportuna reclamación de eliminación de la cláusula suelo:

la creación de apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirán en una disminución del precio del dinero

la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato

• la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo. Esto provoca confusión en el consumidor

su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos que diluyen la atención del consumidor a otras cláusulas más secundarias

la ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar

inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad

A dicha relación, habría que añadirle la falta de oferta vinculante, o documento informativo previo de las condiciones hipotecarias, siempre y cuando la misma fuera obligatoria. Y, ¿Cuándo es obligatoria?

- Hasta el 8 de diciembre de 2007 para préstamos hipotecarios nuevos (no encaja aquí la subrogación si no ha habido novación o cambios en la hipoteca) con límite de 150.253,03 €

- A partir del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de cualquier importe

- A partir del 29 de julio de 2012 deja  de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla

En el caso de observar que el importe de la cuota hipotecaria no baja, a pesar de que el índice de referencia pactado si lo haga (en la mayoría de los casos el Euribor), cuáles son los trámites o pasos a seguir:

1.- el primero y fundamental desde mi punto de vista, es poner en manos de un profesional del derecho, especializado en estos asuntos, el estudio y análisis del préstamo hipotecario, con el fin de que indique la viabilidad o no de la futura reclamación

Es importante este paso puesto que el buen fin de la tramitación va a depender mucho del buen inicio de la misma, sin que sea necesario reconducir con posterioridad la reclamación por “errores de bulto” en la misma, suponiendo ello un sobrecoste temporal  y económico

2.- si resulta inicialmente viable la reclamación de la eliminación de la cláusula suelo, deberá solicitarse al servicio de atención al cliente (sac) de la entidad financiera que otorgó el préstamo en su día, o en su caso a la entidad con la que se ha fusionado o por la que haya sido absorbida. Dicha reclamación podrá presentarse directamente ante el sac, o bien en cualquier oficina del banco titular del préstamo, que tendrá la obligación de dirigirla a su servicio de atención al cliente al ir dirigida a dicho departamento

El sac tiene 60 días para resolver expresamente la reclamación: si no lo hace, o desestima la misma, llega el trámite siguiente que a continuación detallaré.

3.- se pueden optar por dos caminos, siendo que la elección de uno excluye expresamente al otro:

A) informarse si la entidad financiera contra la que se va a hacer la reclamación, está adherida al servicio del defensor del cliente, y hacer la reclamación ante dicho servicio, siendo recomendable que la solicitud lleve una sólida argumentación jurídica

El departamento del defensor del cliente, es un servicio que actúa de manera independiente a las entidades y bancos y que está formado por juristas de reconocido prestigio. Sus decisiones o resoluciones vinculan directamente a la entidad, que debe de acatarlas y aplicarlas, no vinculando, sin embargo, al reclamante. De esta manera si el reclamante viera desestimadas nuevamente sus pretensiones, podrá acudir, en última instancia, a la solicitud del auxilio judicial

También este departamento tiene dos meses o 60 días para resolver las reclamaciones que se le plantean

B) efectuar la reclamación ante el banco de España. La realización de esta reclamación excluye que el defensor del cliente pueda intervenir, resultando que el informe emitido por el banco de España no es vinculante para las entidades, y el plazo para su resolución es de 4 meses; si bien en la actualidad, por el volumen de reclamaciones que tienen, se están demorando hasta 6 y 8 meses

La desestimación o falta de resolución en cualquiera de estas vías, deja abierta la reclamación judicial, última instancia a la que pueden acudir los usuarios o consumidores afectados para que vean reconocidos sus derechos y satisfechos sus intereses

Mucho se rumorea sobre un posible recurso de amparo ante el tribunal constitucional por parte de las entidades condenadas por el tribunal supremo, si bien y lo cierto a día de hoy, es que, sobre las cláusulas suelo: "la cuestión está decidida"

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13 Comentarios:

mv
20 Noviembre 2013, 17:56

La entidad Cajasur ha decidido quitar las clausulas suelo desde este mes de noviembre, aunque se note en intereses a partir del mes de diciembre 2013. Se le puede pedir caracter retroactivo al mes de mayo 2013 ( setencia del tribunal supremo ); y si como es mi caso, cuando firme el prestamo en el ejercicio 2010, le solicite por escrito la eliminacion de la clausula suelo a la cual me respondio con una negativa. ¿ Puedo solicitar la reclamacion desde esta fecha de 2010 ? Si la respuesta es positiva, las vias son ?. Muchas gracias.

