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Lluis Marsà (APCE): “La nueva ley de vivienda expulsa a la clase media del acceso a la vivienda pública”

Lluis Marsà es presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE)

Lluis Marsà
Lluis Marsà

Lluis Marsà, presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) habla con idealista/news sobre la situación del negocio promotor en Cataluña, que atraviesa uno de sus momentos más delicados desde la crisis económica. El nuevo Decreto Ley sobre vivienda, el cambio de las reglas del juego y la corresponsabilidad adquirida como generadores de vivienda asequible son algunos de los temas que pone en la palestra el profesional de la vivienda. Según Marsà, las nuevas políticas de vivienda pública están haciendo que la clase media “quede excluida” a la hora de acceder a este derecho.

Empieza el año y con el, un nuevo horizonte ¿Cuáles son las previsiones del negocio inmobiliario en Cataluña?

Si nos centramos en rasgos generales para el 2020 tendríamos que comentar un poco la situación previa de 2019. La información que tenemos del año pasado es que los tres primeros trimestres del año en cuanto a viviendas iniciadas hay un descenso del inicio de obras del 4,6% en todo Catalunya, que viene motivado principalmente porque Barcelona sufre una bajada del 55%. Nos gustaría ser optimistas para el 2020. Lógicamente creemos que ha de seguir creciendo la producción en todo el territorio, pero con la incógnita de lo que puede pasar en Barcelona.

¿Cree que la inestabilidad política puede afectar al sector de manera directa?

De manera directa no lo sé, pero de manera indirecta seguro. Estamos sufriendo un alud de decretos. Algunos entran en vigor, otros no. Propuestas de leyes, no sólo en Cataluña o de ámbito municipal, sino también de ámbito estatal. La modificación de la LAU creemos que tiene aspectos que no son positivos, así como el último decreto de medidas urgentes para la vivienda aprobado en Cataluña, que contempla unos aspectos que, lamentablemente, pese a perseguir un fin que es el de ayudar a promover, las consecuencias irán en el sentido contrario.

Usted ha dicho que promover en Barcelona se está convirtiendo en un reto, ¿Por qué?

Es cierto. Hemos visto que en el anterior mandato se han llevado a cabo suspensiones de licencias, la reinterpretación de normativas de manera generalmente más restrictiva, una lentitud en la tramitación de licencias, una falta de sincronía con los distritos, a los que se les atribuyen atribuciones que creemos que no les corresponden... Esto unido a la obligación de que cualquier nueva promoción o rehabilitación de más de 600 m2 deben reservar un 30% a vivienda protegida, se plantea un escenario muy complicado para el operador privado.

¿Qué opina del nuevo Decreto de la vivienda en Cataluña?

Somos bastante críticos, no únicamente desde el APCE, sino desde todo el sector. Impactará de manera negativa en el alquiler de la vivienda, ya que se incorpora a los privados que tienen más de 15 viviendas como grandes tenedores, y eso conllevará una serie de medidas y limitaciones que hacen muy difícil la actuación en el mercado de alquiler. Además, esto puede conllevar el efecto contrario, que haya menos oferta e incluso que algún privado decida poner en venta sus activos. Así que es casi seguro que perjudicaría al parque.

También hay que recordar que en 2018 iniciamos 14.500 viviendas en Catalunya y en 2019 con los parámetros que he dicho, si se cumplen, nos quedaríamos un poco por debajo. Pero es que las necesidades de vivienda nueva en Catalunya son entre 25.000 y 26.000 viviendas. Por lo tanto, lo primero que se debería hacer es poner todos nuestros esfuerzos (tanto operadores privados como ente público) en fomentar el inicio de obra nueva, sea en venta o en alquiler. Pero, sobre todo, poner facilidades para poder igualar la oferta y la demanda para evitar tensiones en el mercado.

Además, se quiere transformar una fórmula histórica del acceso a este tipo de viviendas, decidiendo que en muchas zonas desaparece la vivienda concertada en régimen de compra, algo que afectará mucho a las clases medias, que por ingresos (máximo 55.000 euros anuales) no son aptos para el alquiler de vivienda protegida y les expulsa del acceso a vivienda pública y les obliga a ir al mercado libre.

