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Por qué hay diferencias entre el precio de alquiler de Fomento y de idealista

Autor: Redacción

El Ministerio de Fomento ha analizado el precio del alquiler en España, tomando como referencia las fianzas que depositan los caseros en los organismos oficiales. El precio que sale de sus cálculos dista del que marcan los principales portales inmobiliarios, ya que usan diferentes metodologías y los resultados no son comparables.

Al igual que sucede en el mercado de venta, distintas fuentes (tanto públicas como privadas) analizan la evolución de los precios desde distintas ópticas. Los resultados de las mismas no son casi nunca coincidentes, aunque siguen una misma tendencia en el tiempo.

Los informes que realiza idealista [empresa editora de idealista/news] desde 2000 miden la situación de los precios de oferta, de aquellas viviendas que un nuevo inquilino encuentra en el mercado en este momento. En ese proceso, idealista no intermedia ni interviene en los precios que decenas de miles de anunciantes piden libremente por sus viviendas. Sólo analiza estadísticamente la información cada mes y la aporta al mercado para que tanto propietarios como inquilinos tengan toda la información posible al cerrar la operación.

El informe realizado por Fomento nace con la misma intención de aportar claridad al mercado, pero desde otro enfoque. Utilizan las fianzas depositadas en organismos oficiales para conocer el precio que se declara de las mismas.

Ambos informes tienen sesgos y metodologías diferentes que provocan que los resultados sean diferentes. Aún así, es muy posible que las tendencias que marquen ambos índices sean muy parecidas.

¿Cuáles son las principales diferencias?

Una de las más claras es el periodo analizado. Los informes de idealista muestran el valor del metro cuadrado de las viviendas que estuvieron anunciadas en el portal durante el mes estudiado (en este caso serían referentes a diciembre de 2018), mientras que Fomento analiza las fianzas depositadas desde enero de 2018 hasta diciembre del mismo año, independientemente del momento en el que se firmó la operación.

La forma de hallar el dato es también diferente en ambos informes. Mientras el organismo público utiliza el promedio para obtener el valor, en idealista se usa la mediana, una fórmula internacionalmente respaldada para obtener precios inmobiliarios y que idealista adoptó en marzo de 2019 por recomendación de los expertos de idealista/data.

También son diferentes las formas en las que se calculan los metros cuadrados de una vivienda de cara al análisis. Idealista utiliza los metros construidos declarados por el anunciante, mientras que Fomento acude los metros que figuran en el Catastro, que muchas veces incluyen zonas comunes, trasteros o plazas de garaje no incluidas en el alquiler.

Además, el informe de idealista está construido sobre una base de casi 70.000 viviendas en un mes disponibles en el mercado del alquiler, mientras que fuentes del sector reconocen que la muestra disponible de fianzas depositadas es muy baja con las excepciones de Madrid o Barcelona.

Por último, no debemos olvidar que cada uno de los estudios tiene sus propios sesgos. Si bien es cierto que los datos de idealista son datos de oferta que no se corresponden necesariamente con los precios de cierre, cualquier persona que haya buscado un alquiler en Madrid o Barcelona durante los últimos años ha comprobado que la capacidad negociadora de los inquilinos es prácticamente nula, lo que reduce casi a cero las diferencias entre precio de oferta y de cierre en los principales mercados. Del mismo modo, tampoco podemos olvidar que, a pesar de los esfuerzos de la Agencia Tributaria, sigue habiendo gran cantidad de alquileres sin declarar (o declarados por un importe inferior) en nuestro país, que serían completamente invisibles para esta estadística.

Variable Ministerio de Fomento idealista
Forma de obtener los datos Fianzas declaradas por propietarios Oferta pública de propietarios
Operación realizada Media Mediana
Forma de obtener €/m2 Precio medio declarado por provincia/media metros del Catastro Mediana de precios/tamaño declarado de cada anuncio
Periodo analizado 2018 Diciembre de 2018
Muestra usada No determinado 68.000 inmuebles
Posibles sesgos No todos los alquileres se declaran y muchos alquileres  elevados declaran fianzas más bajas Precios de oferta, aunque en grandes mercados la diferencia entre oferta y cierre es prácticamente nula

 

¿Qué lectura es la correcta entonces? A pesar de que no hay una respuesta concreta, no podemos olvidar que el último estudio que ha realizado el Banco de España sobre el mercado del alquiler en nuestro país se ha basado íntegramente en los datos de idealista.

El Banco de España avala los datos de mercado

Como explica literalmente el supervisor financiero, “una de las principales limitaciones que presenta el análisis del mercado de la vivienda de alquiler es la ausencia de un índice de precios oficial de los nuevos contratos, índice que, idealmente, debería ajustar los precios del alquiler para tener en cuenta las características del inmueble arrendado. [...] Esta limitación de la información disponible se puede mitigar parcialmente mediante el uso de otros índices no oficiales, como, por ejemplo, los índices de precios de oferta de alquiler construidos por portales inmobiliarios de Internet”.

Y pone un caso concreto. “La estadística de precios del alquiler publicada por el Ayuntamiento de Barcelona (2019) a partir de los depósitos de las fianzas de contratos del alquiler de vivienda con duración superior al año muestra un crecimiento acumulado, desde el primer trimestre de 2014 hasta el último trimestre de 2018, del 34%, frente al 48% de idealista, el portal con mayor cobertura del mercado del alquiler para el conjunto de España. No obstante, los perfiles temporales registrados por ambos índices muestran la misma tendencia. Esta evidencia sugiere que, aunque los niveles de los índices de precios de oferta deben considerarse con cautela, estos podrían funcionar como una buena aproximación de la dinámica del mercado del alquiler en dicha ciudad”, aclara el organismo.