Hola mv:

En principio, y dado que cajasur va a eliminar la claúsula suelo en virtud de un auto de ejecución provisional de sentencia dictada por el juzgado mercantil nº 1 de córdoba, seguramente lo hará con fecha de la sentencia de ese juzgado o la fecha que se indique en la parte dispositiva de la misma, y habrá que estar a la espera de ver que se decide en el recurso de apelación puesto que la entidad ha recurrido, y posiblemente en el futuro recurso de casación.

Por otro lado, debería de ser objeto de estudio su escritura de hipoteca y su reclamación en particular, realizada en el año 2010 para darle una respuesta más certera a las cuestiones que plantea.

Para más información y ayuda puede contactarme a través del correo electrónico que le indico a continuación.

G&g abogados es una consultora especializada en derecho inmobiliario y urbanismo, contando su titular con una larga trayectoria profesional en dichos ámbitos.

gandgabogados@gmail.com.
Carmen Giménez García.
Abogado y agente de la propiedad inmobiliaria.

https://www.facebook.com/gandghipotecas

20 Noviembre 2013, 21:55

Todas las hipotecas de cajasur que tienen suelo y techo se van a quitar¿?

Carmen
20 Noviembre 2013, 22:05

In reply to by anónimo (not verified)

Hola anónimo:

Solamente tienen obligación para aquéllas que tienen un suelo entre un 3% y un 4% y un techo de un 12%.

Para más información y ayuda puede contactarme a través del correo electrónico que le indico a continuación.

G&g abogados es una consultora especializada en derecho inmobiliario y urbanismo, contando su titular con una larga trayectoria profesional en dichos ámbitos.

gandgabogados@gmail.com.
Carmen Giménez García.
Abogado y agente de la propiedad inmobiliaria.

https://www.facebook.com/gandghipotecas

21 Noviembre 2013, 13:59

Otra accion terrorista

Que tramites?

Anulacion por decreto,y estafa.

Terroristas?

21 Noviembre 2013, 22:07

Pisos turísticos en fincas de vecinos no!! Todos los negocios hoteleros concentrados en un bloque con recepción. Los grupos de turistas que vienen y van son muy ruidosos y molestos.

