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“No hay sobreoferta, pero sí zonas con promociones que no se absorberán según lo previsto”

Samuel Población, director de residencial de CBRE, asegura que la vivienda está en una fase continuista

La ralentización económica, la incertidumbre política o la dificultad de los jóvenes para independizarse son algunos de los asuntos que están sobre la mesa de los principales jugadores del sector inmobiliario. Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, asegura que el mercado de la vivienda se encuentra en una fase continuista, no de agotamiento del ciclo. Estima que no hay riesgo de sobreoferta de obra nueva, pero sí que insiste en que hay determinados nichos donde se han puesto en comercialización numerosas promociones que no se absorberán a los ritmos estimados.

¿Cómo se encuentra en estos momentos el mercado residencial?

El mercado residencial en estos momentos se encuentra en una fase continuista, no estamos ante una fase de agotamiento de ciclo, sino que se ha producido una ralentización del crecimiento, puesto que en los últimos tres cuatro años hemos tenido unos crecimientos exponenciales. Es lógico que haya una menor actividad dentro de ese crecimiento.

¿Es razonable que estemos en una menor actividad dentro de ese crecimiento?

No es razonable mantener ritmos de crecimiento como los que hemos tenido en los últimos cuatro años de dos dígitos, lo lógico es que ahora mismo estemos en una fase creciente, pero a menor ritmo. Y no es razonable porque no sería sostenible en el tiempo y podríamos empezar a caer en errores del pasado. Llegamos a producir 800.000 viviendas cuando la demanda no se ajustaba a esa cifra y se podría producir un sobrestock.

¿Tenéis estudios de la demanda anual estimada?

Estimamos que la demanda anual de obra nueva se sitúa en torno a las 120.000-140.000 nuevas unidades a nivel nacional. El año pasado se transaccionaron cerca de 585-590.000 viviendas, pero sólo un 10% correspondió a obra nueva. La capacidad productiva de obra nueva sigue siendo limitada. Este año en cuanto a promociones de obra nueva llegaremos al 12-14% del total transaccionado y se venderán unas 600.000 viviendas en total. No tenemos un peligro de sobreoferta de obra nueva porque la capacidad productiva es limitada.

En relación con lo que comentas de que no hay una sobreoferta de obra nueva, algunos expertos dicen que en algunos puntos de España hay una mayor actividad inmobiliaria que demanda

Correcto, a nivel agregado nacional no hay peligro de oferta, pero sí que es cierto que hay determinados nichos o submercados donde se han puesto en carga en un periodo corto de tiempo numerosas promociones y es viable que no todas se puedan absorber a los ritmos que se estiman. En Córdoba tenemos 100 promociones en comercialización y creo que es un mercado que tendrá que ir digiriendo esa absorción a lo largo de dos o cuatro años.

¿Esto se trasladará a un mayor plazo de comercialización o a una reducción del precio?

Quien pueda tener margen de ajustar precio lo podría hacer, pero con las repercusiones del suelo y los costes de construcción que hay en estos momentos no estimamos que haya mucho margen de bajada. Estimamos que irá más por una extensión del plazo de comercialización y no por bajada de precio.

Desde CBRE ¿qué recomendáis a los promotores?

Antes de adquirir el suelo recomendamos hacer un estudio de viabilidad en profundidad sobre cuál es la oferta, cuál es la demanda, las previsiones de crecimiento que pueda tener esa población, la creación de nuevos hogares y luego la tipología de producto que se ajuste a la demanda existente.

En cuanto al alquiler, ¿cómo ves este mercado?

El alquiler va a seguir creciendo. Actualmente el 23% de la población vive en alquiler, una cifra que queda lejos de lo que está ocurriendo en otros países de la UE, como Alemania, donde el porcentaje es cercano al 50%. Estimamos que en España seguirá creciendo el régimen de alquiler por diversas razones: por la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda en propiedad que sigue siendo dificultosa, por una mayor movilidad geográfica y funcional y luego por los cambios de mentalidad que no invitan a los jóvenes a comprar una vivienda, sino a vivir en alquiler.

¿Qué opinas sobre la limitación del precio del alquiler?

Creo que las limitaciones en el precio del alquiler no van a generar un mayor número de viviendas en el mercado para una demanda tan alta como hay. Limitar las rentas del alquiler no va a generar mayor oferta y la vía para generar más oferta es una colaboración público-privada para poner en carga esos suelos. Se ha demostrado que en otros países esas limitaciones no han funcionado y en España tenemos una legislación que limita las rentas, que es la vivienda protegida en régimen de alquiler que tiene unos precios y unos módulos establecidos y el mercado libre no debería estar intervenido. 

¿Se está notando de alguna manera en el mercado residencial las noticias de una posible crisis, aunque realmente se trata de una desaceleración?

Hay una desaceleración, pero no una recesión ni crisis. Las previsiones de crecimiento para España son superiores a las de la Unión Europa, nos encontramos en una posición solvente y fiable. La idea es que el año que viene sigamos creciendo. Esto trasladado al sector inmobiliario nos encontramos con que tenemos un sector sano, capitalizado, no hay exceso de financiación y las familias que adquieren una vivienda son lo suficientemente solventes como para pagar las cuotas hipotecarias. Y a nivel de inversión residencial destinada al alquiler, arroja mejores rentabilidades que cualquier producto financiero en estos momentos o que un bono.    

