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Cómo afecta legalmente al inquilino la derogación de la reforma del alquiler

Autor: Legálitas (colaborador de idealista news)

La derogación del Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicada el pasado jueves, 24 de enero de 2019 en el Boletín Oficial del Estado, ha dejado una serie de dudas a los inquilinos y caseros que vayan a firmar un contrato o lo hayan firmado en las pasadas semanas. 

Actualmente, vuelve a estar vigente la ley anterior Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, cuya reforma más importante se llevó a cabo con la Ley 4/2013 de 4 de junio.

No obstante, deberás prestar especial atención si firmaste un contrato después del 19 de diciembre de 2018, fecha en la que entró en vigor el Real Decreto Ley y mientras ha estado vigente, debes saber que tu contrato de arrendamiento se regirá por el Real Decreto Ley actualmente derogado.

¿Cuáles eran las nuevas medidas que incorporaba este real decreto?

Si eres inquilino y firmas tu contrato ahora, tras la derogación, tienes derecho a que el casero prorrogue el contrato hasta tres años. Estamos en los tres años de prórroga forzosa y la tácita reconducción queda en un año. 

El Real Decreto derogado establecía que el arrendatario pudiera permanecer en la vivienda hasta cinco años (y siete si el casero era una empresa). Es decir, junto con tu casero, podías pactar libremente la duración del contrato, y si no lo hacías, se entendía que la duración del contrato era de un año con la posibilidad de prorrogarlo hasta cinco años, en lugar de tres.

Había una excepción respecto a lo anterior y era que, transcurrido el primer año de contrato, el propietario comunicara que necesitaba la vivienda para vivir él o ella, o bien para sus familiares más cercanos, y destinara la casa a su vivienda permanente.

De lo contrario, si no se daba esa situación, se habría prorrogado el contrato durante cinco años. Pasados estos años, si ni el arrendador ni el arrendatario comunicaban que no querían renovar el contrato, este se prorrogaba otros tres años más, a diferencia de lo que sucedían antes del Real Decreto Ley y vuelve a suceder ahora tras su derogación que, si transcurridos los tres años ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará tan solo un año más.

En cuanto a la fianza, con el Real Decreto Ley seguía siendo obligatorio depositar un mes del alquiler como tal, pero se incluían limitaciones para proteger a los inquilinos y solo se podían exigir como garantías adicionales a la fianza aquellas cuya cuantía no superara dos meses de renta, salvo que se tratara de un contrato de larga duración.

 Ahora tras la derogación volvemos al sistema anterior en que las garantías adicionales a la fianza no están limitadas, sino que dependen del acuerdo de las partes.

Igualmente ha quedado sin efecto lo que establecía el Real Decreto Ley respecto a que los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato no correrían a cargo del inquilino sino del arrendador cuando este fuera una persona jurídica, salvo cuando fueran servicios que hubieran sido contratados por iniciativa del inquilino.

En cuanto a la actualización de la renta la regulación es similar en ambas normativas, es decir, solo se puede revisar la cuantía de tu alquiler si así se ha pactado. En el caso de que tu casero y tú hayáis acordado una revisión sin especificar cuánto, esta debe ser acorde al Índice de Competitividad que publica el INE. La única diferencia es que con el Real Decreto en los contratos de arrendamiento de renta reducida (la inferior a 600€), de hasta cinco años de duración, el incremento producido no podía exceder del IPC.

¿Qué pasa si he firmado un contrato durante los días que estuvo en vigor el decreto ley ahora derogado?

Al contrato firmado durante el período en el que estuvo vigente el Real Decreto Ley derogado, al regirse por él, le seguirán siendo de aplicación las medidas indicadas, como que el contrato se pueda alargar hasta cinco años en lugar de tres.

En esta situación, ni el arrendador ni el arrendatario podrán cambiar la ley por la que se rige el contrato, aunque quisieran que se rigiera por la ley actual, (a menos que de mutuo acuerdo firmaran un nuevo contrato). Incluso si el casero quisiera volver a la vivienda antes de los cinco años, la única manera de recuperarla sería, una vez transcurrido el primer año, alegar que la necesita para sí o sus familiares cercanos, y ocuparla en el plazo de 3 meses. Si no lo hiciera, el inquilino podría pedir volver a la vivienda e incluso una indemnización por los daños y perjuicios que le haya ocasionado tener que marcharse antes de tiempo.

Si te ha quedado alguna duda, por ser lector de Idealista, Legálitas te ofrece una consulta gratuita con un abogado experto en derecho inmobiliario.