¿Y los vecinos que tenemos encima de nuestra casa y al lado negocios hoteleros, apartamentos turísticos? ¿Que hacemos nos seguimos marchando de nuestras casas para poder dormir? ¿Seguimos aguantando los ruidos y molestias que generan los grupos de turistas LOW COST que vienen y ván? BASTA!!! PISOS TURISTICOS EN FINCAS DE VECINOS NO!!! Si fuese hacienda, yo revisaría finca a finca de este país, y controlaría quien entra y sale. En los alquileres de apartamentos turisticos, alquileres de habitaciones, en hostales, pensiones y hoteles ilegales, entra y sale muchisima gente que escapa al control de la policia y del “fisco”. Sancionaría como en badalona con “500000″ euros, los pisos patera, y con toda la buena tajada de dinero que sacara de todo esto, incentivaría a las empresas a contratar, e incentivaría a los emprendedores. El problema principal es que hacienda está perdiendo mucho dinero. Los apartamentos turisticos en edificios de vecinos tienen que PROHIBIRSE. Son muy ruidosos y molestos son hoteles pirata sin normas, sin recepción sobreocupados. Todos deberían de REGULARSE en el mismo bloque con recepción-vigilancia, y no compartiendo vivienda con vecinos que residen habitualmente en una finca. Molestan mucho. En los hoteles legalizados, existe una recepción que echa a los turistas molestos y les dicen que entren despacio cuando lleguen a altas horas de la noche. En los “hoteles turísticos” de edificios de vecinos, se ponen muy rabaneros los turistas, cuando les dices que deseas dormir. La recepción tendria que decirles que tienes derecho al descanso para que no tengas que estar llamando cada dos por tres a la policia. Los turistas de los edificios de vecinos suelen ser bastante bestias, se suelen alimentar de cervezas, bocadillos, cacahuetes y de vino de cartón “don Simón”. Los hoteles legalizados, están insonorizados. Los “pisos turísticos” cuando están en edificios de vecinos, no están preparados para tal fin. Yo no viajo nunca, no tengo dinero, y estoy “orgulloso” de no viajar nunca, y de no tener dinero. ¡¡¡Pero tengo derecho al descanso!!!! La gente solo se preocupa por sus intereses y no les preocupan los problemas de los demás. Argumentos que utilizan para defender los apartamentos turísticos: propietarios: “es que de esta manera mucha gente que no tiene dinero viaja, por que no tiene medios para alojarse en hoteles” la realidad, es que los propietarios que alquilan este tipo de “hoteles pirata” ganan mucho “dinero” y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no, o si vienen de países donde cumplen normas y aquí en España se desmadran…. Los propietarios son unos egoístas, que solo piensan en sus intereses. Empresas que alquilan apartamentos turísticos de propietarios: “es que tenemos que meter en un piso a muchos turistas” la realidad, es que de esa manera, sobre-ocupando pisos, los precios son también mas baratos. Se meten mucha gente en un piso por menos dinero y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no. “Es que no nos gustan los pisos bajos”. La realidad, es que ellos defienden sus intereses económicos, y defienden que los turistas tengan derecho a molestar. Y en un edificio de vecinos, si alojan a turistas en pisos bajos, en los pisos de arriba, los vecinos que residen de forma habitual puede molestar a sus turistas. Y los turistas tienen derecho a molestar pero a los turistas no se les puede molestar. Las empresas, que alquilan este tipo de hoteles son unos egoístas que piensan solo en sus intereses económicos. Personas que están de acuerdo: “es que nosotros no vamos a decir al propietarios a quien debe de alquilar o no”. La realidad, es que este tipo de persona se alojan en “hoteles piratas” y no quieren que se PROHIBAN. Son personas que no tienen ni un duro, ni donde caerse muertos, quieren aparentar que son “muy pijos”. Y como la mayoría “viaja” ellos como buenos borregos sociales, no van a dejar de hacer lo mismo, aunque sea costa de comer bocadillos. Este tipo de personas, también son unos egoístas como la copa de un pino, no son nada solidarios y piensan en sus intereses, hasta que les pasa a ellos, y si les pusieran un “hotel pirata” encima de su casa, entonces si, pondrian el grito en el cielo y entonces si reclamarían que todo el mundo les apoyase… Y YA SI QUERRIAN QUE LOS PISOS TURISTICOS EN FINCAS DE VECINOS SE PROHIBIESEN PARA QUITARSE LA MOLESTIA Y EL RUIDO DE ENCIMA…

21 Noviembre 2013, 22:39

Habiendose eliminado por ahora la clausula suelo en en la entidad cajasur en los casos del 4 y12 en las hipotecas de viviendas, ¿Los prestamos hipotecarios
Con las misma condiciones para la adquisicion de un local estan sujetos tambien a la eliminacion de la clausula suelo?

rafkanom
22 Noviembre 2013, 20:23

Si se pone en manos de abogados, estos cuervos les quitaran lo que el banco tenga que devolverles, lo saben los bancos y les tiene sin cuidado, saben que muchos no podrán recurir y reclamar contra sus estafas.

24 Noviembre 2013, 13:25

Y la devolución de las cantidades pagadas indebidamente en aplicación de una clausula suelo declarada nula?

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