Tinsa: el precio precovid de la vivienda en Ibiza era un 20% superior al máximo de 2007

El mercado residencial en la costa española se caracterizó en 2019 por la estabilidad y una demanda activa, tanto nacional como extranjera, aunque ya se detectaban antes de la pandemia ciertos indicios de agotamiento en las zonas donde la recuperación se inició con anterioridad. Entre los mercados que no pierden dinamismo destaca Ibiza capital, donde el precio medio de la vivienda supera en un 19,8% el máximo de 2007, y continuó durante el año pasado el crecimiento de las compraventas y los visados de obra nueva, según datos de Tinsa. 

Estos son algunos de los datos recogidos en el informe ‘Vivienda en costa 2020’, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, donde se destaca que el mercado de vivienda vacacional en España se ha visto convulsionado por el covid-19 y que será en los próximos meses cuando se concreten los ajustes y nuevas tendencias. “Se espera que los mercados residenciales de costa queden especialmente expuestos por su dependencia de la demanda extranjera. La recuperación queda supeditada no sólo a la reactivación de la actividad, sino a la vuelta de cierta normalidad en cuanto a movilidad internacional y retorno de una confianza compradora e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

‘Vivienda en Costa 2020’ analiza el mercado de vivienda vacacional en 24 franjas del litoral ubicadas en un total de 14 provincias españolas. A través de una encuesta a técnicos locales de Tinsa realizada durante las primeras semanas de junio coincidiendo con el fin del confinamiento, el estudio aporta información sobre la situación de la vivienda en la costa durante 2019 y principios de este año (precovid-19), así como las impresiones iniciales sobre la afectación que la pandemia puede tener en los diferentes mercados.

Junto a la opinión de expertos locales, el informe incluye información estadística de la evolución de precios (1T 2020) en 115 municipios del litoral, así como de las compraventas y el número de visados de obra nueva registrados en 2019 en municipios de costa de las 14 provincias analizadas.

El informe destaca que la paulatina minoración de las restricciones de movimiento, así como el sostenimiento de la demanda a través de medidas públicas orientadas a empresas y familias, serán factores clave a la hora de determinar el efecto que la crisis del coronavirus pueda tener en el mercado vacacional.

“Se prevé que la demanda foránea se vea especialmente afectada, con una recuperación que podría llegar más a largo plazo, aunque será más rápida que la nacional una vez que se normalice la movilidad internacional”, apunta Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa y coautora del informe.

La previsión para el mercado de vivienda vacacional es que se produzca “un ajuste retardado y de intensidad moderada, pero con gran diferencia de descuentos en precio por zonas, según las necesidades de liquidez de los propietarios, sean estos particulares o grandes tenedores, y la afectación de la crisis al perfil de demanda al que está dirigido el inmueble”, apunta de la Hoz. En su opinión, “las reducciones tardarán en reflejarse en las estadísticas por realizarse mayoritariamente bajo la forma de negociaciones sobre los precios de oferta fijados con anterioridad al covid-19”.

SITUACIÓN GENERAL

La vivienda en la costa española experimentó en 2019 una situación saludable. En el 91,7 % de las zonas analizadas en el informe, los técnicos describieron que el mercado presentaba indicios de recuperación o una clara recuperación, en alusión a las compraventas, reducción de plazos de venta o incrementos en precio.

Málaga, Islas Baleares, Islas Canarias, Cádiz y Guipúzcoa son zonas del litoral que se encuadrarían claramente en este escenario. Entre las que, por el contrario, todavía no habrían finalizado la fase de ajuste destaca la costa de Garraf en Barcelona. También en descenso, aunque ya próxima al suelo, se encontraría la Costa del Azahar, en Castellón.

Situación de la vivienda vacacional en la costa

El nuevo contexto creado por la pandemia anticipa una mayor preferencia por viviendas unifamiliares (en compra y en alquiler vacacional) y una pérdida de atractivo del pequeño apartamento e incluso un trasvase de demanda vacacional de zonas de costa a ubicaciones rurales con menor afluencia.

De acuerdo con la información aportada por los técnicos de Tinsa, Islas Canarias, Baleares y Castellón se han visto especialmente afectadas en un primer momento por una paralización completa de la actividad de vivienda vacacional. La caída habría sido significativa en las provincias de Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y Barcelona, mientras que el efecto habría sido más leve en las costas de Guipúzcoa.

Precios a la alza antes del covid-19

El ejercicio 2019 se caracterizó por una tendencia alcista de precios de intensidad moderada en la mayoría de las 24 franjas del litoral analizadas en el informe. En un 25% de ellas, la evolución al alza de los precios fue más intensa que la experimentada en 2018, mientras que en un 70% se mantuvo en una línea similar.