Ante los bajos tipos de interés, las aseguradoras se lanzan a la compra de inmuebles

En general pasa con los inversores institucionales, que cada vez están más interesados en invertir en residencial en alquiler. Tienen unos costes de capital reducidos y el valor del residencial es muy seguro. Tienen unos retornos que no arrojan unas rentabilidades como en otros sectores, pero son muy seguros y estables en el tiempo.

¿La parálisis política está impactando en el sector inmobiliario?

La parálisis no sólo impacta en el residencial, sino en todos los sectores. La incertidumbre ralentiza la toma de decisiones de inversión y genera dudas y lo que espero es que cuanto antes tengamos un gobierno y fiabilidad para que el mercado de inversiones no tenga dudas o ralentice la toma de decisión a la hora de invertir. 

¿Hay incrementos de precio en algunos barrios nuevos de Madrid?

Sí, en El Cañaveral se han notado incrementos de precios relevantes, hace dos años hablábamos de 1.600 euros el m2 y ahora no encuentras nada por debajo de los 2.000 euros el m2. Y los ritmos de absorción están siendo positivos. En Madrid todavía existe una demanda no cubierta por la oferta existente de vivienda.

¿Qué zonas de España están despuntando desde el punto de vista residencial lejos de Madrid o Barcelona?

Hay zonas como Galicia, País Vasco o capitales con 300.000 habitantes donde esa mancha de aceite se está expandiendo y comienza a haber actividad promotora, como en Burgos o Valladolid. En estas zonas no se ha promovido nada de vivienda durante años y en estos momentos entra la actividad promotora.

En cuanto al negocio del coliving, ¿puedes hacer una radiografía de cómo está?

El coliving despierta mucho interés tanto por parte de inversores como de particulares. El problema son las regulaciones. Cada ayuntamiento tiene su plan general y dentro hay una normativa urbanística que permite implantar el coliving. En Madrid se podría asimilar al uso de hospedaje, con lo que en un uso residencial no es tan sencillo que se pueda establecer el coliving porque además habría que cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos y una de las pretensiones del coliving es tener esa flexibilidad en cuanto a los plazos de alquiler. No es fácil a nivel urbanístico sacar adelante una licencia de coliving, pero hay muchísimo interés

¿Dónde están saliendo adelante los proyectos?

El coliving a nivel internacional son promociones con un alto porcentaje de zonas comunes y soluciones habitacionales entorno a 20-25 m2. En España no podemos hablar todavía del concepto coliving como tal. Hay bloques de viviendas que tienen una parte de zonas comunes pequeñas y el resto son apartamentos. Es decir, no hay colivings con grandes zonas comunes como en el resto de ciudades europeas. Y este es el modelo que nos gustaría desarrollar.

Qué diferencias hay entre el coliving en España y otras ciudades

Una de ellas es el tamaño de la vivienda, de unos 25 m2 y tienen una gran cantidad de servicios y dotaciones, como lavandería, coworking, restauración, etc. Esto es lo que se está desarrollando en EEUU y en Reino Unido, entre otros países.

En qué situación se encuentra ahora mismo la operación del Mahou Calderón

De las seis parcelas, sólo queda una a la venta. Lo que era el proyecto Calderón componían tres parcelas, CBRE y Azora adquirieron dos de ellas y la otra Vivenio. Y de Mahou sólo queda una parcela a la venta cuyo precio del m2 es de 3.100 m2 edificable, con lo que de cara a hacer una promoción residencial en venta tendrías que posicionarte entorno a los 5.800-6.000 euros el m2. Y sí que pensamos que algunas de esas pastillas estarán destinadas al alquiler y las rentas pueden estar entorno a los 20-22 euros el m2.

En qué fase se encuentra el mega proyecto inmobiliario de Aena para el aeropuerto de Barajas

No ha habido avance de salida del proceso concursal del mismo. Sí que se realizó un informe de consultoría, pero no habrá uso residencial, sino terciario e industrial.

Sobre Madrid Nuevo Norte, ¿qué nos podrías contar sobre el proyecto? Ciudadanos hizo hincapié en la posibilidad de modificar el proyecto en un futuro

Sin entrar en valoraciones políticas, la noticia positiva es que tras más de 20 años este desarrollo se ha aprobado y va a salir adelante. Hay que quedarse con esto, es muy necesario para la ciudad de Madrid y va a generar mucha riqueza y puestos de trabajo. Y la idea es que durante los próximos 20 años se vayan desarrollando las siguientes fases del ámbito y pueden hacerse modificaciones puntuales, pero quedémonos con la idea de que ya se ha aprobado. Ya se está trabajando en este proyecto. La primera zona que se desarrollará es la que está pegada a las Tablas, luego la de Tres Olivos y luego la zona prime Fuencarral Malmea, que aquí las viviendas saldrán por más de 6.000 euros el m2 en los próximos 4 o 5 años.

¿Hay algún desarrollo urbanístico más importante en España que debería salir adelante?

Ante la necesidad que tiene Madrid de obra nueva a precios medios, se deberían desbloquear desarrollos urbanísticos, como la de Operación Campamento, que daría bastante oxígeno a esta ciudad con la puesta en carga de un número de viviendas tan importante. Actualmente está parado, habría que ponerlo en marcha con las distintas tramitaciones urbanísticas en la gestión del suelo por parte del Ministerio de Defensa, la municipal y la autonómica.