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Las viviendas asequibles del Plan Vive de Madrid: dónde están, cómo son y qué ofrecen a los inquilinos

La Comunidad de Madrid ha estrenado el año dando vida a un proyecto con el que espera impulsar el desarrollo de vivienda de alquiler asequible en la región. Bautizado como ‘Plan Vive’, el proyecto contempla la construcción de 25.000 pisos de arrendamiento durante los próximos ocho años (15.000 en la presente legislatura) con rentas hasta un 50% por debajo de mercado. Y todo ello bajo un modelo de concesiones administrativas de dominio público al sector privado. Es decir, con una explotación privada de los terrenos en manos de la autonomía.

De momento se ha publicado el procedimiento para licitar las primeras 6.646 viviendas, que están agrupadas en 46 parcelas repartidas por varios municipios de la región, incluida la capital, que suman una edificabilidad máxima de casi 482.600 m2. Ahora las promotoras interesadas deben presentar sus proyectos en un plazo máximo de 60 días.

Según los datos facilitados por la Comunidad de Madrid, los terrenos están repartidos entre 14 localidades y este es el ranking por número de parcelas disponibles:

Municipio Nº de parcelas Nº de viviendas previstas  Edificabilidad Máxima (m2)
Alcorcón 6 822 67.500
Getafe 10 804 58.678
Alcalá de Henares 5 736 54.294
Madrid (Valdebebas) 3 728 51.268
Navalcarnero 5 631 44.280
San Sebastián de los Reyes 2 568 39.772
Tres Cantos  2 563 39.994
Colmenar Viejo 5 473 36.054
Pinto 1 422 27.540
Móstoles 3 381 26.689
Torrelodones 1 185 13.823
Velilla de San Antonio 1 153 10.730
Torrejón de Ardoz 1 130 8.420
Humanes de Madrid 1 50 3.544
TOTAL  46 6.646 482.586

En cambio, por volumen de viviendas proyectadas, la clasificación está liderada por Alcorcón y Getafe, con más de 800 viviendas sumando las promociones de cada municipio, seguidas de Alcalá de Henares y Madrid, con unas 730 unidades cada una. Estas cuatro ubicaciones también dominan la edificabilidad máxima permitida, al acumular más de 200.000 m2. Humanes es la única de las 14 localidades incluidas en esta primera parte del Plan Vive con menos de 100 pisos previstos (la parcela tiene una edificabilidad de unos 3.500 m2 y 50 unidades proyectadas).

Teniendo en cuenta la edificabilidad máxima permitida en cada suelo y el número de inmuebles previsto para cada promoción, el análisis de idealista/data determina que las viviendas que se desarrollen tendrán una superficie de entre 70 m2 y 85m2, lo que arroja un prototipo de vivienda con dos dormitorios, muy demandado en el mercado del alquiler. Sin embargo, hay grandes diferencias en lo que se refiere a la renta media que pueden tener, a la potencial demanda o al stock de inmuebles disponibles para alquilar en la zona, dependiendo de dónde estén ubicadas.

La renta media actual de cada zona

Una de las principales diferencias entre las parcelas es el precio medio del alquiler para una vivienda de dos dormitorios que se está pagando actualmente a precios de mercado, y que van desde los 570 hasta los 910 euros (entre 8 y 12 euros/m2). Recordemos que el plan contempla una rebaja máxima del 50% respecto al precio de mercado.

Si miramos la renta media, las zonas más económicas de esta primera parte del Plan Vive serían Velilla de San Antonio, dos de los cinco proyectos de Colmenar Viejo (el de Adelfillas y el del Plan Parcial Navallar), el de Torrejón de Ardoz y tres de los cinco proyectos de Navalcarnero (sectores I-7, I-2 e I-4). En todos esos casos, un piso de alquiler con dos habitaciones cuesta menos de 600 euros al mes.

