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En Housers no eres propietario, eres socio de una SL de la que puedes salir (solo) si se vende el inmueble

Inviertes 50 euros y ya eres propietario de un inmueble. Éste es el eslogan principal de Housers, una empresa que se autodefine como “la primera plataforma de ‘crowdfunding’ inmobiliario de España”. Sin embargo, la realidad es que quien invierte a partir de 50 euros en cualquiera de las sociedades creadas por Housers no pasa a ser propietario de un activo inmobiliario, sino que se convierte en socio de una sociedad limitada.

Y ser socio de una Sociedad Limitada es algo distinto a ser dueño de un piso o un local comercial. Significa, por ejemplo, que se puede ser dueño del 10% de la sociedad pero eso no equivale a ser propietario del 10% del inmueble. Si en la sociedad se realizan ampliaciones de capital y el socio no acude en su porcentaje, éste puede verse diluido por la entrada de nuevos inversores.

Aunque podría no ocurrir, Housers unilateralmente puede incrementar en un 25% el objetivo de compra de cada inmueble, como advierte en su web si decide buscar más capital (dinero) que valor tiene el inmueble. La consecuencia es que en el nuevo reparto de participaciones el dinero invertido inicialmente podría no corresponder con el porcentaje de participación en la sociedad porque se produciría una dilución de la participación, es decir, una pérdida de peso en la empresa. 

Premiada recientemente por el periódico Expansión como mejor nuevo modelo de negocio 2016 y por la revista Actualidad Económica como mejor Startup 2016, la compañía de inversión opera como una Plataforma de Financiación Participativa (PFP) desde hace casi dos años pese a no contar con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Con su agresiva estrategia de marketing de convertir en inversores a pequeños ahorradores que pueden ser ‘propietarios’ de un inmueble desde 50 euros –aunque inicialmente, cuando se lanzó la compañía en la primavera de 2015, la aportación mínima era de 500 euros–, más los 25 euros que ‘regala’ a los usuarios que traigan nuevos inversores, la firma ya ha captado más 15,4 millones de euros de más de 30.000 usuarios.

Estos inversores se convierten ‘ipso facto’ en socios de una de las sociedades limitadas propietarias de los inmuebles que Housers propone, compra, reforma y alquila, y de la que prácticamente la única salida es la venta del inmueble. Y esa venta no tendría por qué generar plusvalías si el inmueble se vende por debajo del precio que se pagó por él. Algo que durante la burbuja parecía impensable pero que en los últimos años hemos visto una y otra vez.

¿Qué riesgos tiene el accionista de una sociedad de Housers?

La propia compañía textualmente los determina en los Términos y Condiciones de uso: “el inversor 1) “reconoce que ha sido informado por Housers que la compra implica la asunción del riesgo de pérdida total o parcial del capital”; 2) “el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado” y 3) “el riesgo de falta de liquidez de la compra”. Asimismo, en aquellas oportunidades de compra estructuradas a través de una sociedad, 4) “el riesgo de no recibir dividendos” y 5) “de no poder influir en la gestión de la correspondiente sociedad”.

Además, la firma deja claro que el inversor no tendrá acceso a la gestión de la sociedad en la que invierte. Por lo general, son sociedades administradas por alguno de los socios de Housers, ya sea Antonio Brusola o Álvaro Luna o incluso por la propia matriz Housers Global Properties, que pueden vender la propiedad, hacer pagos, adquisiciones, reformas o solicitar una hipoteca en nombre de la sociedad sin necesidad del visto bueno del resto de los inversores. De ninguno.

¿Qué obligaciones tiene el inversor de cara a Housers?

En una entrevista para idealista/news Álvaro Luna, socio fundador de Housers, aseguraba que la compañía solo cobra sobre el beneficio obtenido: un 10% sobre el dividendo neto. Sin embargo, en los Términos y Condiciones la compañía obliga al inversor a pagar todas las tarifas, comisiones y gastos que sean aplicables a los servicios presentados por Housers a los compradores. 

Además, Housers hace recaer en el comprador la responsabilidad en el análisis de la inversión y le obliga a “realizar un análisis independiente de la oportunidad de compra publicada en la web de Housers”.

¿Qué pasa si algún proyecto no funciona?

Si alguna de las ‘oportunidades’ no funciona según lo esperado, son los propios inversores los que asumen el riesgo y la pérdida económica. Esto es, si la casa se vende por debajo de su precio, es el accionista de la sociedad propietaria quien pierde el dinero. Si el inquilino deja de pagar, es el inversor el que deja de percibir la renta. 

