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Invertir en vivienda o en bolsa: qué es mejor este año

Freepik|Gtres
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Autor: Redacción

El mercado de acciones español ha empezado el año irregular y con serias dudas. Tras el fuerte descenso del 15% del año pasado, el Ibex 35 no acaba de despegar al ritmo que esperaban los expertos en este arranque de 2021. Los inversores dudan con un ojo puesto en la evolución del covid-19 y su impacto en la economía mundial y con el otro en la retribución al accionista, que ha sufrido un fuerte retroceso.

En el mercado inmobiliario, el azote de la pandemia persiste en plena tercera ola. Son muchos los grandes factores que influyen en las grandes cifras del sector: la pérdida de poder adquisitivo de las familias tras un 2020 que se llevó el 11% del PIB nacional, la caída de la demanda en el mercado del alquiler por las restricciones impuestas por el coronavirus y el retroceso creciente de la venta de viviendas, que se desplomó un 17,7% en 2020, según el INE.

En ese escenario cargado de incertidumbre, ¿es más rentable invertir en bolsa o en vivienda? La respuesta no es unidireccional. En principio, ambos mercados son atractivos en un escenario de tipos de interés negativos en Europa. Pero acertar con la elección implica elegir muy bien, porque es más necesario que nunca seleccionar activos de máxima calidad y rentabilidades lo más blindadas posible.

En este último punto, y al menos a corto y medio plazo, la inversión en vivienda parte con cierta ventaja. Según datos de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para su posterior alquiler subió hasta el 7,5% el año pasado, una décima más respecto a 2019. Por lo tanto, los rendimientos han resistido bien la dura presión impuesta por el estallido del virus desde marzo de 2020.

Como referencia, entre las capitales españolas Lleida es hoy la opción más atractiva con una rentabilidad del 8,7%. Le siguen Murcia (7,9%), Huelva (7,3%), Castellón de la Plana (7%) y Almería (6,7%). En el otro lado de la balanza, los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,7%), Barcelona (4,5%), A Coruña (4,5%), Palma (4,6%) y Madrid (4,9%) deben conformarse con los retornos más bajos.

Las cifras son en cualquier caso atractivas, pero la tendencia es muy importante. Hay que tener en cuenta que al cierre del tercer trimestre del año pasado, la rentabilidad de los arrendamientos se situaba en el 7,9%, frente al 7,5% de tres meses después. Por lo tanto, se está produciendo un todavía suave retroceso que tiene relación directa con la evolución del mercado del alquiler de viviendas. Siempre según los datos del marketplace inmobiliario, en enero el precio del alquiler bajó un 0,9% hasta los 11 euros/m2, con un descenso trimestral del 3,2% y del 0,1% en términos interanuales.

La clave en este segmento es combinar bien el atractivo de las rentas por alquiler con el potencial de subida del precio del activo. En el lado de los precios de la vivienda en venta, el m2 sigue un 13% por debajo de los máximos históricos de junio de 2007, cuando los españoles pagaban una media de 2.053 euros. En enero de este año, se situaba en 1.786 euros, con una subida anual del 1,6%. Por lo tanto, el mercado ha hecho un gran ejercicio de resistencia en pleno azote del coronavirus.

En cualquier caso, las rentabilidades de los activos de ahorro tradicionales no aguantan la comparación. Según los últimos datos del Banco de España, el retorno de los depósitos hasta un año y de las cuentas se desplomó al cierre de 2020 hasta el 0,01% y el de las obligaciones a 10 años no pasa el 0,16%. Y un producto tan popular como las Letras del Tesoro ofrece un rendimiento negativo del -0,55%. Pero, ¿cómo comparan las grandes cifras de la vivienda con las de un mercado con riesgo como el bursátil?

En el lado de la bolsa, sólo nueve valores del Ibex 35 superaron en 2020 el rendimiento medio de las compras de vivienda para alquilar, incluida la rentabilidad por dividendo. La retribución a los accionistas, que permite a los inversores invertir con red en un entorno de máxima incertidumbre como el actual, ha recibido una gran sacudida por la irrupción del coronavirus.

