Información sobre vivienda y economía

Qué es Housers: una pista, no es una plataforma de ‘crowdfunding’ inmobiliario

Housers no logró, el pasado mes de marzo, la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) para poder definirse como plataforma de ‘crowdfunding’ inmobiliario por estar inmersa en un conflicto de intereses, según fuentes del sector. Aunque la volvieron a pedir y su caso es objeto de análisis, la realidad es que Housers no puede actuar hoy día como plataforma de crowdfunding. La compañía se ha visto obligada a eliminar las siglas PFP (Plataforma de Financiación Participativa) de su denominación social, ya que esta abreviatura está reservada en exclusiva a aquellas entidades que hayan obtenido la preceptiva autorización. Su denominación social actual es Housers Global Properties.

La manera de funcionar de Housers resulta peculiar: los máximos directivos de Housers identifican presuntas ‘oportunidades’ de negocio –que ellos mismos seleccionan y promocionan en su web– y lo ofrecen a posibles ‘inversores’ (estudiantes, recién licenciados, jubilados, empresas, etc) que pueden invertir desde 50 euros para financiar uno de estos proyectos a cambio de una determinada rentabilidad basada en 1) las rentas que esos inmuebles pueden generar y 2) en la plusvalía que se pueda obtener en el futuro por su venta.

Los administradores de Housers deciden todo, desde qué proyectos son los que se financian a qué reformas se acometen para ponerlo en el mercado de alquiler y qué empresas realizarán las obras necesarias para poner las viviendas en estado de alquiler. Además también fijan el precio al que saldrá al mercado, se encargan de la selección del inquilino y, llegado el momento, cuándo y a qué importe se venderá el inmueble.

Con arreglo a la información actual que publica el Registro Mercantil, uno de sus socio-fundadores y consejero, Antonio Brusola, ha creado varias sociedades de responsabilidad limitada que respaldan los proyectos u ‘oportunidades’ -como define Housers- que se van publicando en la web.  En este caso, las S.L. son las que adquieren los inmuebles, ya sea un piso o un local comercial y los inversores en el momento de invertir su dinero se convierten en socios de la sociedad. 

Brusola aparece como administrador único de al menos 16 sociedades limitadas en el Registro Mercantil, es decir, es también promotor de varios proyectos (la venta de varios inmuebles) y por tanto controla su gestión y representación. Algo llamativo si nos atenemos al artículo 50 de la Ley de Fomento Empresarial que establece que “se entiende por promotor a la sociedad de responsabilidad limitada que vaya a emitir las participaciones sociales”.

Pero en otros casos la situación es más notoria: hay ocho sociedades (como la denominada Housers 0032 S.L.) cuyo administrador único es la propia “plataforma” Housers Global Properties, según datos del Registro Mercantil. Y todo esto a pesar de que el artículo 2 del artículo 52 señala que las plataformas de financiación participativa no podrán en ningún caso “gestionar discrecional e individualizadamente las inversiones en los proyectos de financiación participativa”. 

Mientras, los verdaderos dueños, los particulares que arriesgan su dinero, no tienen capacidad para decidir nada porque, según explica Housers en las condiciones legales publicadas en su web, “el inversor no tendrá acceso a la gestión de la sociedad en la que invierte”. 

Esto supone que los casi 30.000 usuarios de la plataforma, que han invertido ya cerca de 15 millones de euros, no pueden decidir prácticamente nada, no tienen ni voz ni voto en lo referente a lo que sucede con sus propiedades. Es más, la posibilidad que tiene el inversor de deshacer posiciones en una S.L es muy limitada ya que sólo puede salir con la venta del inmueble: no puede vender su participación, según han confirmado a idealista fuentes oficiales de Housers.

Conflicto de intereses

Los expertos consultados por idealista/news aseguran que “hay un claro conflicto de intereses”, a la vista del artículo 62 de la Ley de Financiación Empresarial. Antonio Brusola no puede ser consejero y apoderado de Housers al mismo tiempo que administrador único de varias S.L. creadas para comprar inmuebles. El administrador único es el representante de la sociedad y actúa en su nombre realizando todo tipo de acciones: pagos, adquisiciones, reformas de los inmuebles o, incluso, solicitar un préstamo hipotecario en nombre de la sociedad sin necesidad del visto bueno de los socios. Es decir, hace y deshace sin oposición.

Tanto es así, que en una entrevista para idealista/news, uno de los socios, Álvaro Luna, aseguró que Housers no tocaba el dinero de los inversores que va directamente a una plataforma llamada Lemon Way. Sin embargo, en los Términos y Condiciones de Housers se señala que esta empresa “ordena la liberación de los importes bloqueados en las cuentas de pago de los compradores en Lemon Way, a favor de las sociedades estructuradas, para su destinado al objeto de la oportunidad (el inmueble)”. Es decir, Housers como tal no gestiona el dinero pero sí de manera indirecta a través de sus filiales.

Una circunstancia no acorde a la Ley de financiación empresarial, a pesar de que excepcionalmente el artículo 63.2 permite a las Plataformas promover proyectos y publicarlos en su propia web. Esta posibilidad está muy limitada y la propia Plataforma está obligada a notificar a los inversores de manera clara cuáles son esos proyectos que, dentro de su propia página web, están promovidos por ella.

No obstante, los conflictos de intereses en las empresas son salvables. Pero si no se hace, suponen “para el órgano de administración de una sociedad, un caso de vulneración de parte de las normas y obligaciones que le corresponden para con la sociedad que gestionan y representan. Así, los socios pueden interponer acciones judiciales contra el administrador para exigirle responsabilidad.

Pero se pueden solucionar a través de autorizaciones, bien de la Junta de Socios a través del acta de la Junta General de Socios en que se aborde el tema de los conflictos de intereses. De este modo, los socios conocen y aprueban dicha situación. 

Desde Housers aseguran que están llevando a cabo los cambios solicitados por la propia CNMV, como son la presentación de nuevos promotores inmobiliarios ya sean personas físicas o jurídicas que no guarden relación con la firma para cumplir con el artículo 42 del Código de Comercio. Otro cambio que están haciendo es sustituir a Housers como administrador único de varias S.L., a través de la Junta de Socios. 

Además, fuentes oficiales de Housers señalan a idealista/news que están también inmersos en la aprobación dentro del expediente abierto con la CNVM de la política de conflicto de intereses. 

‘Sin pasaporte’ para operar en Portugal

En la entrevista que le hizo idealista/news a Álvaro Luna, éste aseguró que estaban inmersos en la obtención de la licencia correspondiente para operar en Portugal. No sólo querían captar inmuebles en el país luso, sino también inversores.

Sin embargo, este medio se ha puesto en contacto con la Comisión de Mercado de Valores portugués (CMVM) y aseguran que aún no hay un marco legal que regule las empresas de crowdfunding  inmobiliario, a falta de que se apruebe el régimen sancionatorio.