Ha hablado de la demanda real de vivienda en Cataluña, unas 25.000 al año ¿Cuál cree que es el ritmo sano de promoción?

El ritmo sano seria 25.000, ya que así que atendería a la demanda real. En 2013 se iniciaron 3.036 viviendas, un número muy bajo. Hemos ido incrementando poco a poco el ritmo, pero de manera muy lenta. Como promotores nos preocupa que en seis años sólo se hayan incrementado en 11.000 viviendas el número total. Tiene lógica que hubiera un bajón del 90% del pico de antes de la crisis, ya que no era lo normal, pero veníamos de muchos años produciendo entre 70.000 y 90.000 viviendas.

La crisis ha impactado de manera muy dura también en los procesos. Los municipios se quedaron sin equipos municipales, no pudieron incorporar nuevos funcionario y esto ha derivado en un retraso en el proceso de licencias. Se ha hecho mucho más complejo. Se han incorporado nuevos técnicos con pocos conocimientos, otros se han jubilado, no se ha promovido suelo…

Además, aun ahora, ir a una entidad financiera y solicitar financiación para promover suelo es casi misión imposible. Si las empresas no van a pulmón les es imposible. Además, con datos contrastados del Ministerio de Fomento, se han incrementado los costes de construcción un 44% y los módulos de precio para la vivienda protegida es exactamente igual que en 2006, mientras el IPC ha subido un 14%.  Si todo esto no se traslada al precio de venta o de alquiler es imposible que se promueva obra nueva.

Entonces, medidas como la del 30% de reserva para VPO en nuevas promociones y rehabilitaciones es casi fusilar al sector…

Es muy grave. Y en concreto para la rehabilitación, ya que una medida así paraliza las obras de este tipo. Y es preocupante, ya que la rehabilitación es muy importante para la ciudad, para mejorar la calidad de vida de las personas y para evitar la degradación del parque de vivienda de ciudad. Una gran rehabilitación cuesta un 20% más que hacer una obra nueva, por lo que si haces cuentas, no salen los números para los promotores. Van a pérdidas.

Son críticos con el nuevo Decreto Ley, pero… ¿Cuál es la solución que se propondría desde la APCE para fomentar la vivienda asequible?

En primer lugar, centrándonos en el operador privado, desandar el camino que se ha hecho hasta ahora del incremento de los impuestos. Actos jurídicos documentados, que es un impuesto vital, se paga cuando se compra el solar. Pero también cuando se agrupa. Cuando se declara la obra nueva. Cuando se declara la división horizontal. Cuando se hipoteca y cuando se vende. Es desorbitado. 

En cuanto a la administración pública, tiene suelo para levantar más de 75.000 viviendas de VPO en toda el área metropolitana. En concreto, en Barcelona, una de las ubicaciones con mayor demanda, hay suelo para 20.000 viviendas. Si la administración no pone en valor o en carga estas actuaciones, pues estamos tensionando el mercado.

Lo primero que hay que hacer es un plan de choque público-privado: colaboración de las empresas, la asociación de promotores y de todos los entes. Nosotros estamos dispuestos a colaborar, a participar, pero con unas reglas que no sean negativas para nosotros o que no deriven en que en una empresa privada no tenga beneficios, ya que la misión de una empresa privada es generar riqueza para la comunidad, pero también ser sostenible y mantener su estructura.

¿Cree que es justo corresponsabilizar al operador privado de que no haya suficiente vivienda asequible?

Son discursos populistas para justificar la ‘no acción’ de la administración pública. Nos señalan a los privados para que seamos participes de la solución y entonces deciden tomar medidas poco no consensuadas con el sector que agravan el problema.

La Administración Pública aboga por un operador público privado que sobre el papel puede parecer atractivo pero que no termina de nacer ¿Cuál es el problema?