De los números se extrae la gran conclusión de que, aunque la crisis ha pasado una gran factura a las retribuciones, el mercado español sigue siendo un líder en Europa. Pero un jefe venido a menos. Según el último Informe Bluebook de mercados desarrollados de MSCI correspondiente a diciembre de 2020, la rentabilidad por dividendo se situó en el 3,9%. En los últimos 13 años, ningún mes esta ratio había sido inferior al 4%.

En 2020, la retribución total al accionista fue de 18.709 millones, un 41% menos que el año anterior. Obligada por la prohibición del Banco Central Europeo (BCE) de retribuir al accionista para preservar sus niveles de capital y solvencia, la banca ha sido la gran responsable de este descenso histórico. Pero son legión las empresas que han tenido que cancelar o reducir sus pagos. El número de estos últimos se redujo un 16%. Muchas de estas empresas tardarán en volver al punto de partida en un escenario macro aún muy incierto.

Janus Henderson
Janus Henderson

No hay que dejarse seducir por las rentabilidades por dividendo puntuales de una empresas. La clave es que la retribución sea sostenible. Empresas que participan en mercados regulados como las 'utilities' son una buena opción para evitar sorpresas desagradables.

En cualquier caso, si en el mercado de vivienda hay que buscar activos de máxima calidad con retornos asegurados, en bolsa es obligatorio buscar empresas que combinen un dividendo estable y potencial alcista. Pero teniendo muy claro que hay que asumir riesgos. Si algo quedó claro en la gran crisis financiera de 2008 es que dos activos con fama de inquebrantables como la vivienda o la renta fija sí podían bajar. Una lección dolorosa, pero práctica para afrontar tiempos de crisis.

¿Qué dice la historia reciente? Hay un antes y después de aquel año 2007 glorioso en el que el Ibex rompía todo los registros históricos y se quedaba a un paso de los 16.000 puntos. Hoy vale alrededor de la mitad, pero no hay que olvidar que en 2012 tocó fondo en los 6.000 puntos. Quien seleccionó bien su cartera ha tenido la oportunidad de hacer un pingüe negocio, con el apoyo clave de los dividendos.

La conclusión es que hay atractivo entre dos mercados interesantes tras el ajuste provocado por el coronavirus, pero que son más exigentes que nunca. Seleccionar bien el activo con mentalidad de invertir a medio y largo plazo es la clave para sacar el máximo partido a nuestro dinero.

Las claves para elegir bien

- Tolerancia al riesgo. El mercado bursátil es mucho más volátil que el de la vivienda. Por lo tanto, el riesgo de sufrir grandes subidas o descensos de la valoración del activo es muy superior cuando compramos acciones. Elegir una opción y otra dependerá sobre todo de la tolerancia al riesgo del inversor.

- Presupuesto. La inversión en ladrillo es siempre mucho más costosa que la compra de acciones. La vivienda es un activo caro, que además lleva asociados importantes costes fiscales y de tramitación. Por el contrario, cada vez proliferan más los 'brokers' que permiten comprar o vender en bolsa con coste cero en algunos casos.

- Liquidez. Este es un factor clave en tiempos de pandemia. Las acciones se pueden comprar y vender en cualquier momento, pero la venta de una casa se puede demorar en el tiempo si no casan las expectativas de compradores y vendedores.

- Diversificación. Una cartera de acciones permite diversificar de forma más eficaz que la compra de viviendas, que suelen ser una opción especialmente atractiva y defensiva en períodos inflacionistas. Normalmente, los precios de las rentas crecen cuando la inflación también lo hace.

- Alternativas. Invertir en los dos mercados a la vez es posible sin salir de la bolsa. Los inversores tienen un amplio universo de promotoras inmobiliarias cotizadas y de socimis (Reits en la terminología anglosajona) que invierten en activos en alquiler. Es una forma de apostar por el ladrillo sin los altos costes asociados a una compra directa.