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Seguridad jurídica, demanda y precio, los indispensables de las promotoras para levantar vivienda

Gtres
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Promover sí, pero no a toda costa. Las promotoras inmobiliarias están aprovechando el buen ciclo que atraviesa el sector en los últimos años para cumplir con sus planes de negocio y si bien las previsiones dicen que este momento de bonanza durará algunos años más, cualquier paso que dan estos gigantes está milimétricamente estudiado. Es por este motivo que para decidir dónde levantarán vivienda estas compañías y asegurarse de que su proyecto será un éxito se lleva a cabo un proceso de estudio, en el que factores como la seguridad jurídica, la demanda o el precio juegan un papel primordial en esta ecuación.

Las principales promotoras inmobiliarias de España, entre las que se encuentran gigantes como Neinor Homes, Aedas Homes o Vía Célere, además de otras especializadas en segmentos como el lujo, como iKasa, han puesto como primer factor la seguridad jurídica. No cambiar las reglas del juego es un factor determinante para que se levante vivienda en una población en concreto, algo que ha llevado a que muchos grupos eliminen a Barcelona de sus planes en estos momentos, debido a la nueva regla impuesta por Ada Colau que consiste en la obligación de destinar un 30% de la promoción a VPO.

“Más allá del ámbito más puramente económico, aunque muy relacionado con él, también es necesario valorar la relación con la administración pública en cada localidad. Una regulación estable es un factor a favor de elegir una determinada ciudad para un proyecto inmobiliario, al igual que la velocidad de los ayuntamientos para la concesión de licencias. Los retrasos en las mismas suponen incrementos en los costes del proyecto y, además, provocan mayores esperas en los compradores de vivienda, algo que puede ser un elemento disuasorio para la demanda”, explica Teresa Marzo, directora general de negocio de Vía Célere.

“Es indispensable conocer el funcionamiento de la administración pública correspondiente (ayuntamientos), ya que es bien conocido que en algunas plazas los plazos para la obtención de licencias son enormes. Tener cierta seguridad política y jurídica, es también importante para decidir emprender un proyecto inmobiliario en una plaza o en otra”, explican desde el departamento de promoción de iKasa.

Promotoras como La Llave de Oro, que opera principalmente en Cataluña, Metrovacesa, Neinor Homes o Aedas Homes (estas tres últimas que levantando vivienda por toda España), también consideran la seguridad jurídica un criterio decisivo.

Y es que un factor como este puede hacer que el negocio promotor se frene en seco en una ciudad. Según los últimos datos disponibles facilitados por el Ayuntamiento de Barcelona, hasta el pasado julio solo recibieron 64 solicitudes de licencias de obras para bloques residenciales con más de 600 m2, los que están obligados a reservar el 30% de vivienda social. Esta cifra es un 72% inferior a la del mismo periodo del año anterior, cuando se solicitaron 234 licencias.

El escaso número de solicitudes confirma los presagios de promotores y abogados urbanísticos, que preveían un parón de la actividad por una medida que consideran que genera inseguridad jurídica y que ya ha sido recurrida ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Demanda y precio

Las promotoras levantarán vivienda siempre y cuando tengan la certeza de que alguien la querrá comprar. Es por eso que la demanda real de vivienda en una población es un factor lo suficientemente decisivo como para emprender un proyecto o no.

“Lógicamente, el primer factor que hay que tener en cuenta antes de seleccionar una ciudad para comenzar un proyecto residencial en ella es la demanda que existirá para el mismo. Para calcularla debemos tener en cuenta múltiples factores, como la población (a mayor población más demanda potencial), el poder adquisitivo (que tiene que ser adecuado al producto ofertado) o los servicios que existan en el área (una amplia oferta de ocio y servicios vuelve más atractivo un determinado barrio y, por tanto, incrementa la demanda). Teniendo todo ello en cuenta, junto a otros factores, realizamos un estudio sobre la rentabilidad y viabilidad de un proyecto antes de adquirir el suelo para edificarlo”, asegura Marzo de Vía Célere.

