Mapa de la normalización inmobiliaria: solo 5 capitales suben de precio más de un 4% desde mínimos

A pesar de que el último índice de precios de vivienda (referente al tercer trimestre de 2015) todavía marca ligeras caídas interanuales, determinadas capitales españolas parecen haber dejado atrás el suelo alcanzado tras años de descensos y están iniciando su camino hacia la normalización de precios, según un estudio publicado por idealista.

Barcelona es la ciudad en la que los precios han subido con más fuerza y que más lejos ha dejado su valor mínimo. Desde que sus precios tocaran suelo en el tercer trimestre de 2013 (cuando el metro cuadrado cotizó a 2.957 euros), los precios se han incrementado un 13,2% hasta los 3.347 euros/m2 actuales tras 8 trimestres consecutivos de subidas.

El grupo de ciudades en las que el precio ha crecido más de un 4% desde sus mínimos se completa con Málaga, donde actualmente son un 5,3% superiores a los 1.559 euros/m2 del cuarto trimestre de 2014; Madrid, con un 4,8% de incremento desde los 1.641 euros/m2 del cuarto trimestre de 2014, Pamplona (4,4% desde los 1.818 euros/m2 del primer trimestre de 2014) y León (4,2% desde los 1.243 euros/m2 de hace sólo un trimestre). En San Sebastián el precio ha aumentado un 4% desde que tocara suelo en el segundo trimestre de este año con 3.717 euros/m2.

Un total de 18 capitales más registran precios superiores a sus mínimos de los últimos años, aunque su cuantía es todavía insuficiente para determinar si se trata de un incremento puntual o si estamos ante un cambio de tendencia. Las más destacadas son Guadalajara (3,3%), Valencia (3,2%), Pontevedra (2,9%), Cádiz (2,5%), Murcia (2,2%) o Palma de Mallorca (2%). 

Por otro lado, la mayoría de capitales españolas parecen no atisbar el suelo. Un total de 26 de las 50 capitales de provincia españolas continúan marcando mínimos históricos desde que alcanzaran sus máximos en 2007.

La normalización, por barrios

Del mismo modo en que sucede entre las capitales, los distintos distritos de las grandes ciudades están mostrando comportamientos diferentes ya que no se tratan de mercados uniformes.

En Barcelona, el mayor despegue del precio tras la crisis se ha producido en Ciutat Vella, donde los propietarios piden un 38,1% más por sus viviendas, mientras que en Sant Martí el crecimiento alcanza el 25%. Les siguen Sarrià Sant Gervasi (18,4%) y Eixample (16,9%). Pero el crecimiento de dos dígitos no es unánime en todas las zonas de la ciudad condal. En Horta Guinardó el precio se ha recuperado un 3%, en Sant Andreu un 3,9%, en Les Corts un 4,3% y en Nou Barris un 4,7%.

La situación es similar en la ciudad de Madrid donde el distrito Centro marca precios un 13,5% superiores al mínimo post burbuja. El alejamiento del suelo es también palpable en Salamanca (9,1%), Arganzuela (7,3%) o Vicálvaro (6,7%). Aunque ningún distrito de la capital ha registrado precios mínimos este trimestre, las diferencias de algunos con los valores más bajos registrados no permite asegurar que su tendencia bajista haya terminado o esté próxima a hacerlo. Es el caso de Ciudad Lineal (0,1%), Puente de Vallecas (0,6%) o Barajas (0,7%).

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, "con estos datos se confirma la normalización de buena parte del mercado, aunque se está produciendo a dos velocidades. Por un lado se encuentran las grandes ciudades, que llevan ya dos años ofreciendo resultados positivos, frente a buena parte del estado en el que los propietarios no tendrán más remedio que seguir ajustando precios, ya que en muchas zonas la oferta sigue alta y la demanda reducida".

Según Encinar, "no obstante parece consolidarse la vuelta a la normalidad y es indudable que tenemos más crisis detrás que delante y que, aunque sea a menor ritmo, la recuperación está más cerca para todos los mercados españoles".