El reloj inmobiliario de la vivienda en las 10 grandes ciudades: esta ha sido su evolución desde el boom

La Ciudad Condal es la más cara de España para comprar casa actualmente y está cerca de completar el ciclo inmobiliario, aunque por debajo de los precios alcanzados en plena burbuja (1T 2007 - 4.732 euros/m2). La vivienda en Barcelona llegó a caer desde máximos más de un 35% en 2013, pero fue la primera en empezar a ver la recuperación. Pese a los incrementos de dos dígitos en 2016 (14,3%) y 2017 (10,5%), parece que el ciclo inmobiliario en Barcelona duda entre alcanzar la fase expansión o volver al periodo de desaceleración, aunque apoyado por una demanda cada vez mayor.

La capital se encuentra a un ritmo sostenible para llegar a precios máximos de la vivienda. Su crecimiento de los últimos años, por encima de los dos dígitos en 2017 (12,5%) y 2018 (17%) lo han dejado apenas un 3,5%-4% por debajo de lo alcanzado en pleno boom inmobiliario. Madrid ‘despertó’ más tarde que Barcelona de la crisis, pero en los últimos años la capital mejora en el crecimiento y parece afrontar decididamente la fase de expansión.

La capital balear es la ciudad que se encuentra en lo más alto del ciclo expansivo de la vivienda de las ciudades analizadas. Ya supera los precios alcanzados de la burbuja inmobiliaria y en el último año ya se encuentra un 22% por encima de 2007, después de tres años de incrementos por encima de los dos dígitos. 2017 marcó su mayor crecimiento interanual (29%), y en 2018 estuvo más moderado dentro del aumento.

La capital vizcaína se encuentra lejos de los precios máximos alcanzados en plena burbuja inmobiliaria (4T 2007 - 3.983 euros/m2), y aún se encuentra 26% por debajo de su precio más alto. La ciudad vasca es un claro ejemplo de aquellos llamados ‘brotes verdes’ de la economía 2010. Después de registrar caídas en 2008 y 2009, de repente en 2010, el precio se recuperó un 3,3%, y el reloj volvía a la fase de crecimiento. Sin embargo, el hundimiento fue tremendo y acumuló seis años consecutivos de descensos interanuales. Bilbao volvió al crecer apenas en 2017 (4,8%) y en 2018 el aumento fue todavía más moderado (2,2%).

La ciudad andaluza es uno de los paladines de la recuperación de la vivienda. Lleva ya cuatro años de crecimiento, y se mantiene aún lejos de los precios de la burbuja inmobiliaria. Mientras en 2015 y 2016, las subidas fueron moderadas, tras una caída de los precios superior al 37% desde máximos, en 2017 y 2018 los incrementos han superado los dos dígitos.

La crisis en la capital hispalense ahondó hasta un 43% de los precios del boom. Y prácticamente hasta 2018, la vivienda no ha recuperado los vientos favorables.  Pese a la mejoría de 2016 (3%), al año siguiente los precios decayeron mínimamente, y solo el pasado año repuntó más del 10,8%. Sevilla se ha visto superada por Málaga como la ciudad más cara de Andalucía.

La ciudad más grande de las Islas Canarias es otra de las urbes de moda para el sector. En los dos últimos años, acumula un crecimiento progresivo de dos dígitos, y ha pasado de estar un 34% por debajo del precio del boom, a estar un 11,1% menos que los precios máximos, con un crecimiento paulatino de la demanda.

Valencia es la tercera ciudad más poblada de España, pero si nos fijamos en el precio de sus casas cae a la octava posición. La crisis de la vivienda fue grave, cayendo los precios desde máximos hasta un 49,5% entre 2007 y 2014. A partir de ahí, comenzó a crecer lentamente, hasta que en 2017, el incremento se fue a los dos dígitos. Una ciudad con recorrido de crecimiento cuando aún está un 30,4% por debajo del boom.

La ciudad aragonesa ha sido la ciudad que más ha caído de las 10 capitales más importantes de España. Acumuló entre 2007 y 2017 una caída del 56,8% desde los máximos alcanzados en el boom, con descensos de dos dígitos durante cuatro años seguidos (2011-2014). Poco a poco está caminando hacia terreno positivo, con espacio para el crecimiento.

La capital murciana es otra de las grandes capitales a la que le está costando recuperar el ritmo inmobiliario. Cuando parecía que en 2015 iba a recuperar el curso del crecimiento, con un leve incremento del 0,85%, y un 34,7% de caída de precios frente al boom, el 2016 se llevó se llevó un serio varapalo con caídas de precios del 21,4% interanual. Entre 2017 y2018 ha recuperado ritmo, aunque sigue hasta un 47% por debajo de máximos.