Housers, y las sociedades creadas para la gestión de cada uno de los inmuebles, no asumen pérdidas porque sus ingresos por gestión y comercialización están garantizados.

Y, aunque aseguran contar con una fianza de dos meses y un ‘colchón’ de cuatro meses más para hacer frente al posible impago del inquilino, la realidad es que un desahucio es un procedimiento que habitualmente se suele alargar más de 6 meses, sobre todo en el caso de las viviendas.

De hecho, el proceso de desahucio suele durar de media un año hasta que se consigue desalojar al inquilino moroso. Esto significa un mínimo de seis meses en los que los inversores dejarían de percibir su parte proporcional de la renta y se enfrentarían a posibles costes extraordinarios derivados del proceso judicial.

¿Qué responsabilidades tiene Housers?

Casi ninguna. Se libera de toda responsabilidad en el caso de que surja alguna disputa entre una de las sociedades limitadas y los socios. Pero además, se exime de cualquier obligación de indemnizar casi por cualquier motivo. La condición 7.5 de los Términos y Condiciones dice: “El comprador deberá mantener plenamente indemne a Housers de cualquier daño, incluyendo gastos de defensa jurídica, que pudiera sufrir como consecuencia de cualquier reclamación contra Housers derivada del incumplimiento por parte del comprador de sus compromisos frente a las sociedades o frente al resto de los compradores”.

Ni siquiera se hacen responsables de la información que facilitan a los inversores para que tomen sus decisiones. En el punto 8.4 de los Términos y Condiciones afirman que “Housers publicará en la web la información relevante que la sociedad suministre o que tenga conocimiento respecto de la Oportunidad, sin asumir por ello responsabilidad alguna sobre la veracidad, autenticidad, precisión u oportunidad de la información”. 

Es decir, no solo no responden de la información suministrada por terceros, tampoco de la elaborada por ellos mismos, a pesar de que prevén la elaboración de estudios de análisis de mercado, comparativas de precios y rentabilidades, revisar los contratos con profesionales o analizar los registros públicos como medida antifraude. 

Housers obliga a los inversores a hacer sus propios estudios para conocer la situación real de la oportunidad y, además, la aceptación de estas condiciones supone que en el caso de que la compañía cese su actividad se termine la relación contractual entre la empresa y el inversor, que no podrá reclamar cantidad alguna.

No se contemplan causas de resolución del contrato ni de responsabilidad por causa de incumplimiento de Housers, mientras que sí se establecen las causas por incumplimiento del comprador, su responsabilidad y causas de indemnización. Si se produce esta circunstancia, el inversor debe responder incluso por las costas de los abogados que se devengaran por ir contra él. Con este contrato, la empresa se blinda frente a sus usuarios / clientes / accionistas.

¿Cómo se puede salir de Housers?

La única salida a la inversión realizada por un accionista de Housers es la venta del inmueble en el que se haya invertido, según explicaron a idealista/news fuentes oficiales de la compañía durante una conversación telefónica. Esto supone que esta inversión sea mucho menos líquida y más difícil de recuperar que otros productos financieros como las acciones. 

Ni siquiera se permite vender la participación social a un tercero sin que lo autorice la compañía. Aunque Housers lleva meses anunciando la creación de un ‘Marketplace’ interno –es decir, un mercado secundario para la compraventa de participaciones en sus sociedades–, es muy difícil que lo puedan poner en marcha. Este modelo transaccional no es legal porque la CNMV aún no ha autorizado y regulado este tipo de mercado.

Fuentes consultadas por idealista/news aseguran que, más allá del marco normativo de las Plataformas de Crowdfunding, el regulador no permite que las participaciones sociales de una sociedad de responsabilidad limitada sean consideradas como valores negociables o instrumentos financieros, de acuerdo con la Ley 24/1988 del Mercado de Valores y sus normas de desarrollo. Pero, además, el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital las excluye del carácter de valores negociables.

Así pues, con la venta del inmueble como única opción real de desinversión, si en la transacción se generasen plusvalías, éstas se repartirían proporcionalmente entre sus accionistas conforme a sus porcentajes de participación. En caso de que el activo se venda por debajo de lo que se pagó por ella, los accionistas perderían total o parcialmente su inversión.

En un mercado alcista como el actual parece difícil que las cosas no vayan a salir bien, pero según una fuente consultada por idealista/news “esta mentalidad gobernó la burbuja inmobiliaria y miles de personas perdieron todo lo que tenían, sobre todo los que más creían en la fortaleza del ladrillo”.