Es una paradoja. Las promotoras que decidieron estudiar este matrimonio público-privado vieron un proyecto que no era viable y obviamente no han concurrido. Ahora parece que se vuelve a renegociar, pero si las bases no cambian volverá a pasar lo mismo.

Otro ejemplo lo tenemos en el municipio de Barcelona, que antes de las elecciones sacó un suelo a concurso para promoverlo, buscando una empresa privada para llevar a cabo un proyecto conjunto. De nuevo, impuso un canon muy alto para entrar en esta cesión de suelo por un periodo transitorio, por lo que no apareció ninguna empresa promotora en primera instancia. Finalmente, el Ayuntamiento ha logrado firmar un acuerdo con Mediaurban, del Grupo Mediapro, pero…¿realmente la solución debe pasar por Mediapro, un grupo audiovisual? Igual para una entidad deportiva en Barcelona y la concesión de una mejora de su estadio Mediapró si que es un buen compañero de viaje pero… ¿para promover VPO? Visto desde fuera, parece que sea una operación que se haya firmado de rebote.

¿Y qué dicen los promotores tradicionales de esto?

Nosotros tenemos asociados con gran experiencia en la promoción inmobiliaria que podrían hacerlo. Pero no se lo plantean por las reglas que imponen.

¿Cree que el control de precios de alquiler será una solución?

En absoluto. Además, se ha aprobado en varias ciudades como Los Ángeles o Berlín y ha sido un fracaso y están en cuestión. Y son municipios que cuentan con un parque público muy importante, no como España. Muchas veces oímos hablar de Viena. Viena lleva más de 100 años haciendo promociones públicas de alquiler y tienen un parque importante. Primero hay que crear un parque, un parque municipal importante. Y saberlo gestionar y poco a poco incrementarlo. No hay soluciones milagrosas. Y las medidas un poco rompedoras no dan una solución inmediata. Esto no es cadena de montaje que la paras y reajustas la oferta y la demanda. La vivienda tiene unos ciclos muy largos en los que necesitamos que la rueda funcione y no pare.

Ahora mismo el sector no deja de hablar del ‘built-to-rent’ y tanto fondos como promotoras están apostando por esta tendencia. ¿Qué cree que aportan este tipo de promociones al mercado residencial?

Lógicamente nos vamos adecuando a la tendencia europea, algo que necesitamos si queremos incrementar el parque de alquiler. El ‘built-to-rent’ es una opción más para el mercado. Creemos que es positiva, y que ayuda. Lo estamos viendo sobre todo en las principales empresas o fondos, que requieren mucho volumen para tener un retorno apetitoso. Les está costando alcanzar los volúmenes para las planificaciones que se habían hecho y entonces están haciendo vivienda de alquiler. Todo lo que ayude a poner más activos en el mercado, bienvenido sea. Creo que es el camino correcto para a aumentar la oferta y atender las necesidades.

Entonces, ¿esta fórmula es parte de la solución?

Obviamente es parte de la solución, pero también quisiera insistir en que nosotros estamos solicitando desde parte de la APCE, que en los planeamientos no debamos fijar las densidades en función de viviendas por hectárea, sino que lo fijemos por habitantes por hectárea.

En Barcelona, en el año 1975, en cada vivienda vivíamos 4,7 habitantes. Ahora estamos en 2,7 y en 2030 se está hablando de 2,3. Si en cada vivienda vive menos gente, no consumamos suelo inútilmente, sino que empecemos a planificar en función del número habitantes que los promotores, que somos los que detectamos enseguida las necesidades del mercado, consideren adecuado. De no cambiarlo, los jóvenes no pueden adquirir vivienda porque el metro cuadrado es más caro y las casas de un espacio superior al que necesitan.

También se podría empezar a legislar soluciones como el ‘coliving’, que creemos que hay que abrir este debate y legislarlo dando facilidades. El 22@ crea 6.000 puestos al año de alta cualificación. De estos, 3.000 son extranjeros. Estos son los que están tensionando el mercado del alquiler, ya que todos quieren vivir en Barcelona. Este es un problema en el que la administración debe tomar parte. Tomar la delantera.