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Comprar piso para alquilar o para vender en 2021: qué opción es mejor

Solvia desgrana las característas de cada una de estas opciones de inversión para particulares

Gtres
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Autor: Redacción

Obtener rentabilidad a través de un inmueble residencial es una de las opciones más comunes entre los inversores particulares. La vivienda se ha convertido en un valor refugio para muchos, incluso en esta época marcada por la pandemia del coronavirus. Tras el impacto inicial del coronavirus en el primer semestre de 2020, el mercado de la vivienda presenta nuevas necesidades habitacionales en un momento en el que la demanda se está recuperando, sobre todo en el mercado del alquiler.

Desde Solvia, uno de los principales ‘servicers’ inmobiliarios del mercado nacional, ofrecen una idea de cuál podría ser la mejor opción para el inversor en función de la rentabilidad que quiera obtener, de la situación económica o del tiempo que se tenga.

Comprar para alquilar: ingresos mensuales regulares

Adquirir un inmueble para ponerlo en alquiler es una de las inversiones más comunes. Según datos del Banco de España, la rentabilidad anual total de una vivienda (alquiler más variación de precios) se situó en el 5,2% en 2020, frente al 7,4% de 2019 y el 10,6% de 2018. Concretamente, la rentabilidad bruta por alquiler fue del 3,7%, por debajo del 3,8% del año pasado y del 4% de hace dos ejercicios. A pesar de estos descensos, la vivienda sigue siendo un activo por el cual poder seguir obteniendo ganancias gracias al alquiler, especialmente en las grandes ciudades o en zonas con gran dinamismo económico.

Las razones que justifican la idea de comprar para alquilar son:

  • La situación económica actual y la imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad para muchos han hecho que la opción del alquiler gane protagonismo.
  • Ingresos mensuales regulares. Si se encuentra un inquilino que abone las rentas rigurosamente se dispondrá de una cantidad mensual asegurada. El inconveniente es que el capital invertido en la compra tardará años en recuperarse.
  • Alquilar una vivienda es, generalmente, más rápido que vender. En zonas demandadas, y si el inmueble está en buenas condiciones, es posible alquilar en poco tiempo.
  • Fiscalidad favorable. Alquilando una vivienda se tiene derecho a una deducción del 60% sobre el total de las rentas.

¿Cómo se calcula la rentabilidad? Habría que calcular la renta anual esperada y descontar los gastos de mantenimiento del inmueble (derramas, cuota de la comunidad, IBI o tasa de basuras). El resultado de esta operación se divide entre la inversión inicial (precio de compra del inmueble, impuestos, gastos de la operación y desembolso para la puesta a punto de la vivienda...) y se multiplica por 100.

Comprar para vender: entre un 15% y un 20% de rentabilidad media si se realiza reforma

La vía más habitual suele ser comprar la vivienda, reformarla y venderla. A este respecto, las estimaciones del sector calculan entre un 15% y un 20% de rentabilidad media con esta operación, pudiendo llegar, incluso, al 30% si se trata de inmuebles muy antiguos.

Esto ha llevado a que reformar pisos en mal estado con la intención de revenderlos se haya convertido en una alternativa que atrae cada vez mayor interés. Más aun teniendo en cuenta las excelentes oportunidades de compra que presenta actualmente el sector y la previsión de recuperación de la demanda y del valor de los inmuebles. 

Entre las ventajas de esta alternativa están las siguientes:

  • No hace falta realizar grandes rehabilitaciones para obtener beneficios. Arreglar pequeños desperfectos o pintar la casa servirá para incrementar el valor del inmueble. No obstante, hay algunas acciones que sí podrían ayudar a revalorizar el inmueble en mayor medida y obtener mayor rentabilidad: adaptar la distribución de la vivienda a las necesidades actuales, actualizar cocina y baños, mejorar su eficiencia energética... 
  • Más capacidad para negociar el precio de compra. Adquirir un inmueble muy antiguo o en mal estado dará mayor poder de negociación a la hora de adquirirlo.
  • Rapidez y mayor volumen de demanda cuando se quiera vender. Pese a que el mercado de segunda mano es más amplio, la oferta de viviendas usadas reformadas y en perfectas condiciones para entrar a vivir escasea en las grandes ciudades. Por ello, será mucho más fácil encontrar un comprador. 
  • Posibilidades de incrementar el precio de venta por su ubicación céntrica. Dado que la demanda de este inmueble reformado será mayor, especialmente si este se ubica en zonas céntricas, habrá mayores posibilidades de añadir un valor adicional a su precio final.
  • Los beneficios se perciben a corto plazo. A diferencia de optar por comprar para alquilar, vender el inmueble reformado permitirá recuperar lo invertido a corto o medio plazo.

¿Cómo se calcula la rentabilidad? Es este supuesto, hay que calcular el precio por el que se podría vender el inmueble y restarle los gastos de la transacción e impuestos de ganancia patrimonial. Si se divide esta cantidad entre la inversión inicial (coste de la adquisición y de la reforma) y se multiplica por 100, se obtiene el porcentaje de rentabilidad.