Descendiendo a ubicaciones concretas, en el 61% de los 109 municipios con estadística de precios recogidos en el informe el valor medio de la vivienda se encareció en tasa interanual en el primer trimestre de 2020 (precovid-19). Entre las zonas con tendencia alcista destaca la Costa del Sol, donde los 13 municipios analizados se encarecieron respecto al 1T 2019, a excepción de Mijas y Fuengirola. También en el archipiélago canario la tendencia predominante fue de incremento de valores en el último año. El comportamiento fue más desigual según las ubicaciones en el litoral alicantino y valenciano, mientras que en la provincia de Barcelona predominaron los ligeros ajustes en los precios a la baja en el último año.

En las primeras impresiones tras el fin del desconfinamiento, la información trasladada por los técnicos se dividía a partes iguales entre quienes apuntaban que los precios mostraban estancamiento y caídas contenidas (45,8% de las zonas) y quienes referían a caídas inferiores al 15% (45,9%).

Los municipios de costa (excluyendo capitales de provincia) con los valores medios de vivienda más altos entre las más de 100 localidades analizadas en el informe fueron Ibiza (3.728 €/m²), Sitges (3.210 €/m²) y Castelldefels (3.062 €m²), según las tasaciones de Tinsa realizadas en el primer trimestre de 2020. Ibiza es el único municipio donde el valor medio está por encima de los máximos alcanzados en 2007, concretamente un 19,8% por encima, tras revalorizarse un 7,9% interanual en el primer trimestre de 2020. Las capitales de provincia de costa más caras son San Sebastián (3.602 €/m²) y Barcelona (3.347 €/m²).

En términos relativos, municipios como Sant Feliu de Guíxols (Girona), Dènia (Alicante), Casares (Málaga), Vilagarcía de Arousa (Pontevedra), Palamós (Girona), Puerto de la Cruz (Tenerife) o Tarifa (Cádiz) registraron aumentos interanuales de precio superiores al 15% en el primer trimestre de 2020. En el extremo contrario, la estadística muestra descensos de precio de doble dígito en Teguise (Lanzarote), Sanxenxo (Pontevedra), El Campello (Alicante) o Llanes (Asturias).

Pese a la paulatina recuperación del mercado, el precio medio de la vivienda en algunas zonas de costa no es ni siquiera la mitad del que era en 2007. Es, por ejemplo, el caso de Oropesa del Mar, en Castellón, donde la caída acumulada es todavía del 57,9% respecto a los máximos alcanzados hace 13 años. En Vera (Almería), Benicarló (Castellón) y Canet d’en Berenguer (Valencia), el ajuste supera el 55%, y en Almazora (Castellón) y Roquetas de Mar (Almería) está por encima del 53%. Situaciones muy diferentes a las de la ya mencionada ciudad de Ibiza, que ha superado los máximos de entonces, o a las de la Tarifa (Cádiz), donde el precio es un 6,7% inferior al de 2007, y a las de Sóller (Mallorca) y Adeje (Tenerife), donde la caída acumulada desde entonces es inferior al 11%.

Según apuntan los técnicos, el valor medio de la vivienda plurifamiliar en primera línea de playa se sitúa entre 4.000 y 6.000 €/m² en el 37,5% de las zonas analizadas, y entre 2.000 y 4.000 €/m² en otro 29%. En Ibiza, Marbella, Costa del Garraf y San Sebastián, los pisos en las mejores ubicaciones sobrepasan los 8.000 €/m².

En vivienda unifamiliar, Mallorca y Costa Brava se unen al listado anterior de ubicaciones con los valores medios más elevados, llegándose a superar los 10.000 €/m². El tramo de valor más habitual en vivienda unifamiliar de costa, en un 25% de las zonas analizadas, se sitúa entre 2.000 y 4.000 €/m².

OFERTA

El stock heredado de la crisis anterior se ha ido drenando paulatinamente durante los últimos años. En un 25% de las zonas analizadas, la red técnica apunta que ya no hay stock de obra nueva pendiente de venta, mientras que en otro 58% de las zonas el stock se define como “reducido”. Los excedentes más notorios se localizan en ubicaciones de las provincias de Castellón, Alicante y Valencia.

Atendiendo a la facilidad de reducción del stock pendiente de venta, en el 58% de las zonas se ha mantenido un ritmo de absorción medio durante 2019; en otro 25% ha sido rápido y en un 16,7% de las zonas el stock presentaría dificultades para ser absorbido, según los técnicos. Baleares, Canarias y Málaga destacan entre las ubicaciones con mayor ritmo de reducción del excedente de vivienda vacacional.

Respecto al mercado de alquiler vacacional, en más de un tercio de las zonas analizadas (37,5%) la irrupción del covid-19 ha provocado un trasvase de oferta al alquiler tradicional. Este efecto se está produciendo en zonas como Barcelona, Valencia, Cádiz e Islas Canarias.