El mapa de la regulación de los pisos turísticos: cómo se encuentra en las principales ciudades

El turismo supone para España una de sus mayores fuentes de riqueza. En 2017 recibió casi 82 millones de turistas internacionales que gastaron en el país 60.156 millones de euros, según datos del Banco de España. El lugar donde se hospedan ha crecido también y en 2016, por primera vez, las plazas en viviendas turísticas (362.493) superaban las plazas hoteleras (330.258), según datos de Exceltur.

Las grandes ciudades están viviendo el fenómeno de los apartamentos turísticos de forma dispar. Las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencia en materia de turismo, han establecido algunas reglas de juego sobre un mercado que dejó de ser incipiente para ser una actividad cada vez más asentado.  El panorama legislativo, en constante adaptación, está respondiendo al fenómeno de viviendas turísticas. Estas son las regulaciones de las principales ciudades españolas:

Madrid

El Ayuntamiento está preparando el futuro Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje en la capital española con el objetivo de que a los propietarios que alquilen su piso más de 90 días al año se les exija una licencia urbanística que irá ligada a una serie de requisitos, los mismos que rigen para los negocios de hospedaje, al considerarse por el Ayuntamiento una actividad económica.

Se exigirá, entre los requisitos, que los alojamientos turísticos ubicados en el distrito centro y los barrios aledaños tengan un acceso independiente desde la calle, como un establecimiento hotelero. Según los cálculos de José Manuel Calvo, delegado de Desarrollo Urbano del Consistorio, con esta exigencia "el 95% de las viviendas que operan como tales ya no podrán operar". 

El plan especial de alojamientos turísticos, que plantea en su borrador dividir la ciudad en cuatro áreas, prevé aprobarse definitivamente en Pleno en los meses de noviembre o diciembre.

Mientras se redacta y aprueba el nuevo plan especial, la Junta de Gobierno aprobó el pasado mes de enero una moratoria para suspender por un año, con posibilidad de prórroga a otro más, la concesión de licencias a edificios residenciales del distrito centro y barrios aledaños que quieran cambiar su uso a otra modalidad de hospedaje. La moratoria en la concesión de licencias no afectaría a los propietarios que quieran alquilar sus alojamientos por menos de 90 días.

Palma de Mallorca

A partir del mes de julio los propietarios de un piso o apartamento situado en Palma no podrán alquilar su vivienda a turistas; prohibirá definitivamente los pisos turísticos en toda la ciudad.

La propuesta inicial de delimitación del alquiler vacacional se aprobará definitivamente en el Pleno del mes de julio, coincidiendo con el levantamiento de la moratoria previamente establecida. En ese momento, Palma solo permitirá el arrendamiento a viajeros en las viviendas unifamiliares (casas aisladas o chalés) excepto los situados en suelo rústico protegido, en el entorno del aeropuerto y en áreas de uso no residencial como los polígonos industriales.

Cabe recordar que el pasado verano el Gobierno balear puso en marcha la ley autonómica de alquiler turístico 6/2017, una ampliación de la Ley de turismo8/2012, y con la que introducía multas de hasta 400.000 euros a las empresas que anunciaran inmuebles sin número de referencia que garantizase su legalidad. 

Barcelona

Fue la que marcó el precedente en cómo controlar los establecimientos turísticos. El 6 de marzo de 2017 entró en vigor el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat). Con esta normativa se establecían cuatro zonas en la ciudad para distribuir la oferta de establecimientos turísticos: en la zona 1, que abarca gran parte del casco histórico, no se darían nuevas licencias y todos aquellos pisos que cesasen su actividad no serían repuestos. En la zona 2, solo se otorgaban si otro proyecto cesaba previamente, y las zonas 3 y 4, en el extrarradio, crecerían con límites.

San Sebastián

El 27 de marzo entró en vigor la Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico.

La Ordenanza hace una división de la ciudad en tres zonas diferenciadas. La zona A -saturada-, que abarca la Parte Vieja y donde no se concederán más licencias; zona B -alta demanda-, que comprende el Ensanche oriental de la Parte Vieja, Centro, Gros y Amara hasta Pío XII, parte de Egia y del Antiguo, donde los pisos turísticos deberán estar en primera planta, con usos no residenciales iguales o inferiores a 250 metros cuadrados, además de un piso turístico en plantas altas por cada seis alturas; y la zona C, que se refiere al resto de la ciudad, donde se flexibilizan las condiciones hasta los 350 metros cuadrados de usos no residenciales y dos pisos turísticos por cada seis plantas en altura.

Entre otros, la ordenanza establece y limita el número de pisos por edificio, pone condiciones de habitabilidad, de ocupación de la vivienda, de metros cuadrados mínimos.

Bilbao

El Ayuntamiento de Bilbao aprobó el pasado mes de enero la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que afecta a la regulación del uso de los alojamientos turísticos; se estableció la medida de limitar los pisos turísticos a las primeras plantas de los edificios o en los bajos, para aislarlos del resto de vecinos.

En los barrios adscritos al ámbito del Plan de Rehabilitación del Casco Viejo y al Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de Bilbao La Vieja, solamente está permitida la instalación de una única actividad de uso turístico en todo el edificio, bien sea vivienda turística, hotel, habitación o cualquiera de las otras tipologías reguladas por el Plan General de Ordenación Urbana.

Valencia

Hace tan solo una semana se aprobó la nueva Ley de Turismo y Hospitalidad de la Generalitat Valenciana, con la que los ayuntamientos recuperaban el control de este tipo de viviendas. A partir de ahora, todos los propietarios que quieran inscribir sus viviendas como turísticas tendrán que obtener el permiso previo del Ayuntamiento correspondiente, lo que implicará que los nuevos pisos turísticos queden limitados prácticamente solo a los bajos y las primeras plantas.

Según han informado en el Ayuntamiento de Valencia, en aquellos edificios donde previamente se haya autorizado la coexistencia de viviendas particulares con viviendas turísticas, estas últimas no podrán ubicarse en la misma planta o por encima de viviendas particulares (uso residencial).

Asimismo, se ha aprobado la suspensión cautelar de licencias turísticas a partir del 26 de febrero de 2018, en todos los barrios de Ciutat Vella, que se mantendrá en vigor hasta que se apruebe la exposición pública del Plan Especial de Protección de Ciutat Vella, en el que se plasmarán los detalles del nuevo planeamiento y la suspensión de licencia se adaptará a lo establecido en dicho plan.