En la franja de entre 600 y 700 euros mensuales encontramos las parcelas situadas en Alcalá de Henares (los cinco proyectos están en Espartales Norte), así como los dos restantes de Navalcarnero (sectores I-7 e I-10), el único desarrollo previsto en Pinto (La Teneria), el de Humanes (El Barral), los tres que se encuentran en Móstoles (zona Móstoles Sur) y los tres restantes de Colmenar Viejo (uno en La Maquinilla y dos en la zona de La Estación), así como uno de los 10 proyectos de Getafe (la localidad con mayor número de parcelas disponibles). El más asequible del municipio es el desarrollo de Buenavista.

La mitad de los terrenos que salen al mercado están ubicados en zonas con un alquiler medio de más de 700 euros al mes, aunque solo cinco de los 23 registran actualmente una renta superior a los 800 euros mensuales: Torrelodones, la zona de Los Tempranales en San Sebastián de los Reyes y Valdebebas en Madrid capital. En este barrio de Madrid, que está en pleno desarrollo residencial y de nuevos espacios verdes, el precio medio de arrendar una vivienda de dos dormitorios está entre 860 y 910 euros mensuales.

Qué ofrece cada zona a los potenciales inquilinos

Más allá de la renta que hay en cada zona en el mercado libre, conviene repasar otros datos de interés para los potenciales inquilinos, como por ejemplo los servicios cercanos disponibles (supermercados, centros comerciales…), qué tipo de transporte público hay (metro, cercanías, autobús…), si hay parques y zonas verdes, si hay mucha gente joven viviendo en ella, la renta media por hogar de los residentes actuales o qué zonas se ajustan más a cada bolsillo.

Para descubrir el tipo de promociones que se ajustan más a las preferencias de los inquilinos basta utilizar los diferentes filtros que aparecen en el mapa. Por ejemplo, prácticamente todas las parcelas se encuentran en zonas donde los residentes tienen una renta media por hogar de entre 40.000 y 50.000 euros. Por debajo de dicha horquilla solo encontramos una promoción de Colmenar Viejo y la única que se encuentra en el término municipal de Velilla de San Antonio. En el caso de que la preferencia sea una zona de rentas familiares más elevadas, las opciones son seis, y se encuentran en Valdebebas, Alcobendas y Tres Cantos.

Dentro de la variable la oferta de supermercados, los resultados están más divididos, aunque la mayoría cuentan al menos con un supermercado cerca. Entre las zonas que cuentan con supermercados y centros comerciales en los alrededores están, por ejemplo, las promociones que se levantarán en Valdebebas, Colmenar Viejo y Torrelodones. Y también las que se encuentran en el suroeste de la región, como Móstoles o Navalcarnero.

La mayor parte de las parcelas también cuentan con algún espacio verde cercano (principalmente, pequeños parques). Y en lo que se refiere al transporte público, lo más habitual es que haya una estación de cercanías y paradas de autobús cerca (14 de las 46 parcelas). Otras disponen también de metro, mientras que en nueve casos encontramos que el único transporte disponible es la línea de autobús provincial. En concreto, las promociones peor comunicadas se encuentran en Navalcarnero, Pinto, Velilla de San Antonio o Torrelodones.

Si el baremo usado es el de la renta que el inquilino puede llegar a pagar, y teniendo en cuenta que el plan regional proyecta una rebaja del alquiler de hasta el 50% respecto a los precios de mercado, en la inmensa mayoría de las zonas la renta podría estar entre 300 y 400 euros al mes, aplicando el descuento máximo previsto. Por encima de dicha horquilla estaría Valdebebas, una zona a descartar para quienes no puedan pagar una renta elevada, mientras que por debajo de 300 euros tendríamos por ejemplo promociones en Torrejón de Ardoz, Colmenar Viejo y Navalcarnero.

También se pueden consultar datos sobre la tasa de paro media del municipio (la mayor parte de los terrenos se encuentran en zonas con una tasa de entre el 10% y el 13%), el peso que representan los jóvenes sobre el total de residentes (en 34 proyectos suponen al menos el 15% de la población) o si la localidad cuenta con universidad (26 de las parcelas se encuentran en municipios con universidad, frente a las 20 que no).

