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Cuidado con 'comprar' una casa por 50 euros: así funciona la plataforma de crowdfunding Housers

A la izda. Álvaro Luna y a la dcha. Tono Ferrusola
A la izda. Álvaro Luna y a la dcha. Tono Ferrusola
Autores: @pmartinez-almeida, Tânia Ferreira

Pones 50 euros, haces clic y ya eres ‘propietario’ de un piso. Al menos eso pone en los contratos de compraventa de las viviendas que se han adquirido a través de la plataforma de crowdfunding inmobiliario Housers, que se dedica a recaudar dinero de inversores anónimos para comprar inmuebles en el centro de las ciudades, a cambio de una determinada rentabilidad variable en función del activo. ¿Así de sencillo? Bueno, no tanto. Veamos cómo funciona.

Según sus fundadores, Tono Brusola y Álvaro Luna, Housers nació para “democratizar la inversión inmobiliaria y que todo el mundo tuviera acceso a tener un patrimonio”. Brusola es el CEO de la firma y el que aporta el conocimiento del mundo tecnológico, mientras que Luna es el experto en el mercado inmobiliario. En poco más de un año ya han conseguido captar 20.000 usuarios y unos 10.000 inversores, pese a no contar todavía con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que es el organismo que audita y da luz verde a este tipo de actividades.

Y, aunque es indudable que el incipiente mercado de la financiación colaborativa ha aportado un soplo de aire fresco al mercado de la vivienda –que tras la crisis vivía casi única y exclusivamente de las operaciones realizadas por grandes inversores–, es importante conocer que como toda inversión tiene sus riesgos. 

Aunque cualquiera puede invertir en el mercado inmobiliario a través del crowdfunding, no todo el mundo debería hacerlo: es importante tener unos mínimos conocimientos económicos y del sector inmobiliario para valorar correctamente en qué activos meter el dinero y así evitar desagradables sorpresas. 

De hecho, si algún proyecto no funciona según lo esperado, son los propios inversores los que asumen el riesgo y la pérdida económica. Esta posibilidad está registrada en los términos y condiciones que tienen que firmar al incorporarse a Housers, según explica Luna a idealista/news.

“La gran diferencia de Housers con otras plataformas es que hay sociedades limitadas detrás”, señala Luna. Es decir, que detrás de cada compra de un activo inmobiliario hay una sociedad limitada, lo que significa que el inversor que decide invertir 50 euros en un inmueble, compra una participación social de la sociedad limitada. 

En definitiva, el inversor particular se convierte en dueño en su parte proporcional de la sociedad y ésta es, a su vez, dueña del inmueble. Es más, en el área privada del usuario se cuelga el contrato de compraventa del inmueble donde aparece en la parte alícuota el nombre del inversor. 

Y puede ser propietario de una sociedad o de varias. Todo depende de cómo quiera repartir su dinero: puede invertir en una vivienda o en varias. Es él mismo el que invierte de forma activa a través de la web de Housers. 

De tal modo que los inmuebles no se pueden enajenar, ni vender o hipotecar si no se tiene mayoría de dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social en la Junta General de los socios. “Es un sistema muy rígido y seguro para los inversores”, asegura Álvaro Luna. 

Housers tampoco tiene el dinero de los inversores en su poder, sino que lo gestiona una entidad de pagos, Lemon Way, que funciona como un PayPal. La cuenta corriente del inversor se abre a través de Lemon Way, que es la empresa que estudia, valida la cuenta como si se abriera en una entidad financiera y aplica la normativa contra el blanqueo de capitales. Esta plataforma es luego la encargada de repartir las ganancias a los inversores. 

