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El precio del alquiler crece más rápido que el de venta: cómo han cambiado en los últimos años

El mercado de la vivienda evoluciona de distinta manera si hablamos de venta o de alquiler. A nivel nacional, los precios de los arrendamientos subieron un 14,5% interanual frente al 7,7% del incremento de los precios en venta, según datos del tercer trimestre del año ofrecidos por idealista. Mientras, Madrid y Barcelona mantienen su particular comportamiento, aunque en ambas capitales se denota cierta fatiga de los alquileres.

Los precios del alquiler y de la compraventa de viviendas en España han evolucionado a distinta velocidad en los últimos cinco años después de pasar lo peor de la crisis económica. El porcentaje de crecimiento de los alquileres en España ha evolucionado por encima de los dos dígitos desde hace dos años, alcanzando en el tercer trimestre de 2018 los 10,6 euros/m2 de media nacional, con un incremento del 14,5% interanual.

Si nos fijamos en la evolución de los precios de los alquileres, el mercado del arrendamiento se ha recuperado más rápido que el mercado de la compraventa. Cuando los precios de venta aún registraban evoluciones interanuales en negativo, los alquileres ya evolucionaban por la senda positiva, con subidas medias del 3%. Pero no fue hasta el tercer trimestre de 2016, cuando el alza empezó a ser de dos dígitos a nivel nacional.

Entre julio y septiembre de ese año aumentó un 14,3% interanual, y de ese porcentaje no ha bajado en nueve trimestres consecutivos. La mayor subida se produjo en el cuarto trimestre de 2016, cuando llegó al 18,1% interanual de incremento, y pasar a 8,4 euros/m2 de media, frente a los 7,1 euros/m2 de octubre a diciembre de 2015.

Las ciudades más activas en el último trimestre fueron San Sebastián (17,1%), Valladolid (14,7%), Almería o Ávila (ambas con 13,1%). Los precios más altos por capitales de provincia, aparte de Madrid y Barcelona, están en San Sebastián (15,6 euros/m2), Palma (12,6 euros/m2), Bilbao (11,9 euros/m2) o Las Palmas de Gran Canaria (11,3 euros/m2).

Mientras, a la compraventa le ha costado más salir de la crisis a nivel nacional. Hasta el primer trimestre de 2017, la evolución interanual de precios mantuvo una senda negativa cayendo hasta los 1.513 euros/m2 de media. Desde entonces y por seis trimestres consecutivos, la evolución de los precios de salida en la venta de viviendas usadas ha cambiado al verde para ir creciendo de menos a más y alcanzar el 7,7% entre julio y septiembre de este año y quedarse en los 1.713 euros/m2.

Junto a Barcelona (4.380 euros/m2) y Madrid (3.827 euros/m2), San Sebastián (4.355 euros/m2) siguen siendo las tres ciudades más caras de España. Completan el top 5 en venta Palma (2.910 euros/m2) y Bilbao (2.945 euros/m2).

Barcelona vive una tendencia a la baja

La situación del mercado de la vivienda en Barcelona es drásticamente diferente al marco por el que evoluciona el mercado nacional. De hecho, la Ciudad Condal ha sido hasta un indicador fiable que adelantaba la tendencia que luego podríamos ver a nivel estatal. Sin embargo, la actual situación política en Cataluña está marcando la evolución del mercado, tanto en alquiler como en compraventa, hacia una caída y moderación de los precios.

Durante el tercer trimestre de este año, los precios del alquiler cayeron un 5,5% interanual, para quedarse en 17,3 euros/m2, después de marcar máximos entre julio y septiembre de 2018, con 18,3 euros/m2. De hecho, el precio de los alquileres en Barcelona lleva cuatro trimestres seguidos de caídas.

Sin embargo, la ciudad catalana fue la primera que registró repuntes significativos en el porcentaje de evolución de los alquileres desde el segundo trimestre de 2015, con casi un año de diferencia frente al dato nacional.

En cuanto a los precios de salida a la venta de viviendas de segunda mano, el último trimestre cerró con 4.388 euros/m2, apenas una subida interanual del 1,2%, la más baja de los últimos cinco años. Apenas un año antes, la evolución llegaba a con incrementos de dos dígitos, y todo parecía indicar que el precio de la vivienda iba a toda vela.

Barcelona parecía retomar la velocidad de crucero después de salir de los números rojos en 2013, mucho antes que el resto del país. Pero todo se freno a comienzos de este año.

Madrid repunta en ventas y el alquiler está cerca de tocar techo

La capital también sufre su evolución particular en cuanto a los precios de venta y de alquiler. Madrid vuela, como su slogan del Metro, y desde comienzos de año los precios de venta de las casas crecen por encima del 20%. De hecho, los precios han alcanzado los 3.834 euros/m2 de media. En el último año, los precios de venta crecen más rápidos que los de alquiler, que llevaban hasta el tercer trimestre de 2017 con siete trimestres seguidos con incrementos de dos dígitos.

Pese a que los alquileres en la capital han mostrado un crecimiento ralentizado desde finales de 2017, han tocado máximos entre julio y septiembre de este año, con 16,4 euros/m2, unos precios del arrendamiento que Madrid no había visto ni durante el boom inmobiliario.

La falta de una oferta adecuada a la demanda creciente de viviendas en alquiler está suponiendo que las rentas de los alquileres suban y suban, aunque en la evolución parece intuirse que están cerca de tocar techo, con crecimientos más moderados.