Para iKasa, es necesario que sea “una zona con una demanda real de vivienda, que esté en consonancia con la oferta existente (es decir, que no haya sobreoferta) y donde iKasa pueda aportar un valor diferencial frente a los demás que haga que su proyecto sea un éxito. Es importante hacer un estudio de demanda para conocer qué quiere la gente. Es obvio que la gente busca vivienda en zonas fundamentalmente con buenas comunicaciones y servicios (colegios, comercios, espacios deportivos, espacios verdes…)”.

En el caso de La Llave de Oro, “nuestro único criterio para decidir si entramos en una población o no es que haya demanda acreditada”, explica Ferrán Marsá, consejero delegado de la promotora. “A partir de ese factor vemos si encaja el proyecto en precio o no”, sostiene el directivo.

Para Neinor Homes, el precio y la demanda también forman parte de sus ‘indispensables’ para promover, si bien tiene su propia fórmula. “En líneas generales, podemos decir que siempre han existido tres factores que influyen a la hora de obtener éxito con la puesta en marcha y comercialización de un proyecto residencial, como son micro localización, producto y precio”, asegura Mario Lapiedra, director general Inmobiliario de Neinor Homes

“En este sentido, conviene precisar que, si bien en un momento anterior del ciclo era suficiente con acertar con dos de estos factores, en estos momentos cada vez es más importante acertar con todos ellos, estudiando aún más en detalle la demanda de la zona, con producto y precio ajustado a sus necesidades”, sostiene Lapiedra.

Más requisitos

Además de los ya nombrados y en los que coinciden todas las promotoras, cada una tiene su propio libro de estilo en el que ha anotado cuales son los factores que deben tener en cuenta. Para Vía Célere, también importan claves como la disponibilidad y precio del suelo; la capacidad de mano de obra y coste de construcción o los requisitos de financiación.

“En muchos núcleos urbanos donde existe una gran demanda de vivienda, y por tanto una gran demanda de suelo por parte de las promotoras, también hay una profunda escasez de terrenos, lo cual supone que los precios son más elevados. Ante esta situación, de nuevo, es necesario analizar el coste que supondría adquirir ese suelo, cómo repercutirá en el precio final de las viviendas y si ello encaja con el público al que va dirigido”, explica Marzo.

“Además, hay que tener en cuenta como tú público objetivo va a comprar la vivienda que, en la práctica totalidad de los casos, será con la financiación de alguna entidad bancaria. Las condiciones para conseguirla son fundamentales para calcular la demanda que existirá en una zona concreta, especialmente en aquellos lugares en los que el producto va dirigido a extranjeros, ya que los requisitos suelen ser muy exigentes”, concluyen desde Vía Célere.

Aedas Homes, por su parte, enumera claves como un gran dinamismo inmobiliario, económico y laboral; que la ciudad ofrezca activos a unos precios que representan una verdadera oportunidad de negocio; buenas comunicaciones (AVE, aeropuerto y carretera) y que se trate de mercados inmobiliarios en expansión y con un importante potencial de crecimiento.

Noelia Rosón, directora de estrategia de operaciones de Metrovacesa, también desgrana los motivos que les llevan a promover en una ubicación u otra. “Cuando Metrovacesa se plantea el lanzamiento de una nueva promoción realiza un análisis de la potencial demanda para conocer cómo es la vivienda que quiere nuestro cliente y cuáles son sus requerimientos y necesidades. El cliente está el centro de cualquiera de nuestros proyectos y da sentido a nuestra actividad”, dice la directiva.

“Después, construimos sus hogares valorando la innovación como un factor clave para la sostenibilidad y la accesibilidad. Además, en Metrovacesa estamos especialmente comprometidos en desarrollar ciudad atendiendo a criterios de racionalidad y sentido inmobiliario diferenciándonos por ofrecer espacios únicos respetando el medio ambiente”, concluye Rosón.