Así que el papel de Housers es el de un gestor. Identifican los inmuebles que consideran son oportunidades y cobran sobre el beneficio obtenido: un 10% sobre el dividendo neto. De momento, el portfolio de la compañía está lleno de viviendas y algunos locales, pero su objetivo es diversificar y tener también oficinas. También hay un solar en el centro de Madrid para levantar viviendas

Qué valoran en un inmueble a la hora de seleccionarlo

Actualmente la firma cuenta con 55 inmuebles que consideran “oportunidades”. Si buscan inmuebles para poner en alquiler, entonces seleccionan aquellos en los que sea sencillo encontrar un inquilino y que estén situados en una zona con mucha demanda de alquiler, esto es, en el centro de las ciudades. “Si se busca un inmueble para vender, los criterios son los mismos, procuramos que el inversor pueda diversificar una cartera y tenga de todo, así que miramos oportunidades tanto de alquiler como de venta”, añade Álvaro Luna. 

En su cartera de inmuebles hay un solar en el centro de Madrid para levantar viviendas. El importe no supera los 5 millones de euros, que es el límite máximo que fija la CNMV por proyecto. En este caso el inversor se convierte en copromotor, así que asume todos los derechos y obligaciones de un promotor tradicional. 

Cada proyecto (o sociedad limitada) cuenta con un fondo de maniobra sobre el monto total recaudado de entre un 3%-4% que responde a imprevistos. 

Los inmuebles seleccionados se publican en la plataforma durante un máximo de 15-20 días. Si al cabo de este tiempo, no se recauda el importe de la operación de compra, entonces el dinero obtenido se devuelve a los inversores. 

¿Qué rentabilidades medias se obtienen y cómo se tributa?

Housers asegura que no ofrece rentabilidades, sino que sólo estiman, pues son meros gestores. “Hacemos un estudio de mercado y son los inversores los que deciden invertir o no”, así que no facilitan rentabilidades medias. En cada inmueble se obtiene una rentabilidad neta (que puede ser del 3%) y luego además Housers ofrece información sobre la plusvalía que el inversor podría obtener en caso de venta del activo y en función de la inversión hecha.

Lo que sí cifran es la rentabilidad bruta acumulada durante la vida de la inversión que suele ser de unos cinco años: en alrededor de un 70%. 

En cuanto a la tributación, son dividendos lo que obtienen los inversores así que para Hacienda son rendimientos de capital inmobiliario y tributan por el IRPF. 

¿De qué manera se compran los activos?

Housers al ser una gestora tampoco realiza la compra del inmueble. Quien la hace es el constructor, promotor o la empresa que haga la reforma del activo. A veces también trabajan con inmobiliarias que ceden a Housers la exclusividad. El objetivo es que todo proyecto esté suficientemente atado para que no se pueda comercializar a terceros en los 15-20 días que se tarda en recaudar el importe de la operación. 

¿Cuál es el perfil del inversor tipo?

Está por un lado el inversor profesional que ya ha invertido en bolsa o en productos financieros. Y, por otro lado, está el inversor que no entiende de inversión pero que conoce el mercado inmobiliario. “A esa gente que quiere invertir en inmobiliario pero que no tiene capital suficiente para hacerlo, le damos la posibilidad de que invierta con una inversión mínima de 50 euros”, asegura Luna. La inversión media está en 800 euros. 

La inversión diaria de la compañía ha pasado de 300 euros al mes en julio de 2015 (cuando arrancó la firma) a una inversión de 80.000 euros diarios en un año.   

¿Cuál es el perfil del inquilino en las viviendas compradas por los inversores?

El perfil es el del profesional, no el de familias. Solemos buscar viviendas céntricas y en buenas ubicaciones que respondan a las demandas de profesionales españoles o que vengan desplazados de otros países. “De la comercialización se encargan las inmobiliarias pues aún no nos encargamos nosotros de ello, pero está contemplado dentro del ‘business plan’”, comenta Luna.

¿Qué pasa si un inquilino deja de pagar? 

Si un inquilino deja de pagar la compañía de crowdfunding tiene previsto un colchón financiero para cubrir 4 meses de rentas en cada inmueble. Por otro lado, exige dos meses de fianza por adelantado a todos los inquilinos. Además, un inquilino cuando deja de pagar se procede de manera legal con todos los mecanismos para desahuciarle. Pero, ojo, el proceso de desahucio por vía judicial suele durar de media seis meses.