Las zonas con más demanda de alquiler

Según idealista/data, el interés por alquilar una vivienda en Madrid capital es muy elevado en las zonas situadas alrededor del centro, como en la zona sur (Aluche, Buena Vista…), el sureste (Entrevías, Canillejas, Ensanche de Vallecas…) y algunas zonas del norte de la ciudad (El Pilar, Valdezarza…) Sin embargo, el único rincón de la capital con alta demanda y donde se van a desarrollar viviendas de alquiler asequible es Valdebebas. Es allí donde, como veíamos más arriba, se están pagando las rentas más altas.

Si salimos de la metrópoli, las localidades donde hay gran interés por arrendar una casa y que cuentan con terrenos disponibles en esta primera parte del Plan Vive son Alcobendas, Colmenar Viejo, Alcalá de Henares, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Móstoles, Pinto y Getafe. También están previstos desarrollos en zonas con demanda en Velilla de San Antonio y Humanes.

Quizá el caso más curioso es el de Navalcarnero, que cuenta con cinco parcelas (repartidas en cuatro sectores). A pesar de ser uno de los municipios con más terrenos disponibles, la demanda de alquiler en la zona es muy inferior a la que existe en Coslada (al este de la región), Collado Villalba (noroeste), Las Rozas (oeste) o Leganés (sur), que de momento no cuentan con ningún terreno disponible. Lo mismo sucede con la capital (a excepción de Valdebebas) o con Alcobendas, donde exista una gran demanda latente y pocos suelos para desarrollar a corto plazo.

En cuanto a los proyectos que van a salir al mercado, la demanda es más alta en las zonas donde las rentas son más asequibles. Según idealista/data, Humanes, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo, Pinto y Navalcarnero son los municipios que cuentan con la mayor tasa de contacto por cada anuncio, seguidos de los que registran las rentas más altas: la zona de Los Tempranales en San Sebastián de los Reyes, Valdebebas (Madrid) y la zona de Buenavista en Getafe. En cambio, en el lado bajo de la tabla se encuentra la zona de Fresno Norte en San Sebastián de los Reyes, que cuenta con la ratio más baja de las 46 parcelas analizadas.

Las zonas con más y menos stock disponible 

Otro dato que conviene tener en cuenta es cuáles son el stock de viviendas disponibles para alquilar actualmente en cada zona. Según idealista/data, solo 15 de ellas cuentan con al menos un centenar de pisos disponibles para arrendar.

En concreto, se trata de Móstoles Sur, el sector norte de Tres Cantos, Valdebebas, la zona de Torrejón de Ardoz que conecta con Alcalá de Henares y los diferentes sectores de Navalcarnero. Al igual que sucede con el caso de la demanda, estas zonas están precisamente entre las que se pagan los alquileres más caros (más de 850 euros mensuales en el caso de Valdebebas) y más baratos (menos de 600 euros en Navalcarnero o Torrejón de Ardoz) de todas las que contempla el proyecto regional.

En una posición intermedia se encuentran Humanes, Alcalá de Henares, Pinto, Alcorcón y Colmenar Viejo, que cuentan entre 45 y 64 pisos en stock en las zonas donde se encuentran las parcelas para los nuevos desarrollos residenciales de alquiler, y que, como decíamos, tienen una renta de entre 620 y 770 euros al mes.

Por último, los datos de mercado apuntan a que Getafe, algunas zonas de Colmenar Viejo (como Navallar, Adelfillas y La Maquinilla), San Sebastián de los Reyes, Torrelodones y Velilla de San Antón son los que cuentan con menos stock de vivienda de alquiler (un máximo de 31 unidades en cada una). Entre todas agrupan 1.901 inmuebles de alquiler asequible, un 28% de los que quiere promover la Comunidad de Madrid en colaboración con el sector privado a corto plazo.