Hackeos domésticos: lo que debes saber para transformar una oficina en dos viviendas

Si te aventuras en un cambio de uso, nuestra primera recomendación es que lo hagas de mano de profesionales. Te decimos cómo transformar una oficina en dos viviendas.

Quieres comprar una oficina y transformarla en dos viviendas, como inversión, pero tienes mil dudas. Lógico, pero para eso estamos, para atender tus consultas y contarte cómo es este proceso. Lo primero que puedes preguntarte es si este cambio de uso es posible y en efecto, lo es: “En el mercado hay un sinfín de oficinas y locales que tienen dicha condición porque así están configurados y jurídicamente inscritos, pero eso no significa que no puedan albergar otro uso y que sea factible su transformación a una vivienda e incluso dos”, comenta Pablo García del estudio Atrezo Arquitectos.

La clave está en el conocimiento del planeamiento de cada municipio y no es un tema baladí: “Se trata de una tarea nada fácil en la que los arquitectos hacen tetris para sacar el máximo aprovechamiento para las superficies”, añade García.

Lo primero que debes hacer es seleccionar las zonas del municipio donde sea posible ese cambio de uso, porque no en todas va a ser posible: “En algunas zonas de la localidad te permiten tener oficinas en planta baja, sótano, primera planta… pero no te permiten cambiar posteriormente ese uso a vivienda en cualquiera de las plantas. En las informaciones zonales se establece en qué plantas se permiten usos residenciales, si hay restricciones por planta o no, etc.”

Siguiente paso: contrata un arquitecto que analizará la viabilidad de obtener una o dos viviendas. Para obtener dos viviendas hay que cumplir unos mínimos, los establecidos para vivienda exterior, que son los siguientes:

1. “Las viviendas deben ser exteriores, es decir, que tengan al menos un hueco en una fachada que dé a vía pública o espacio libre público, o espacio privado o patios siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el PGOUM”, cuenta García.
2. “La fachada debe tener una longitud mínima de 3 metros”.
3. Respecto a la fachada de la pieza habitable, debe tener como mínimo, “12 metros cuadrados, debe poder inscribirse en ella un círculo de 2,70m. de diámetro tangente al paramento donde va el huevo de ventilación e iluminación. Excepto el aseo, los vestíbulos, pasillo, tendedero, etc, las demás piezas que conforman la vivienda deben ser piezas habitables.
4. Ojo con las superficies: “La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 38 m2. y debe constar de estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo. Esta superficie útil mínima se puede reducir hasta un mínimo de 25 m2 cuando la vivienda conste de estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y aseo. García recomienda, a la hora de adquirir esa oficina para transformarla, que tenga una superficie de unos 100 metros cuadrados.
5. Hay que prestar atención también a las condiciones mínimas de las distintas piezas. “La cocina debe constar con la evacuación de los humos y gases provenientes de la combustión propia de este tipo de pieza, independientemente de los huecos de luz y ventilación (ventanas). Esta evacuación debe ser mediante conducto independiente con salida a cubierta, nunca a fachada ni a patio (de no poder cumplirse esta condición, se podrá instalar una campana con filtro de carbón). El pasillo debe tener un ancho mínimo de 85 cm. El tendedero (>3m2) debe contar con un sistema de protección visual para evitar la visión de ropa tendida desde la vía o el espacio público. La altura libre de piso es de 2,50 m. Respecto a las puertas, las de acceso a la vivienda deben tener 2,03m. de alto por 0,825 m de ancho. Las de paso, 2,03m. de alto por 0,725 m. y la de pasos a los aseos, 2,03m. de alto por 0,625 m.
6. Respecto a las superficies mínimas, según la Orden de 29 de febrero de 1994 que establece las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, son las siguientes: dormitorio individual: 6,00 m2; dormitorio doble: 10,00 m2; salón o cuarto de estar: 10,00 m2; cocina: 5,00 m2; retrete: 1,5 m2.
7. Las condiciones de ventilación e iluminación que deben tenerse en cuenta son: “Los huecos de iluminación natural deben tener superficie mayor de 12% de la superficie útil de la pieza habitable. Además, los huecos de ventilación natural deben tener una superficie mayor del 8% de la superficie útil de la parcela. Por su parte, la ventilación de las piezas no habitables como son los aseos, pasillos y vestíbulos pueden realizarse a través de ventilación directa o conducida o mediante ventilación forzada, es decir, el típico extractor de baño”, cuenta García.
8. Una vez analizados los aspectos anteriores, se elaboran los planos del anteproyecto: “Conviene también realizar una consulta urbanística al Ayuntamiento, para dejarlo todo más atado. Hay cuestiones que son de interpretación y es mejor saber qué opinan los técnicos municipales”, añade. El siguiente paso sería contratar una ECLU (Entidades Urbanísticas Colaboradoras), “Que son los que te irán guiando y pidiendo todo lo necesario para realizar trámites”.
9. Lo siguiente sería “Dividir horizontalmente e inscribir en el Registro de la Propiedad como dos viviendas independientes. Los suministros también deben solicitarse de forma independiente”, finaliza el experto.

Y ya podrías pasar a vender tu inversión.