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Las imprecisiones y omisiones de la nueva web de alquiler que ha creado el Ministerio de Fomento

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Autor: Juanjo Bueno (colaborador de idealista news)

El Ministerio de Fomento ha creado una web propia sobre el alquiler de viviendas. La plataforma, además de aportar toda la información estatal que en materia de alquiler puede interesar al ciudadano, da a conocer las principales novedades del Real Decreto-Ley 7/2019, que ha reformado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, y que entró en vigor el pasado mes de marzo.

Sin embargo, algunos expertos han alertado de las imprecisiones y omisiones que presenta la nueva web, y que puede dar lugar a errores de interpretación por parte del arrendador y arrendatario.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especialista en Derecho Inmobiliario, desgrana los errores más graves que encierra esta web, bautizada como 'Alquila bien, ¡es tu derecho!'

Para empezar, considera que no es acertado decir que “El contrato que no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad solamente es oponible a terceros por el plazo de duración de los 5 años para persona física o 7 si es persona jurídica. Transcurrido dicho plazo, el contrato deberá estar inscrito en el Registro para que sea oponible a terceros”.

Según este experto, el arrendador no tiene por qué ser necesariamente un propietario, sino que puede ostentar un derecho de goce sobre la vivienda que se ceda en arrendamiento en virtud de otros derechos reales distintos al de propiedad (usufructuario, superficiario, etc.). “En estos casos”, manifiesta Fuentes-Lojo, “tal como dispone el artículo 13.2, el arrendamiento se extingue automáticamente con la extinción del derecho de uso del arrendador, sin necesidad de respetarse el plazo mínimo del artículo 9”. En consecuencia, en caso de resolución del casero, el inquilino no tiene derecho al plazo mínimo.

Recuperación de la vivienda alquilada

La web también hace referencia a la posibilidad que tiene el arrendador, cuando sea persona física, de recuperar la vivienda antes de que acabe el contrato, sólo si la necesita para él mismo o para un familiar en primer grado (padres, hijos y cónyuge). Sin embargo, mantiene Fuentes-Lojo, “la causa de necesidad solamente opera si el inquilino está en prórroga legal, no en plazo contractual”.

Esto es, la extinción del contrato por causa de necesidad es una figura de denegación de la prórroga legal, lo que significa que solamente opera cuando el contrato esté en prórroga legal, y no en plazo contractual. Por ejemplo, si se pacta una duración de 4 años de contrato, durante ese tiempo el contrato está en plazo de duración contractual y el arrendador no puede extinguir el contrato por causa de necesidad, ya que debe respetar el plazo pactado al que se ha vinculado voluntariamente.

Pero transcurrido dicho plazo pactado, el contrato entrará en prórroga legal obligatoria para el arrendador hasta los 5 años si es persona física, y en su caso, finalizada esta prórroga, entrará en juego la prórroga legal tácita por 3 años más si ninguna de las partes notifica su voluntad de dar por extinguido el contrato en los plazos legales de aplicación. “Durante todo este tiempo, el contrato está en prórroga legal y no plazo contractual, por lo que el arrendador persona física -si es persona jurídica nunca puede operar la extinción por causa de necesidad- sí que puede hacer valer la causa de necesidad para que se deniegue la prórroga legal”, argumenta el abogado.

La web de alquiler de Fomento también manifiesta que “se facilita que el afectado -en referencia al propietario- por un incumplimiento contractual en materia de alquiler pueda acudir al procedimiento de juicio verbal. Se permite así acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidades que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene menores costes económicos y es más ágil que el juicio ordinario”.

Sin embargo, esta aseveración obliga a una puntualización. Y es que, el nuevo criterio de cuantía que establece el nuevo redactado del art. 249.1.6ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) no opera cuando la reclamación consiste en el impago de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario. “Esta demanda continuará tramitándose siempre por juicio verbal conforme a lo dispuesto en el art. 250.1.1ª de la LEC, que no se ha modificado con la reforma”, explica Fuentes-Lojo.

Pongamos un ejemplo: si la renta que debe el inquilino a su casero es de 10.000 euros, la demanda se podrá tramitar por juicio verbal, mientras que si es el arrendador quien debe la devolución de la fianza por dicho importe, el inquilino tendrá que acudir al juicio ordinario ya que el importe supera los 6.000 euros.

Capítulo aparte es el límite de garantías que establece la reforma de la LAU, y que la “site” de Fomento refleja de la siguiente manera: “Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato”.

En realidad, esta limitación de garantías no opera cuando el plazo es de más de 5 o 7 años, según el caso. “Para este supuesto, y en aras de fomentar el alquiler de larga duración, hay libertad de pacto en cuanto a las garantías a exigir”, razona el experto. Así pues, el depósito o aval que el casero puede exigir si el plazo pactado supera los 5/7 años no tiene límite de cuantía, pudieron ser, por ejemplo, superior a tres meses.   

La irretroactividad en la vivienda turística

Esta nueva web tampoco define con exactitud el fenómeno de los pisos turísticos, que desde la nueva ley permite que las comunidades de propietarios limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

“Estos acuerdos de la comunidad en ningún caso tendrán efecto retroactivo, es decir, no se aplicaría a aquellas viviendas que ya estuviesen desarrollando la actividad con todas sus autorizaciones administrativas y requisitos legales aplicables”, dice la “site” de Fomento.

Para el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformada por el Real Decreto- Ley 7/2019, solamente dice que los acuerdos adoptados a este respecto no tendrán efectos retroactivos, pero no concreta en qué consiste en el caso concreto dicha irretroactividad.

A este respecto, según este especialista en Derecho Inmobiliario, deberán ser los tribunales quienes fijen un criterio al respecto a falta de definición de la ley, existiendo varias tesis jurídicas posibles por las que se pueden decantar, que son las siguientes:

  1. El acuerdo no vincula a quien ya ejercía dicha actividad que ahora se prohíbe.
  2. El acuerdo no vincula a quien, si bien aún no ejercía dicha actividad, ya había solicitado la habilitación administrativa para ello.
  3. El acuerdo no vincula tampoco a quien tenía una mera expectativa de uso y cuando adquirió la vivienda no existía esta limitación de uso.

“Sin ir más lejos, en Cataluña, y respecto de la normativa catalana de Propiedad Horizontal, el Tribunal Superior de Justicia se ha decantado por la tercera opción, siempre que evidentemente el propietario afectado se haya opuesto al acuerdo en plazo y forma”, concluye Fuentes-Lojo.