Cómo funciona el derecho de tanteo y retracto de la Comunidad Valenciana sobre viviendas embargadas

Con motivo de la crisis del coronavirus y su impacto en el sector de la vivienda, la Consejería de Vivienda y Arquitectura Bioclimática de la Comunidad Valenciana ha aprobado un decreto para dar respuesta a la emergencia habitacional con la ampliación del parque público de vivienda a través del derecho de tanteo y retracto por parte de la Administración.

El pasado 12 de junio entró en vigor el Decreto Ley 6/2020, que permitirá ejercitar a la Generalidad los derechos de adquisición preferente tanto sobre viviendas de protección pública, como viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. El objetivo es evitar el desalojo de personas vulnerables o sin ningún tipo de alternativa habitacional.

Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que el derecho de tanteo permite a la Comunidad Valenciana tener preferencia frente a cualquier otro comprador para adquirir una vivienda, pagando el precio por el que haya salido a la venta. “Por ello, el transmitente deberá notificar a la Generalidad su intención de vender cuando tenga un comprador. Así como hacerle saber el precio, los datos del inmueble, y del posible comprador. El plazo que la Administración tendrá para ejercitar este derecho será de 60 días naturales, señala el abogado.

En cuanto al derecho de retracto, permite a la Comunidad Valenciana comprar una vivienda que haya sido vendida incumpliendo el deber de notificar a la Administración o cuya transmisión se haya hecho en condiciones diferentes a las notificadas. Una vez realizada la compraventa, el adquirente deberá notificarla a la Generalidad en el plazo de 15 días naturales. Disponiendo la Administración a partir de entonces de un plazo de 60 días naturales para ejercitar el retracto. Se trata de un plazo muy superior al previsto en la normativa arrendaticia y ha despertado malestar entre los expertos del sector inmobiliario.

Salcedo recuerda que tanto el derecho de tanteo como de retracto por parte de la Generalidad Valenciana se podrán poner en marcha en dos tipos de operaciones: 1) en ventas de viviendas adquiridas mediante procesos de realización patrimonial para el pago de deudas hipotecarias. 2) O transmisiones relativas a grandes operaciones inmobiliarias. “No obstante, el ejercicio de tales derechos estará limitado a viviendas ubicadas en áreas en las que la Generalidad detecte necesidades de vivienda”, señala el socio de Ático Jurídico.

En concreto, la Comunidad Valenciana tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas compradas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria. Y únicamente derecho de retracto en las transmisiones de viviendas adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria. O en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial.

Por lo que se refiere a las grandes operaciones inmobiliarias, la Generalidad dispondrá del derecho de tanteo y retracto cuando se trasmita al menos el 80% de un edificio, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial. También podrá ejercer tales derechos en las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas. Y ello, aunque se realicen mediante la venta de acciones o participaciones de empresas vinculadas con la actividad inmobiliaria.

Salcedo asegura que, aunque se trata de un real decreto que quiere dar respuesta a un problema creciente de un aumento de la población en riesgo de exclusión habitacional, al sector le preocupa la “aleatoriedad en la elección de las zonas geográficas afectadas y que la Administración obstaculice algunas operaciones, pese a no disponer de fondos suficientes para adquirir las viviendas”.